Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!

La dichiarazione di successione è un documento necessario al fisco per il pagamento delle eventuali imposte previste sul patrimonio ereditato ovvero è un mero adempimento fiscale che tutti gli aventi diritto all’eredità possono compiere, per evitare eventuali sanzioni dovute all’omissione sul pagamento delle imposte.

La dichiarazione di successione però non determina un’accettazione di eredità.

Per diventare eredi a tutti gli effetti, gli eredi dovranno accettare espressamente o tacitamente l’eredità l’Immobile proveniente da una successione o più in genere dell’eredità tutta.

L’accettazione espressa dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione espressa si effettua mediante scrittura privata o atto pubblico redatto da un notaio, in entrambi i casi, la scrittura dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate e trascritta alla conservatoria dei registri immobiliari.

L’accettazione tacita dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione tacita invece si desume con la volontà dell’erede o degli eredi che compiono azioni incompatibili con la volontà di rinunciare, basti pensare ad un erede che abita un immobile a lui succeduto.

Questi che lo abita è dimostra una indiscussa volontà ad accettare il bene e l’eredità in genere.

Anche se la volontà è tacitamente manifesta questi, dovrà comunque eseguire l’ultimo adempimento trascrivendo la volontà presso la conservatoria dei registri immobiliari.

è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.

L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, avviene a seguito di atti che presuppongono la concreta ed effettiva volontà di accettare l’eredità pur in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso.

Costituiscono esempi di accettazione tacita:

• il pagamento da parte del chiamato dei debiti ereditari con denaro dell’eredità;
• il compimento di atti di disposizione di beni ereditari;
• la presentazione della domanda giudiziale di divisione ereditaria;
• la presentazione di richiesta di volture catastali dei beni appartenenti al congiunto defunto;
• La messa in vendita dei beni oggetto della dichiarazione di successione appartenenti al defunto;

NON rientrano invece in una chiara manifestazione di accettazione dell’eredità a tutte quelle operazioni sugli immobili di carattere conservativo, di vigilanza e di ordinaria amministrazione come, ad esempio la denuncia di successione e il pagamento della relativa imposta.

La vendita di un immobile è una chiara intenzione di accettazione dell’eredità, un esempio

La vendita o la donazione di un immobile proveniente da una dichiarazione di successione sono un altro chiaro esempio di accettazione tacita dell’eredità.

Il venditore in questo caso, legittimo erede, diventa proprietario (in modo retroattivo dalla morte del defunto) accettando l’eredità contestualmente alla vendita del bene.

L’accettazione dell’eredità, anche se effettuata anni dopo l’apertura delle successione, ha effetti retroattivi (articolo 459),effettuata l’accettazione dell’eredità questi ne diventa proprietario fin dalla data di morte del congiunto per garantire un efficace gestione dei beni e dei diritti nel periodo di vuoto che intercorre tra la morte del defunto e l’effettivo atto di accettazione da parte dell’erede.

In fase di rogito finale infatti il venditore è tenuto (se non fatto in precedenza) all’accettazione dell’eredità e quindi al pagamento dell’imposta per la tutela, sia del futuro acquirente ma anche degli altri eredi legittimi da un eventuale erede apparente.

L’accettazione dell’eredità (sia espressa che tacita) infatti garantiscono il rispetto della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, in mancanza di questi il futuro acquirente non potrà far valere il proprio acquisto nei confronti di terzi.

La mancanza delle trascrizioni riguardanti l’Immobile proveniente da una successione può avere questi effetti:

• Nullità degli atti successivi: Per il principio di continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni producono effetto nullo, ovvero eventuali atti successivi possono essere considerati nulli.
• Possibilità della pubblicità sanante:  trascorsi cinque anni dall’acquisto di un immobile, se l’immobile ha avuto titoli di provenienza invalidi ,dimostrata la buona fede dell’operazione questi possono essere sanati, in caso di mancanza delle trascrizioni questa possibilità viene meno.
• Il bene non tutela il credito, in caso di azioni legali verso un terzo, proprietario di un immobile sul quale fare iscrivere ipoteca questo, in mancanza della continuità delle trascrizioni non può essere aggredito con la conseguenza di non potersi veder recuperare il credito.
• L’istituto di credito al quale si chiede un mutuo di qualsiasi natura, mettendo a garanzia il proprio bene sul quale iscrivere ipoteca, per il principio sopra descritto, potrebbe rifiutarsi di concedere il finanziamento.

Per prassi giurisprudenziale, la trascrizione tacita dell’Immobile proveniente da una successione o più in generale dell’eredità si dovrebbe effettuare nei vent’anni dalla morte del congiunto poiché oltre i vent’anni si potrebbe invocare l’istituto dell’usucapione ma nella realtà, un eventuale erede legittimo potrebbe in qualsiasi momento avere pretese sull’eredità in quanto tale facoltà è imprescrittibile