Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!

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Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!

Immobile proveniente da una successione? spesso non si indaga a fondo sulla regolarità delle trascrizioni.
Quando si apre una successione gli eredi, entro l’anno successivo al decesso del congiunto, devono presentare presso l’agenzia delle entrate la dichiarazione di successione.

La dichiarazione di successione è un documento necessario al fisco per il pagamento delle eventuali imposte previste sul patrimonio ereditato ovvero è un mero adempimento fiscale che tutti gli aventi diritto all’eredità possono compiere, per evitare eventuali sanzioni dovute all’omissione sul pagamento delle imposte.

La dichiarazione di successione però non determina un’accettazione di eredità.

Per diventare eredi a tutti gli effetti, gli eredi dovranno accettare espressamente o tacitamente l’eredità l’Immobile proveniente da una successione o più in genere dell’eredità tutta.

L’accettazione espressa dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione espressa si effettua mediante scrittura privata o atto pubblico redatto da un notaio, in entrambi i casi, la scrittura dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate e trascritta alla conservatoria dei registri immobiliari.

è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.

L’accettazione tacita dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione tacita invece si desume con la volontà dell’erede o degli eredi che compiono azioni incompatibili con la volontà di rinunciare, basti pensare ad un erede che abita un immobile a lui succeduto.

Questi che lo abita è dimostra una indiscussa volontà ad accettare il bene e l’eredità in genere.

Anche se la volontà è tacitamente manifesta questi, dovrà comunque eseguire l’ultimo adempimento trascrivendo la volontà presso la conservatoria dei registri immobiliari.

è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.

L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, avviene a seguito di atti che presuppongono la concreta ed effettiva volontà di accettare l’eredità pur in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso.

Costituiscono esempi di accettazione tacita:

  • il pagamento da parte del chiamato dei debiti ereditari con denaro dell’eredità;
  • il compimento di atti di disposizione di beni ereditari;
  • la presentazione della domanda giudiziale di divisione ereditaria;
  • la presentazione di richiesta di volture catastali dei beni appartenenti al congiunto defunto;
  • La messa in vendita dei beni oggetto della dichiarazione di successione appartenenti al defunto;

NON rientrano invece in una chiara manifestazione di accettazione dell’eredità a tutte quelle operazioni sugli immobili di carattere conservativo, di vigilanza e di ordinaria amministrazione come, ad esempio la denuncia di successione e il pagamento della relativa imposta.

La vendita di un immobile è una chiara intenzione di accettazione dell’eredità, un esempio

La vendita o la donazione di un immobile proveniente da una dichiarazione di successione sono un altro chiaro esempio di accettazione tacita dell’eredità.

Il venditore in questo caso, legittimo erede, diventa proprietario (in modo retroattivo dalla morte del defunto) accettando l’eredità contestualmente alla vendita del bene.

L’accettazione dell’eredità, anche se effettuata anni dopo l’apertura delle successione, ha effetti retroattivi (articolo 459),effettuata l’accettazione dell’eredità questi ne diventa proprietario fin dalla data di morte del congiunto per garantire un efficace gestione dei beni e dei diritti nel periodo di vuoto che intercorre tra la morte del defunto e l’effettivo atto di accettazione da parte dell’erede.

In fase di rogito finale infatti il venditore è tenuto (se non fatto in precedenza) all’accettazione dell’eredità e quindi al pagamento dell’imposta per la tutela, sia del futuro acquirente ma anche degli altri eredi legittimi da un eventuale erede apparente.

La continuità delle trascrizioni dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione dell’eredità (sia espressa che tacita) infatti garantiscono il rispetto della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, in mancanza di questi il futuro acquirente non potrà far valere il proprio acquisto nei confronti di terzi.

