Caro affitti a Crotone – non solo un problema nazionale

Caro affitti a Crotone

Poniamo la riflessione ad un problema nazionale che oggi, alla ribalta delle maggiori testate italiane, sembra colpire solo le grandi città italiane e il mondo studentesco, ma da alcuni anni anche la città di Crotone con i dovuti accorgimenti e valutazioni del caso non è esentata dalla problematica, ovvero il caro affitti e la limitata offerta.

Sono alcuni anni che raccogliamo dati sull’andamento del mercato immobiliare crotonese residenziale (sia vendite che affitti).

Ci siamo accorti che il proliferare delle agenzie e servizi (nazionali e internazionali) dedicate allo short-rent,di bed & breakfast hanno fatto sì che molti decidessero di non adibire più i propri immobili alla locazione “tradizionale” ma a quella meno “impegnativa” e forse più redditizia delle locazioni brevi o stagionali, rendendo il mercato con alto tasso di domanda ma poca offerta.

Investimenti in tal senso utili per sopperire ad una carenza strutturale nel settore accoglienza e turismo.

Caro affitti a Crotone: Che prezzo stiamo pagando?

Nell’ultimo anno si è aggravata anche la situazione mutui, che con l’aumentare vertiginoso dei tassi ha tagliato fuori diversi potenziali acquirente vedendosi elevare le soglie di sussistenza imposte (a tutela del credito) dagli istituti mutuanti.

Ci siamo resi conto dall’inizio del 2023 che l’età media dei proponenti acquirenti è infatti aumentata a discapito delle giovani coppie e di chi, ancora fino allo scorso anno riusciva a comprare casa, oggi non riesce più.

È in costante aumento la richiesta di immobili in locazione.

Abbiamo constatato negli scorsi anni che i contributi comunali destinati agli affitti hanno, in qualche modo agevolato qualcheduno ma non hanno avuto il successo sperato, i proprietari ad esempio hanno guardato con sospetto questa proposta ritenuta dai più una soluzione temporanea; bene invece gli accordi territoriali per l’applicazione della cedolare secca.

Ci si domanda a tal punto quale chiave “sociale” possa servire per risolvere tale annosa problematica, nella nostra Città.

Serve forse:

  • Porre l’attenzione in genere su mutui e locazioni brevi tutelando comunque, ove esistente l’attività di impresa?
  • Trovare adeguate tutele per il locatore che teme i mancati pagamenti dei canoni di locazione?
  • Tassare le rendite dei proventi degli affitti brevi ove questi non siano attività svolta da impresa?

In un comunicato odierno, il presiedente Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali)  Gian Battista Baccarini dichiara:

Serve un Piano Nazionale sull’immobiliare con una visione strategica d’insieme del settore della casa: l’ultimo piano Casa risale ad oltre 70 anni fa a firma Fanfani

ACCORDO DI PARTNERSHIP TRA OFFICINAIMMOBILIARE E EUROANSA SPA

ACCORDO DI PARTNERSHIP TRA OFFICINAIMMOBILIARE E EUROANSA SPA

Crotone 5 gennaio 2023

OfficinaIMMOBILIARE fornitore dei servizi integrati del settore immobiliare, con il piano sviluppo aziendale 2023 – 2027 intende essere d’ausilio alla spinta economica del territorio Crotonese.

A tal proposito OfficinaIMMOBILIARE ha presentato il progetto alla EUROANSA SPA società leader nella mediazione del credito, unica società italiana certificata sia per la consulenza (ISO 22222) che per l’educazione finanziaria (UNI 11402), nonché partner ufficiale del primo portale immobiliare italiano (immobiliare.it), che ha portato in data 2 gennaio 2023 alla stipula di un accordo di partnership tra le parti.

L’accordo prevede che le parti “…concorrono a creare i presupposti per lo sviluppo della provincia di Crotone e intendono condividere il piano sviluppo per l’accrescimento dell’offerta in materia immobiliare e creditizia..” mettendo reciprocamente a disposizione i proprie strumenti e le proprie competenze.

Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!

Officina immobiliare

Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!

Immobile proveniente da una successione? spesso non si indaga a fondo sulla regolarità delle trascrizioni.
Quando si apre una successione gli eredi, entro l’anno successivo al decesso del congiunto, devono presentare presso l’agenzia delle entrate la dichiarazione di successione.

La dichiarazione di successione è un documento necessario al fisco per il pagamento delle eventuali imposte previste sul patrimonio ereditato ovvero è un mero adempimento fiscale che tutti gli aventi diritto all’eredità possono compiere, per evitare eventuali sanzioni dovute all’omissione sul pagamento delle imposte.

La dichiarazione di successione però non determina un’accettazione di eredità.

