Immobili oggetto di donazione

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ACQUISTO E VENDITA DI UN IMMOBILE OGGETTO DI DONAZIONE

a cura dell’avvocato Vincenzo Cizza.


La circolabilità degli immobili provenienti da donazione può dar luogo a inconvenienti.

Al fine quindi di ridurre i rischi e valutare la sicurezza dell’acquisto e/o vendita dell’immobile è opportuno considerarne la provenienza donativa.


INDICE

  • 1. La donazione: aspetti generali.
  • 2. I problemi della donazione.
    • 2.1 La revocazione della donazione.
    • 2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.
  • 3. L’azione di revocazione ordinaria e fallimentare
  • 4. Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.
  • 5. Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.
  • 6.Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile.

  • 1.La donazione: aspetti generali.

Definizione di donazione:

è l’istituto con il quale colui che trasferisce il bene o assume un’obbligazione (detto donante) arricchisce un soggetto (detto donatario), senza ricevere nulla in cambio e per pura generosità.

Essa è un negozio giuridico fondato sullo spirito di liberalità, cioè chi compie la donazione agisce con la consapevolezza di diminuire il suo patrimonio e di aumentare quello del donatario.

Chi compie la donazione trasferisce un bene senza conseguire un corrispettivo.

La donazione di beni di non modico valore, come il caso in questione di un immobile, deve avere a pena di nullità la forma di atto pubblico, cioè deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale in presenza di due testimoni. È necessario che colui che riceve la donazione la accetti espressamente ed inoltre deve essere debitamente trascritto nei registri immobiliari.

La forma solenne è richiesta dalla normativa per far acquisire al donante la consapevolezza dell’atto che compie e del conseguente suo impoverimento.


  • 2. I problemi della donazione

La donazione, dati gli esigui costi di imposta, è uno degli istituti più economici, ma implica degli inconvenienti:

non comporta un acquisto DEFINITIVO della proprietà.

Occorre precisare che la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione è assolutamente consentita.


Nota Bene:

la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione questa però viene valutata come non sicura, in quanto la donazione è un atto revocabile e impugnabile.


Il nostro ordinamento, attraverso la revocazione, riconosce al donante la possibilità di tutelarsi innanzi a determinati comportamenti del donatario e/o al verificarsi di determinate circostanze a lui sconosciute al momento della donazione.

inoltre consente ai parenti prossimi di agire nel caso in cui le disposizioni patrimoniali del donante-defunto siano per loro lesive.

Andiamo nello specifico ad esaminare gli istituti della revocazione e dell’azione di riduzione per lesione legittima e dell’azione di riduzione legati alla donazione.


  • 2.1 La revocazione della donazione

Un elemento essenziale della donazione è l’animus donandi,ovvero

l’intenzione del donante di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale senza esservi obbligato.

Di regola, le liberalità non possono essere revocate.

Tuttavia, il legislatore,ha previsto il diritto del donante di revocare, ossia togliere efficacia alla donazione al verificarsi di motivi di ordine etico-sociale.

Questi motivi sono semplificati in questi termini:

        • nei casi di ingratitudine;
        • sopravvenienza di figli.

i casi di ingratitudine sono identificati dall’articolo 801 del Codice Civile:

“..il donatario si è reso colpevole, verso il donante, di calunnia, ingiuria grave o grave danno al suo patrimonio, gli ha rifiutato gli alimenti o addirittura ha ucciso o tentato di uccidere il donante oppure un suo ascendente o discendente.”

Ancora, la donazione può essere revocata dal donante anche nell’ipotesi disciplinata all’articolo 803 del Codice Civile, che consente la revocazione per sopravvenienza di figli:

le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o esistenza di un figlio o discendente del donante.

Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia del figlio.

La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione”

Un chiarimento Dovuto:

Per chi non sia un operatore di diritto, appare opportuno specificare che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli o discendenti, come dalla stessa Corte di Cassazione affermato e chiarito nella recente sentenza numero 5345 del 2 marzo 2017:

“…è preclusa ove il donante avesse consapevolezza alla data dell’atto di liberalità dell’esistenza di un figlio ovvero di un discendente legittimo, sicché è proprio l’assenza in assoluto di discendenti al momento della donazione che legittima la revocazione.”