La mancanza delle trascrizioni riguardanti l’Immobile proveniente da una successione può avere questi effetti:

  • Nullità degli atti successivi: Per il principio di continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni producono effetto nullo, ovvero eventuali atti successivi possono essere considerati nulli.
  • Possibilità della pubblicità sanante:  trascorsi cinque anni dall’acquisto di un immobile, se l’immobile ha avuto titoli di provenienza invalidi ,dimostrata la buona fede dell’operazione questi possono essere sanati, in caso di mancanza delle trascrizioni questa possibilità viene meno.
  • Il bene non tutela il credito, in caso di azioni legali verso un terzo, proprietario di un immobile sul quale fare iscrivere ipoteca questo, in mancanza della continuità delle trascrizioni non può essere aggredito con la conseguenza di non potersi veder recuperare il credito.
  • L’istituto di credito al quale si chiede un mutuo di qualsiasi natura, mettendo a garanzia il proprio bene sul quale iscrivere ipoteca, per il principio sopra descritto, potrebbe rifiutarsi di concedere il finanziamento.

Per prassi giurisprudenziale, la trascrizione tacita dell’Immobile proveniente da una successione o più in generale dell’eredità si dovrebbe effettuare nei vent’anni dalla morte del congiunto poiché oltre i vent’anni si potrebbe invocare l’istituto dell’usucapione ma nella realtà, un eventuale erede legittimo potrebbe in qualsiasi momento avere pretese sull’eredità in quanto tale facoltà è imprescrittibile

Immobili oggetto di donazione

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Immobili oggetto di donazione

La circolabilità degli immobili provenienti da donazione può dar luogo a inconvenienti.

Al fine quindi di ridurre i rischi e valutare la sicurezza dell’acquisto e/o vendita dell’immobile è opportuno considerarne la provenienza donativa.


La donazione: aspetti generali.

Definizione di donazione:

è l’istituto con il quale colui che trasferisce il bene o assume un’obbligazione (detto donante) arricchisce un soggetto (detto donatario), senza ricevere nulla in cambio e per pura generosità.

Essa è un negozio giuridico fondato sullo spirito di liberalità, cioè chi compie la donazione agisce con la consapevolezza di diminuire il suo patrimonio e di aumentare quello del donatario.

Chi compie la donazione trasferisce un bene senza conseguire un corrispettivo.

La donazione di beni di non modico valore, come il caso in questione di un immobile, deve avere a pena di nullità la forma di atto pubblico, cioè deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale in presenza di due testimoni. È necessario che colui che riceve la donazione la accetti espressamente ed inoltre deve essere debitamente trascritto nei registri immobiliari.

La forma solenne è richiesta dalla normativa per far acquisire al donante la consapevolezza dell’atto che compie e del conseguente suo impoverimento.

I problemi della donazione

La donazione, dati gli esigui costi di imposta, è uno degli istituti più economici, ma implica degli inconvenienti:

non comporta un acquisto DEFINITIVO della proprietà.

Occorre precisare che la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione è assolutamente consentita.

Nota Bene:

la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione questa però viene valutata come non sicura, in quanto la donazione è un atto revocabile e impugnabile.

Il nostro ordinamento, attraverso la revocazione, riconosce al donante la possibilità di tutelarsi innanzi a determinati comportamenti del donatario e/o al verificarsi di determinate circostanze a lui sconosciute al momento della donazione.

inoltre consente ai parenti prossimi di agire nel caso in cui le disposizioni patrimoniali del donante-defunto siano per loro lesive.

Andiamo nello specifico ad esaminare gli istituti della revocazione e dell’azione di riduzione per lesione legittima e dell’azione di riduzione legati alla donazione.

2.1 La revocazione della donazione

Un elemento essenziale della donazione è l’animus donandi,ovvero

l’intenzione del donante di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale senza esservi obbligato.

Di regola, le liberalità non possono essere revocate.

Tuttavia, il legislatore,ha previsto il diritto del donante di revocare, ossia togliere efficacia alla donazione al verificarsi di motivi di ordine etico-sociale.

Questi motivi sono semplificati in questi termini:

        • nei casi di ingratitudine;
        • sopravvenienza di figli.

i casi di ingratitudine sono identificati dall’articolo 801 del Codice Civile:

“..il donatario si è reso colpevole, verso il donante, di calunnia, ingiuria grave o grave danno al suo patrimonio, gli ha rifiutato gli alimenti o addirittura ha ucciso o tentato di uccidere il donante oppure un suo ascendente o discendente.”

Ancora, la donazione può essere revocata dal donante anche nell’ipotesi disciplinata all’articolo 803 del Codice Civile, che consente la revocazione per sopravvenienza di figli:

le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o esistenza di un figlio o discendente del donante.

Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia del figlio.

La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione”

Un chiarimento Dovuto:

Per chi non sia un operatore di diritto, appare opportuno specificare che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli o discendenti, come dalla stessa Corte di Cassazione affermato e chiarito nella recente sentenza numero 5345 del 2 marzo 2017:

“…è preclusa ove il donante avesse consapevolezza alla data dell’atto di liberalità dell’esistenza di un figlio ovvero di un discendente legittimo, sicché è proprio l’assenza in assoluto di discendenti al momento della donazione che legittima la revocazione.”

La ratio delle disposizioni esaminate è da rinvenire nella volontà del legislatore di tutelare interessi di ordine morale e nell’esigenza di consentire al donante una rivalutazione dell’opportunità della donazione di fronte ad eventi successivi.

Di conseguenza, per effetto della revocazione, il donatario dovrà restituire il bene oggetto di donazione mentre.

nel caso in cui il bene sia stato alienato dovrà restituirne il valore economico.

Il legislatore ha di conseguenza tracciato dei rischi e delle insicurezze sulla circolabilità degli immobili oggetto di donazione, in quanto potremmo “facilmente” trovarci nella situazione di dover restituire l’immobile o il suo valore economico.

  • 2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.

Un rischio legato alla vendita e/o acquisto dell’immobile oggetto di donazione è dato dell’istituto della successione e della conseguente tutela riconosciuta dal nostro ordinamento ai parenti prossimi del defunto.

Nel nostro sistema legislativo al coniuge, ai figli e ai genitori del defunto, chiamati legittimari o eredi necessari, viene riservata una determinata quota del patrimonio del de cuius.

Riferimento normativo:

Ai sensi dell’articolo 536 del codice civile, tali soggetti hanno diritto a una quota minima di eredità il cui valore viene calcolato sommando ai beni lasciati dal defunto a titolo di eredità i beni donati in vita dallo stesso.

Pertanto se con la donazione di un immobile, è stata lesa la quota minima dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto a riottenere la proprietà del bene con l’azione di riduzione:

      • sia nei confronti del donatario
      • sia nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile.

Concretamente quindi potrebbe verificarsi che il donatario e/o il terzo acquirente si trovino costretti a restituire l’immobile o il suo valore agli eredi legittimari del donante, che hanno messo in discussione la donazione e abbiano agito a tutela dei propri diritti.

In subordine i legittimari possono esperire l’azione di restituzione.

L’azione di restituzione, disciplinata dagli articoli 561 del Codice Civile e seguenti.

L’azione ha lo scopo di far conseguire il pieno possesso dei beni ai legittimari attraverso la restituzione della cosa ed è esperibile sia contro i beneficiari della donazione sia contro gli aventi causa da questi.

Difficilmente ci si potrebbe sottrarre dalla restituzione dell’immobile o del pagamento dell’equivalente in denaro.

Proprio per questo sussistono timori e gravi incertezza su una potenziale compravendita di un’immobile oggetto di donazione.

L’azione revocatoria ordinaria e fallimentare

Gli istituti sopra espletati sono rimedi tipici riconosciuti al donante e ai suoi eredi per rendere inefficace la donazione.

Essendo un negozio gratuito caratterizzato dallo spirito di liberalità, la donazione:

“non si sottrae all’applicazione della revocatoria ordinaria, qualora la diminuzione del proprio patrimonio venga realizzata al solo fine di arrecare un pregiudizio ad eventuali creditori”.

Il conseguente impoverimento del donante potrebbe anche andare a ledere gli eventuali creditori di questo.

Nella realtà, infatti, potrebbe verificarsi una donazione con fine fraudolento, ossia una donazione posta in essere per sottrarre ai creditori i beni del patrimonio del debitore-donante.

Al fine di tutelare i creditori il legislatore ha previsto gli istituti di:

  • azione revocatoria ordinaria, quale rimedio per i creditori a domandare l’inefficacia nei loro confronti di atti di disposizione del patrimonio del debitore,
  • azione revocatoria fallimentare, che permette la ricostruzione del patrimonio del fallito rendendo inefficaci le liberalità elargite da questo nel periodo antecedente alla dichiarazione di fallimento.