Per diventare eredi a tutti gli effetti, gli eredi dovranno accettare espressamente o tacitamente l’eredità l’Immobile proveniente da una successione o più in genere dell’eredità tutta.

L’accettazione espressa dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione espressa si effettua mediante scrittura privata o atto pubblico redatto da un notaio, in entrambi i casi, la scrittura dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate e trascritta alla conservatoria dei registri immobiliari.

è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.

L’accettazione tacita dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione tacita invece si desume con la volontà dell’erede o degli eredi che compiono azioni incompatibili con la volontà di rinunciare, basti pensare ad un erede che abita un immobile a lui succeduto.

Questi che lo abita è dimostra una indiscussa volontà ad accettare il bene e l’eredità in genere.

Anche se la volontà è tacitamente manifesta questi, dovrà comunque eseguire l’ultimo adempimento trascrivendo la volontà presso la conservatoria dei registri immobiliari.

è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.

L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, avviene a seguito di atti che presuppongono la concreta ed effettiva volontà di accettare l’eredità pur in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso.

Costituiscono esempi di accettazione tacita:

  • il pagamento da parte del chiamato dei debiti ereditari con denaro dell’eredità;
  • il compimento di atti di disposizione di beni ereditari;
  • la presentazione della domanda giudiziale di divisione ereditaria;
  • la presentazione di richiesta di volture catastali dei beni appartenenti al congiunto defunto;
  • La messa in vendita dei beni oggetto della dichiarazione di successione appartenenti al defunto;

NON rientrano invece in una chiara manifestazione di accettazione dell’eredità a tutte quelle operazioni sugli immobili di carattere conservativo, di vigilanza e di ordinaria amministrazione come, ad esempio la denuncia di successione e il pagamento della relativa imposta.

La vendita di un immobile è una chiara intenzione di accettazione dell’eredità, un esempio

La vendita o la donazione di un immobile proveniente da una dichiarazione di successione sono un altro chiaro esempio di accettazione tacita dell’eredità.

Il venditore in questo caso, legittimo erede, diventa proprietario (in modo retroattivo dalla morte del defunto) accettando l’eredità contestualmente alla vendita del bene.

L’accettazione dell’eredità, anche se effettuata anni dopo l’apertura delle successione, ha effetti retroattivi (articolo 459),effettuata l’accettazione dell’eredità questi ne diventa proprietario fin dalla data di morte del congiunto per garantire un efficace gestione dei beni e dei diritti nel periodo di vuoto che intercorre tra la morte del defunto e l’effettivo atto di accettazione da parte dell’erede.

In fase di rogito finale infatti il venditore è tenuto (se non fatto in precedenza) all’accettazione dell’eredità e quindi al pagamento dell’imposta per la tutela, sia del futuro acquirente ma anche degli altri eredi legittimi da un eventuale erede apparente.

La continuità delle trascrizioni dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione dell’eredità (sia espressa che tacita) infatti garantiscono il rispetto della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, in mancanza di questi il futuro acquirente non potrà far valere il proprio acquisto nei confronti di terzi.

La mancanza delle trascrizioni riguardanti l’Immobile proveniente da una successione può avere questi effetti:

  • Nullità degli atti successivi: Per il principio di continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni producono effetto nullo, ovvero eventuali atti successivi possono essere considerati nulli.
  • Possibilità della pubblicità sanante:  trascorsi cinque anni dall’acquisto di un immobile, se l’immobile ha avuto titoli di provenienza invalidi ,dimostrata la buona fede dell’operazione questi possono essere sanati, in caso di mancanza delle trascrizioni questa possibilità viene meno.
  • Il bene non tutela il credito, in caso di azioni legali verso un terzo, proprietario di un immobile sul quale fare iscrivere ipoteca questo, in mancanza della continuità delle trascrizioni non può essere aggredito con la conseguenza di non potersi veder recuperare il credito.
  • L’istituto di credito al quale si chiede un mutuo di qualsiasi natura, mettendo a garanzia il proprio bene sul quale iscrivere ipoteca, per il principio sopra descritto, potrebbe rifiutarsi di concedere il finanziamento.

Per prassi giurisprudenziale, la trascrizione tacita dell’Immobile proveniente da una successione o più in generale dell’eredità si dovrebbe effettuare nei vent’anni dalla morte del congiunto poiché oltre i vent’anni si potrebbe invocare l’istituto dell’usucapione ma nella realtà, un eventuale erede legittimo potrebbe in qualsiasi momento avere pretese sull’eredità in quanto tale facoltà è imprescrittibile

Abusi edilizi: chi compra casa è responsabile dei vecchi abusi

Officina immobiliare

Abusi edilizi: chi compra casa è responsabile dei vecchi abusi

Per il Tar Campania il proprietario non può sottrarsi all’obbligo di demolizione e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario.