La ratio delle disposizioni esaminate è da rinvenire nella volontà del legislatore di tutelare interessi di ordine morale e nell’esigenza di consentire al donante una rivalutazione dell’opportunità della donazione di fronte ad eventi successivi.

Di conseguenza, per effetto della revocazione, il donatario dovrà restituire il bene oggetto di donazione mentre.

nel caso in cui il bene sia stato alienato dovrà restituirne il valore economico.

Il legislatore ha di conseguenza tracciato dei rischi e delle insicurezze sulla circolabilità degli immobili oggetto di donazione, in quanto potremmo “facilmente” trovarci nella situazione di dover restituire l’immobile o il suo valore economico.


  • 2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.

Un rischio legato alla vendita e/o acquisto dell’immobile oggetto di donazione è dato dell’istituto della successione e della conseguente tutela riconosciuta dal nostro ordinamento ai parenti prossimi del defunto.

Nel nostro sistema legislativo al coniuge, ai figli e ai genitori del defunto, chiamati legittimari o eredi necessari, viene riservata una determinata quota del patrimonio del de cuius.

Riferimento normativo:

Ai sensi dell’articolo 536 del codice civile, tali soggetti hanno diritto a una quota minima di eredità il cui valore viene calcolato sommando ai beni lasciati dal defunto a titolo di eredità i beni donati in vita dallo stesso.

Pertanto se con la donazione di un immobile, è stata lesa la quota minima dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto a riottenere la proprietà del bene con l’azione di riduzione:

      • sia nei confronti del donatario
      • sia nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile.

Concretamente quindi potrebbe verificarsi che il donatario e/o il terzo acquirente si trovino costretti a restituire l’immobile o il suo valore agli eredi legittimari del donante, che hanno messo in discussione la donazione e abbiano agito a tutela dei propri diritti.

In subordine i legittimari possono esperire l’azione di restituzione.

L’azione di restituzione, disciplinata dagli articoli 561 del Codice Civile e seguenti.

L’azione ha lo scopo di far conseguire il pieno possesso dei beni ai legittimari attraverso la restituzione della cosa ed è esperibile sia contro i beneficiari della donazione sia contro gli aventi causa da questi.

Difficilmente ci si potrebbe sottrarre dalla restituzione dell’immobile o del pagamento dell’equivalente in denaro.

Proprio per questo sussistono timori e gravi incertezza su una potenziale compravendita di un’immobile oggetto di donazione.


  • 3.L’azione revocatoria ordinaria e fallimentare

Gli istituti sopra espletati sono rimedi tipici riconosciuti al donante e ai suoi eredi per rendere inefficace la donazione.

Essendo un negozio gratuito caratterizzato dallo spirito di liberalità, la donazione:

“non si sottrae all’applicazione della revocatoria ordinaria, qualora la diminuzione del proprio patrimonio venga realizzata al solo fine di arrecare un pregiudizio ad eventuali creditori”.

Il conseguente impoverimento del donante potrebbe anche andare a ledere gli eventuali creditori di questo.

Nella realtà, infatti, potrebbe verificarsi una donazione con fine fraudolento, ossia una donazione posta in essere per sottrarre ai creditori i beni del patrimonio del debitore-donante.

Al fine di tutelare i creditori il legislatore ha previsto gli istituti di:

  • azione revocatoria ordinaria, quale rimedio per i creditori a domandare l’inefficacia nei loro confronti di atti di disposizione del patrimonio del debitore,
  • azione revocatoria fallimentare, che permette la ricostruzione del patrimonio del fallito rendendo inefficaci le liberalità elargite da questo nel periodo antecedente alla dichiarazione di fallimento.

Breve analisi normativa della revocatoria.

L’azione revocatoria ordinaria è disciplinata dall’art. 2901 e ss del Codice Civile.

Detta azione permette al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato pregiudizi alle sue ragioni.

Tuttavia, per l’azionabilità della revocatoria ordinaria devono sussistere determinate condizioni:

  • il debitore deve aver agito nella consapevolezza del pregiudizio in concreto arrecato alle ragioni del creditore.
  • l’atto dispositivo del patrimonio deve essere di natura tale da poter danneggiare gli interessi dei creditori.

Inoltre, l’azione revocatoria comporta una dichiarazione di inefficacia relativa e non di nullità.

La donazione, per comprendere meglio, diventerebbe inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, mentre nei confronti degli altri soggetti e dei terzi acquirenti la donazione conserverebbe la sua validità ed efficacia.