Breve analisi normativa della revocatoria.

L’azione revocatoria ordinaria è disciplinata dall’art. 2901 e ss del Codice Civile.

Detta azione permette al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato pregiudizi alle sue ragioni.

Tuttavia, per l’azionabilità della revocatoria ordinaria devono sussistere determinate condizioni:

  • il debitore deve aver agito nella consapevolezza del pregiudizio in concreto arrecato alle ragioni del creditore.
  • l’atto dispositivo del patrimonio deve essere di natura tale da poter danneggiare gli interessi dei creditori.

Inoltre, l’azione revocatoria comporta una dichiarazione di inefficacia relativa e non di nullità.

La donazione, per comprendere meglio, diventerebbe inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, mentre nei confronti degli altri soggetti e dei terzi acquirenti la donazione conserverebbe la sua validità ed efficacia.

Invece, l’azione revocatoria fallimentare tutela il principio della par condicio creditorum (parità di trattamento dei creditori) e ha il fine di ricostruire il patrimonio del fallito.

L’art. 64 Legge fallimentare sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori degli atti a titolo gratuito posti in essere dal fallito nel periodo immediatamente precedente alla dichiarazione di fallimento, in quanto giudicati altamente sospetti.

L’inefficacia sancita dalla norma opera in senso oggettivo ed automatico, spetta infatti al terzo provare la sua buona fede, ovvero la sua non conoscenza dello stato d’insolvenza del fallito.

Pertanto, per esperire l’azione di revocatoria fallimentare sono sufficienti i presupposti dell’esistenza dell’atto gratuito e che lo stesso sia stato compiuto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento.

Tuttavia la norma stessa prevede che l’azione revocatoria fallimentare non vada a colpire alcuni atti del debitore, quali regali d’uso e atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, a condizione che queste liberalità siano proporzionate al patrimonio del donante.

Alla luce di tutto ciò, risulta inevitabile affermare che:

“le donazioni comportano dei rischi connaturati nella gratuità dell’atto, che implica un impoverimento del patrimonio del debitore-donante, dal nostro ordinamento espressamente considerato danneggiante”.

Rischio che continua a sopravvivere ed esplicare i suoi effetti anche durante la circolabilità del bene immobile di provenienza donativa.

Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.

L’instabilità e le incertezze derivanti dall’acquisto non definitivo della proprietà con la donazione vengono valutate e considerate anche dalle banche.

Potrebbero, infatti, sorgere problemi nel riuscire ad ottenere il mutuo su immobili oggetto di donazione.

Legislativamente non sussistono impedimenti per l’erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa.

Tuttavia l’elevato rischio di una possibile ed eventuale perdita di efficacia della donazione rende le banche inclini a rifiutare tale tipo di garanzia.

La tutela riconosciuta dal nostro ordinamento al donante, ai suoi eredi ed ai creditori portano le banche a non considerarsi sufficientemente tutelate e di conseguenza a non accettare operazioni finanziarie di tale tipo.

Vi è infatti la concreta possibilità che questi possano far valere il loro diritto a riottenere la proprietà dell’immobile, anche nei confronti di terzi acquirenti.

Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile

Sebbene, come la stessa Corte di Cassazione nella sentenza n.965 del 16 gennaio 2019 affermato

il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”,

il nostro ordinamento ha previsto dei limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.

  • L’azione per la revoca della donazione in caso di ingratitudine del donatario può essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante o i suoi eredi siano venuti a conoscenza del fatto che consente la revocazione.
  • Mentre la revoca della donazione per sopravvenienza di figli può essere proposta entro cinque anni e il donante non può proseguire l’azione dopo la morte del figlio o del discendente.

L’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 80/2005, fissa in vent’anni decorrenti allo stato di trascrizione della donazione ovvero il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente.

Trascorso il limite di vent’anni dalla donazione, la vendita e/o acquisto dell’immobile è privo di pericoli, sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti.

Potrebbe anche verificarsi che, dopo la morte del donante, gli eredi rinuncino all’azione di riduzione.

Nota Bene: Occorre sottolineare che sono nulle per legge le eventuali rinunce all’immobile, da parte degli eredi, quando il donante è ancora in vita.

