La Direttiva 2021/514 del Consiglio dell’Unione Europea, comunemente nota come DAC7 (e successivo provvedimento interno n. 86984 dell’Agenzia delle Entrate), in relazione allo scambio automatico obbligatorio di informazioni nel settore fiscale, obbliga tutti gli operatori a comunicare all’amministrazione finanziaria: i dati dei locatori, i corrispettivi percepiti e il numero di operazioni effettuate. Le informazioni relative al 2023 dovranno essere inviate entro il 15 febbraio 2024 e sarà un provvedimento del direttore a definire le modalità.
I portali immobiliari saranno obbligati a trasmettere i dati fiscali dei proprietari e dei gestori che adibiscono i propri immobili ad attività di locazione turistiche e non solo.
Non saranno obbligati a trasmettere solo i dati dei proprietari (nome e cognome, codice fiscale, dati catastali dell’immobile), ma anche il numero delle operazioni, inteso come il numero delle locazioni intervenute, il loro ammontare, e i dati delle controparti, ossia dei vari conduttori.
Anche i conduttori, indirettamente, saranno interessati dall’applicazione della norma. L’amministrazione finanziaria incrocerà i dati reddituali per definire la legalità della provenienza degli importi destinati alla prenotazione.
La Direttiva DAC7, così come definita nel provvedimento del 20 novembre dell’Agenzia delle Entrate, si applica alle persone fisiche e giuridiche che operano attraverso le piattaforme. Una piattaforma è un software che facilita le transazioni economiche tra conduttore e locatore. Essa funge da punto di connessione in cui avvengono queste transazioni:
• Se un proprietario pubblicizza le proprietà su un sito web, ma le transazioni effettive avvengono al di fuori del sito web (piattaforma) – in questo caso, il sito web NON sarebbe considerato una piattaforma.
• Gli utenti che definiscono un contratto di locazione sullo stesso sito dove vengono elaborati i pagamenti – in questo caso, il sito rientra nella categoria di piattaforma come definito dalla DAC7.
Il DAC7 non si applica solo agli affitti a breve termine, ma anche a qualsiasi forma di locazione, compresi gli affitti a lungo termine (qualora la transazione passi attraverso una piattaforma).
SOGGETTI OBBLIGATI ALLA DICHIARAZIONE
o Proprietario dell’immobile
o Intermediario abilitato – agente immobiliare (deve indicare i dati del proprietario sia che sia privato che persona giuridica)
o sub-affitto, il conduttore deve fornire sia i suoi dati che quelli del proprietario dell’immobile.
SOGGETTI ESENTATI DALLA DICHIARAZIONE
• Enti governativi
• Entità quotate in borsa
• Venditori che affittano beni immobili ad alta frequenza (più di 2000 attività per periodo di rendicontazione) come gli hotel
• Piccoli venditori di beni (meno di 30 attività-intese come transazioni-con entrate inferiori a 2000 euro per periodo di rendicontazione)
COSA SUCCEDE SE NON FORNISCO I DATI A UN OTA?
ciò può portare al congelamento dei pagamenti e/o al blocco della possibilità di pubblicizzare gli immobili. Il proprietario/conduttore/intermediario che non dovesse fornire le informazioni dopo la richiesta iniziale e due ulteriori solleciti, a 60 giorni di distanza dal secondo, il gestore della piattaforma potrà chiudere il suo conto e impedirgli di registrarsi nuovamente o trattenere il corrispettivo dovuto al venditore finché questi non gli avrà fornito tutti i dati.
I TERMINI PER LA COMUNICAZIONE
I gestori delle piattaforme saranno tenuti a comunicare le informazioni entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i dati, quindi il 31 gennaio 2024 per le locazioni fatte nell’anno 2023.
Le modalità di inserimento dei dati variano dalla piattaforma in cui sono inserzionati gli annunci, ed è la stessa piattaforma che ne richiede l’inserimento in apposite sezioni.
La tracciabilità delle transazioni per il mezzo delle piattaforme, l’accreditamento dei soggetti proprietari degli immobili o il gestore per conto terzi delle stesse, permetterà all’autorità, in un secondo momento, di incrociare i dati e verificare se il soggetto intermediario è abilitato all’esercizio della professione.
Ricordiamo che solo l’agente immobiliare professionale, in possesso dei requisiti può intermediare le locazioni turistiche e qualora non lo fosse rischia sanzioni oltre che pecuniarie anche penali. La trasparenza del flusso delle informazioni può, anzi dovrà, far emergere il sommerso sia in riferimento alle locazioni turistiche fantasma sia per quei soggetti che operano in maniera abusiva nel mercato.
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