Il Tar della Campania con la sentenza n. 4313 del 24 giugno 2021 ha respinto il ricorso sull’impugnazione di un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi eseguiti e il ripristino dello stato dei luoghi.

secondo il Tribunale un’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori di un immobile ad altro titolo pur non essendo autori degli abusi.

il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, tuttavia ha il diritto di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.

Sanzioni abusi edilizi: il caso

rimandiamo alla lettura completa del caso direttamente dal sito de “ILSOLE24ore”

Ricorso respinto: il proprietario può essere sanzionato

Per i giudici del Tar della Campania, l’acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni soggettive attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà.

Nella sentenza si legge inoltre che l’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori ad altro titolo i quali, pur non essendo autori degli abusi, che abbiano incautamente ricevuto il bene pur in presenza di irregolarità edilizie, non potendo, quindi, invocare a loro discolpa un affidamento incolpevole.

Inoltre si fa riferimento all’articolo 31 del Dpr 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – con indicazione delle sanzioni ammnistrative) dove viene individuato il proprietario tra i destinatari dell’ingiunzione di rimozione o di demolizione di abusi edilizi che è il solo soggetto legittimato a intervenire sull’immobile e a eliminare così un abuso anche in precedenza realizzato.

Pertanto per il Tar, il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e dare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile. Il proprietario però può rivalersi, sul piano civilistico, nei confronti dell’effettivo autore della trasformazione abusiva

Vendere casa da privato, la guida

Officina immobiliare

Vendere casa da privato, La guida.

Certo, se hai del tempo da dedicare e vuoi sapere come vendere casa da privato, ecco tutte le attività legate ad una compravendita immobiliare.

Puoi tranquillamente espletare queste operazioni da solo.

Se le conosci tutte e sai come muoverti, saprai sicuramente districarti tra i documenti e nella gestione delle trattative e saprai sicuramente operare al meglio per evitare grattacapi durante la trattativa oppure, a distanza di mesi, dalla stipula del rogito notarile.

Proprio così, anche dopo la stipula del rogito notarile, tu venditore puoi rispondere di eventuali mancanze o questioni non debitamente affrontate che, in caso di compravendita, possono non venire fuori. infatti un immobile, seppur commerciabile, non è esente da vizi o impedimenti burocratici che possono venir fuori post vendita.

Ecco cosa puoi fare per vendere casa da privato?

 LA FASE PRELIMINARE

  • Verificare che l’immobile sia conforme o similare alle richieste pervenute.
  • Valutazione di mercato (leggi come valutare la proprio casa)
  • Studio di tutta la documentazione dell’immobile, in particolare:
    • Atto di provenienza
      • Per verificare la provenienza dell’immobile ed eventuali conseguenze legali post vendita per la tutela dell’acquirente e del venditore ed inoltre verifichiamo la presenza di:
        • Servitù;
        • Vincoli o atti di vincolo in genere e recupero degli stessi;
        • Concessioni edilizie;
        • Presenza di abusi sanabili o insanabili (in caso di abusi insanabili non possiamo procedere alla vendita del bene)
  • Eventuali permessi a costruire postumi;
  • Eventuali permessi in sanatoria;
  • Conformità urbanistico catastale;
  • Dichiarazione condominiale a norma di legge per verificare la presenza di liti in corso e/o spese straordinarie in discussione oppure approvate.

LA FASE DI VERIFICA:

  • Gestire gli abusi sanabili con relativo preventivo per gli oneri comunali, con l’ausilio di un tecnico di fiducia
  • Produrre i documenti mancanti.

LA FASE OPERATIVA

  • Gestione della pubblicità’  con annuncio adeguato per la corretta indicizzazione sui maggiori portali italiani e sui motori di ricerca secondo gli standard SEO di Google.
  • Crea sponsorizzazioni social ADS e Google ADS, con targhettizzazione mirata.
  • Rinnova periodicamente gli annunci.

LA FASE CONCLUSIVA

  • Prepara una proposta di acquisto adeguata della proposta di acquisto.
  • Gestisci in modo distaccato la trattativa.
  • Preparazione e conseguente stipula secondo termini di legge per la massima garanzia anche post vendita sia dell’acquirente che del venditore del preliminare di compravendita.
  • Registrazione dei documenti prodotti ai fini della compravendita all’Agenzia delle Entrate.
  • Raccogli la documentazione e forniscila al Notaio per un controllo prima del rogito.

ora hai pronto il vademecum per vendere casa da privato, cosa aspetti?