Inoltre, la Suprema Corte con l’ordinanza n.32694/19 ha affermato che:

“..in fase di trattativa, se il compratore non è adeguatamente informato circa la provenienza donativa del bene può sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’articolo 1481 del codice civile.

Questo perché l’azione donativa rende non definitivo il suo investimento.

Pertanto, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito definitivo se, dopo la stipula del preliminare, viene a conoscenza dell’esistenza di vincoli o altri impedimenti sul bene, quale la donazione.

Tempi e prescrizioni:

  • L’azione revocatoria ordinaria si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.
  • l’azione revocatoria fallimentare deve essere esperita, a pena di decadenza, entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento.

Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile

Appare opportuno e necessario consigliare, di verificare attentamente la documentazione e l’origine dell’immobile onde evitare futuri problemi e lunghe ed onerose battaglie legali.

Vendere casa da privato, la guida

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Vendere casa da privato, La guida.

Certo, se hai del tempo da dedicare e vuoi sapere come vendere casa da privato, ecco tutte le attività legate ad una compravendita immobiliare.

Puoi tranquillamente espletare queste operazioni da solo.

Se le conosci tutte e sai come muoverti, saprai sicuramente districarti tra i documenti e nella gestione delle trattative e saprai sicuramente operare al meglio per evitare grattacapi durante la trattativa oppure, a distanza di mesi, dalla stipula del rogito notarile.

Proprio così, anche dopo la stipula del rogito notarile, tu venditore puoi rispondere di eventuali mancanze o questioni non debitamente affrontate che, in caso di compravendita, possono non venire fuori. infatti un immobile, seppur commerciabile, non è esente da vizi o impedimenti burocratici che possono venir fuori post vendita.

Ecco cosa puoi fare per vendere casa da privato?

 LA FASE PRELIMINARE

  • Verificare che l’immobile sia conforme o similare alle richieste pervenute.
  • Valutazione di mercato (leggi come valutare la proprio casa)
  • Studio di tutta la documentazione dell’immobile, in particolare:
    • Atto di provenienza
      • Per verificare la provenienza dell’immobile ed eventuali conseguenze legali post vendita per la tutela dell’acquirente e del venditore ed inoltre verifichiamo la presenza di:
        • Servitù;
        • Vincoli o atti di vincolo in genere e recupero degli stessi;
        • Concessioni edilizie;
        • Presenza di abusi sanabili o insanabili (in caso di abusi insanabili non possiamo procedere alla vendita del bene)
  • Eventuali permessi a costruire postumi;
  • Eventuali permessi in sanatoria;
  • Conformità urbanistico catastale;
  • Dichiarazione condominiale a norma di legge per verificare la presenza di liti in corso e/o spese straordinarie in discussione oppure approvate.

LA FASE DI VERIFICA:

  • Gestire gli abusi sanabili con relativo preventivo per gli oneri comunali, con l’ausilio di un tecnico di fiducia
  • Produrre i documenti mancanti.

LA FASE OPERATIVA

  • Gestione della pubblicità’  con annuncio adeguato per la corretta indicizzazione sui maggiori portali italiani e sui motori di ricerca secondo gli standard SEO di Google.
  • Crea sponsorizzazioni social ADS e Google ADS, con targhettizzazione mirata.
  • Rinnova periodicamente gli annunci.

LA FASE CONCLUSIVA

  • Prepara una proposta di acquisto adeguata della proposta di acquisto.
  • Gestisci in modo distaccato la trattativa.
  • Preparazione e conseguente stipula secondo termini di legge per la massima garanzia anche post vendita sia dell’acquirente che del venditore del preliminare di compravendita.
  • Registrazione dei documenti prodotti ai fini della compravendita all’Agenzia delle Entrate.
  • Raccogli la documentazione e forniscila al Notaio per un controllo prima del rogito.

ora hai pronto il vademecum per vendere casa da privato, cosa aspetti?

Come vendere casa al miglior prezzo

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Come vendere casa al miglior prezzo

(…e nel più breve tempo possibile).

E ‘stato stimato che nel 2019, i tempi medi per vendere un immobile sono circa 150 giorni.