Invece, l’azione revocatoria fallimentare tutela il principio della par condicio creditorum (parità di trattamento dei creditori) e ha il fine di ricostruire il patrimonio del fallito.

L’art. 64 Legge fallimentare sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori degli atti a titolo gratuito posti in essere dal fallito nel periodo immediatamente precedente alla dichiarazione di fallimento, in quanto giudicati altamente sospetti.

L’inefficacia sancita dalla norma opera in senso oggettivo ed automatico, spetta infatti al terzo provare la sua buona fede, ovvero la sua non conoscenza dello stato d’insolvenza del fallito.

Pertanto, per esperire l’azione di revocatoria fallimentare sono sufficienti i presupposti dell’esistenza dell’atto gratuito e che lo stesso sia stato compiuto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento.

Tuttavia la norma stessa prevede che l’azione revocatoria fallimentare non vada a colpire alcuni atti del debitore, quali regali d’uso e atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, a condizione che queste liberalità siano proporzionate al patrimonio del donante.


Alla luce di tutto ciò, risulta inevitabile affermare che:

“le donazioni comportano dei rischi connaturati nella gratuità dell’atto, che implica un impoverimento del patrimonio del debitore-donante, dal nostro ordinamento espressamente considerato danneggiante”.

Rischio che continua a sopravvivere ed esplicare i suoi effetti anche durante la circolabilità del bene immobile di provenienza donativa.


  • 4.Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.

L’instabilità e le incertezze derivanti dall’acquisto non definitivo della proprietà con la donazione vengono valutate e considerate anche dalle banche.

Potrebbero, infatti, sorgere problemi nel riuscire ad ottenere il mutuo su immobili oggetto di donazione.

Legislativamente non sussistono impedimenti per l’erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa.

Tuttavia l’elevato rischio di una possibile ed eventuale perdita di efficacia della donazione rende le banche inclini a rifiutare tale tipo di garanzia.

La tutela riconosciuta dal nostro ordinamento al donante, ai suoi eredi ed ai creditori portano le banche a non considerarsi sufficientemente tutelate e di conseguenza a non accettare operazioni finanziarie di tale tipo.

Vi è infatti la concreta possibilità che questi possano far valere il loro diritto a riottenere la proprietà dell’immobile, anche nei confronti di terzi acquirenti.


  • 5.Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile

Sebbene, come la stessa Corte di Cassazione nella sentenza n.965 del 16 gennaio 2019 affermato

il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”,

il nostro ordinamento ha previsto dei limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.

  • L’azione per la revoca della donazione in caso di ingratitudine del donatario può essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante o i suoi eredi siano venuti a conoscenza del fatto che consente la revocazione.
  • Mentre la revoca della donazione per sopravvenienza di figli può essere proposta entro cinque anni e il donante non può proseguire l’azione dopo la morte del figlio o del discendente.

L’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 80/2005, fissa in vent’anni decorrenti allo stato di trascrizione della donazione ovvero il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente.

Trascorso il limite di vent’anni dalla donazione, la vendita e/o acquisto dell’immobile è privo di pericoli, sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti.

Potrebbe anche verificarsi che, dopo la morte del donante, gli eredi rinuncino all’azione di riduzione.


Nota Bene:Occorre sottolineare che sono nulle per legge le eventuali rinunce all’immobile, da parte degli eredi, quando il donante è ancora in vita.

Inoltre, la Suprema Corte con l’ordinanza n.32694/19 ha affermato che:

“..in fase di trattativa, se il compratore non è adeguatamente informato circa la provenienza donativa del bene può sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’articolo 1481 del codice civile.

Questo perché l’azione donativa rende non definitivo il suo investimento.

Pertanto, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito definitivo se, dopo la stipula del preliminare, viene a conoscenza dell’esistenza di vincoli o altri impedimenti sul bene, quale la donazione.

Tempi e prescrizioni:
  • L’azione revocatoria ordinaria si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.
  • l’azione revocatoria fallimentare deve essere esperita, a pena di decadenza, entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento.

6.Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile

Appare opportuno e necessario consigliare,di verificare attentamente la documentazione e l’origine dell’immobile onde evitare futuri problemi e lunghe ed onerose battaglie legali.


Articolo scritto dall’avvocato Vincenzo Cizza del foro di Crotone per Officina ImmobiliaRe.

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