Officina immobiliare
Guida al (giusto) contratto di locazione.
Case in affitto da privato? La guida per scegliere la giusta tipologia di contratto di locazione.
Spesso ci si affida al fai-da-te e si concedono in affitto le proprie case, gestendo trattative private, altrettanto spesso, ci si trova davanti inquilini morosi o proprietari “assenti”.
Quando le cose ormai sono già compromesse, ci arrivano in ufficio richieste di aiuto in questa materia, con contratti di affitto fatti male, incomprensibili e che spesso, derogano vanno addirittura “contro” la normativa vigente.
ma facciamo un passo indietro:
Dopo aver fatto decine di appuntamenti per far visionare il tuo immobile, hai trovato la persona giusta che abiterà nel tuo appartamento. Hai deciso, concedi il tuo immobile in affitto.
Ora però è il momento di cercare su internet i vari contratti di locazione e scegliere quello giusto, si sa, le normative cambiano e la rete è immensa e spesso si corre il rischio di utilizzare modulistiche vecchie o incomplete oppure si corre il rischio di non essere aggiornato sulle novità che ci permettono di variare il sistema fiscale dei proventi la locazione(come ad esempio la cedolare secca), oppure ancora corriamo il rischio di essere vincolati da contratti lunghi inadatti per la locazione che andiamo a stipulare.
Insomma le casistiche sono infinite, sta a te individuare il giusto contratto di locazione da applicare a seconda della tua necessità.
Esistono diverse tipologie di contratti di affitto e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Per quanto riguarda il fisco, i contratti di affitto possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef o con imposta sostitutiva tramite cedolare secca.
Ora vediamo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto.
Quale contratto di locazione scegliere:
Contratto di locazione a “canone libero”
Il canone previsto per questo tipo di contratto di locazione è determinato liberamente dalle parti. È uno dei contratti di affitto più utilizzati ed è conosciuto anche come contratto quattro + quattro.
è disciplinato dalla legge Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta. Al di là dei limiti previsti per la durata, puoi decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l’adeguamento Istat del canone.
Aggiornamento finanziaria 2019 valida per tutto il 2020:
Il reddito delle locazioni abitative a canone libero è tassabile con Irpef o con cedolare secca al 21%.
CLICCA QUI PER SCARICARE IL CONTRATTO DI AFFITTO A CANONE LIBERO
Contratto di locazione a “canone concordato”
Se decidi di adottare questo tipo di contratto locazione, avrai una serie di aspetti da considerare.
I contratti di locazione a canone concordato sono disciplinati dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 del ministero delle Infrastrutture e Trasporti che puoi leggere qui
In base a quelli che sono gli accordi territoriali, sono stabilite le fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di queste fasce è possibile concordare, tra le parti, il canone per il contratto, tenendo conto di fattori come le caratteristiche dell’edificio (stato manutentivo dell’intero stabile) oppure dell’unità o porzione di unità immobiliare, e quindi della tipologia e stato manutentivo dell’alloggio, del suo stato, della eventuale presenza di posto auto, box o cantina (le pertinenze), di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.) e della dotazione di servizi tecnici come ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica e condizionamento d’aria.
Se non opti per la cedolare secca che prevede per questo tipo di contratto un’aliquota agevolata del 10% (in caso di canone libero è del 21%) per tutto il 2017, dovrai tenere conto dell’aggiornamento del canone in misura contrattata (non superiore al 75 % della variazione Istat), se previsto dagli accordi territoriali.
Aggiornamento finanziaria 2019 valida per tutto il 2020:
Il reddito delle locazioni a canone concordato sono tassabili con Irpef o con cedolare secca al 10%
se scegli questa tipologia di contratto di locazione a sua volta può essere a canone concordato:
- convenzionato;
- transitorio;
- a studenti universitari.
Il decreto inoltre, disciplina il carico degli oneri sia per i conduttori che per gli affittuari. li trovi cliccando qui.
Contratto di locazione convenzionato
La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 che disciplina questo contratto di locazione, definito anche contratto tre + due, prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico biennale alla scadenza, nel caso in cui le parti non si accordano sul rinnovo triennale e sempre che non venga fatta una disdetta.
Questo contratto di locazione ha una durata variabile e senza dubbio più breve rispetto a quella dei contratti quattro + quattro.
L’aspetto positivo da valutare è la possibilità di un canone calmierato, che viene di solito fissato da una tabella concordata nei diversi Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.
Avrai un ulteriore vantaggio, dal punto di vista fiscale, cioè quello di essere gravato da minori imposte e, in alcuni casi, di poter usufruire anche di agevolazioni fiscali.
CLICCA QUI PER SCARICARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE CONVENZIONATO
Contratto di locazione transitorio
Ha una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.
È possibile estendere la sua durata sino a 18 mesi, ma essa deve però essere giustificata da particolari esigenze, documentate in contratto con una specifica dichiarazione, riconducibili sia a chi va in affitto (conduttore) che a chi affitta (locatore), come ad esempio:
- mobilità dovuta alla tua professione;
- esigenze di studio;
- apprendistato;
- formazione professionale;
- ricerca di soluzioni occupazionali.
Anche questo tipo di contratto di locazione può essere redatto solo se utilizzi il tipo di contratto in Allegato al Decreto Ministeriale.
CLICCA QUI PER SCARICARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE TRANSITORIO
Contratto di locazione a studenti universitari
Se sei uno studente universitario hai anche la possibilità di usufruire di questo tipo di contratto che ha una durata limitata nel tempo e può estendersi per un arco temporale che va dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza.
Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta del conduttore che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima.
Puoi usufruire di questo tipo di contratto di locazione se hai nella stessa città in cui vivi la sede dell’università, o dei corsi universitari distaccati e di specializzazione, o di istituti di istruzione superiore oppure se abiti nei comuni limitrofi oppure se sei iscritto a un corso di laurea o di formazione post laurea (come master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in Comuni diversi da quello di residenza.
Questo contratto di affitto può essere sottoscritto o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. Anche in questo caso devono essere tassativamente utilizzate le formule contrattuali allegate al Decreto Ministeriale. Sono previsti vincoli sia per il canone sia per le norme accessorie.
CLICCA QUI PER SCARICARE IL CONTRATTO DI LOCAZIONE A STUDENTI UNIVERSITARI