Anche se l’offerta immobiliare, negli ultimi anni ha superato di gran lunga la domanda, ci sono alcuni immobili che vengono compravenduti in un lasso di tempo accettabile, ovvero nei 150 giorni, ed altri invece, che rimangono invenduti per anni.

Cosa permette dunque ad un immobile di essere compravenduto nei tempi medi e cosa invece fa si che rimangano invenduti per anni?

La risposta è semplice quanto di difficile attuazione, probabilmente una delle attività che vado ad elencare non è stata adeguatamente eseguita tardando o addirittura impedendo la compravendita dell’immobile.

Se stai vendendo il tuo immobile da solo o con il supporto di un professionista del settore, verifica che questi passi siano stati eseguiti alla perfezione per ottenere il massimo risultato ovvero vendere casa al miglior prezzo (e nel più breve tempo possibile).

Ecco i 5 passi per vendere casa al miglior prezzo.

1.Vendere casa al miglior prezzo,  I DOCUMENTI

ecco cosa puoi fare:

    • vendere la casa o l’appartamento più bello del mondo,
    • al giusto prezzo di mercato,
    • trovare L’acquirente molto interessato alla casa,

ma se la documentazione non è in ordine, se i documenti sono mancanti o ancora se vi sono abusi edilizi non risolti o irrisolvibili nell’immediato nessuna banca concederebbe un mutuo, rischiando di perdere o di distogliere l’attenzione ( e quindi l’interessamento)dell’acquirente o peggio ancora, qualora quest’ultimo non abbia necessità di accedere ad un mutuo bancario potresti trasferirgli un grattacapo qualora volesse vendere a sua volta l’appartamento .

Ecco la documentazione necessaria per poter procedere con il secondo passo:

  1. atto di provenienza (o atto di acquisto)
  2. planimetria catastale,
  3. eventuali titoli urbanistici,
  4. visura catastale,
  5. visura ipotecaria,
  6.  Ape (attestato di prestazione energetica).

reperita la documentazione non ti  resta che procedere con il secondo passo.

Vendere casa al miglior prezzo Le osservazioni più comuni per cliente acquirente e cliente venditore riguardo la Conformità Urbanistica.
    • Cliente Venditore, va bene avere una diversa disposizione degli spazi interni in planimetria, la sistemerete il prima possibile è prima del rogito notarile, ma se avete mezzo appartamento abusivo diventa molto complicato.
    • Cliente Acquirente, se l’appartamento è abusivo e dichiari il falso in atto pubblico pur di strappare apparentemente un prezzo conveniente, sappi che ti stai prendendo una patata bollente che dovrai gestire in futuro, (e se devi fare mutuo stai perdendo tempo).

2.Vendere casa al miglior prezzo,  IL PREZZO

l’individuazione del prezzo è un buon 65% del successo dell’operazione. individuare il prezzo corretto dell’immobile è cosa complicata, non importa che tu abbia speso miliardi di lire quando hai comprato nel 1999, oggi il prezzo più probabile di mercato (prezzo  più probabile di mercato) è dato da una serie di fattori quali:

  • la posizione,
  • la dimensione,
  • il piano,
  • la vista,
  • le condizioni generali.

Se non sei un esperto del settore e non hai la più pallida idea di come definire il target di zona, il prezzo medio e la capacità di spesa del potenziale cliente di riferimento, potresti farti un idea andando sul sito dell’agenzia del territorio (valori OMI) e vedere il prezzo al metro quadrato dell’ultimo anno in una determinata zona della tua città.

Attenzione, l’agenzia del territorio raccoglie i dati su macro-aree e quindi è necessario applicare dei fattori correttivi per la determinazione del prezzo.

Potresti in alternativa vedere il prezzo degli appartamenti più vicini possibili alla tua zona, ma non copiare il prezzo se sono ancora in vendita, se sono ancora in pubblicità probabilmente il prezzo è sbagliato!


Se vuoi saperne di più sui criteri di valutazione puoi leggere il mio articolo a riguardo:


Vendere casa al miglior prezzo Le osservazioni più comuni per cliente acquirente e cliente venditore riguardo Il prezzo:
    • Cliente Venditore, se hai già fatto una valutazione dell’immobile è ti è stato suggerito un probabile valore di mercato, magari da un professionista, non provare ad incrementare il prezzo di ulteriori 50.000€, l’amatore non esiste e i tuoi mobili non li vuole nessuno.
    • Cliente Acquirente se  ti rendi conto che il prezzo è più o meno in linea con i prezzi di mercato,va bene sì imbastire una trattativa ma il mercato non è fermo, se non lo compri tu, rischi di perdere l’immobile. avanti il prossimo.

3.Vendere casa al miglior prezzo, LA PROMOZIONE

La pubblicità è l’anima del commercio – H. Ford – 

Inutile negarlo, una buona pubblicità capillare è sicuramente quello che serve per far visionare o portare a conoscenza di un potenziale acquirente quel determinato immobile (o prodotto).

La pubblicità è ovunque, i canali sono molteplici, dal passaparola alla banca dati (se ne hai una) al marketing 1.0 al marketing 2.0 al Web Marketing. siamo inondati di pubblicità costantemente, il problema principale non è quindi fare pubblicità, ma come farla.

Se sei un avventuriero del web, è indispensabile andare a studiare o comunque avere una minima conoscenza di come funzionano gli algoritmi di Google, quindi creando un post con ottimi parametri SEO, un infarinatura degli algoritmi dei principali social network e ultimo ma non ultimo, la cura del prodotto da pubblicizzare.

Dedica quindi del tempo alle foto e soprattutto i testi, testi troppo lunghi o troppo corti non sono ben visti dai motori di ricerca.


4.Vendere casa al miglior prezzo, LE VISITE

Se i primi tre passi sono stati eseguiti alla perfezione, inizierai ad essere contattato da potenziali acquirenti, molti acquirenti. Nonostante il tuo certosino lavoro di preparazione verranno e vorranno:

  • la camera in più (anche se l’avevi scritto chiaramente che era un monolocale),
  • ulteriori informazioni, ulteriori foto (anche se lo stesso monolocale lo avevi fotografato da tutti gli angoli, e avevi pubblicato 30 foto, virtual tour e video di presentazione),

Ma poco importa, arriverà l’acquirente giusto.

Vendere casa al miglior prezzo Le osservazioni più comuni per cliente acquirente e cliente venditore riguardo le visite.
  • Esposizione tante volte, nonostante la descrizione dell’annuncio lo indichi, chi compra non riesce ad assimilare questa informazione. una falsa aspettativa in momento di visita.
      • Cliente Venditore, specifica sempre, specie durante il colloquio telefonico l’esposizione dell’appartamento.
      • Cliente Acquirente, se stai venendo a vedere un piano terra “vista muro” e ti si viene ribadito al telefono, non aspettarti la vista mare, anche se è nelle sue vicinanze.
  • Le camere.
    • Cliente Venditore, metti a disposizione dell’acquirente una planimetria catastale, prima della visita. si renderà conto già prima della possibilità o meno di creare ulteriori spazi. risparmierete tempo entrambi.
    • Cliente Acquirente, se ti è stato indicato che ci sono 2 camere da letto, e sono 80 metri quadrati, è quasi inutile cercare di ricavare la terza camera, probabilmente, stai cercando l’immobile nella fascia di prezzo e nella tipologia sbagliata.
  • Ordine.
    • Cliente Venditore, rendi l’appartamento da vendere (se non lo abiti) in condizioni ottimali per il primo impatto, svuotalo, oppure puliscilo o ancora, se non puoi svuotarlo o lo abiti, mettilo in ordine. i primi cinque secondi di visita lasciano, nel cliente potenziale acquirente la buona o la cattiva sensazione dell’acquirente.
    • Cliente Acquirente, se l’appartamento è sciatto, sporco o in disordine, prova a guardare oltre, magari è l’immobile dei tuoi sogni,

5.Vendere casa al miglior prezzo, INDIVIDUAZIONE (del potenziale acquirente)

Quindi individua il potenziale acquirente, non fossilizzarti su qualche migliaio di euro nella trattativa, verifica che lo stesso possa comprare il prodotto, stila un preliminare di compravendita.

Se il tempo passa e non hai ancora venduto, hai sbagliato uno dei punti su descritti, quindi RIPROVA