ACCORDO DI PARTNERSHIP TRA OFFICINAIMMOBILIARE E EUROANSA SPA
Crotone 5 gennaio 2023
OfficinaIMMOBILIARE fornitore dei servizi integrati del settore immobiliare, con il piano sviluppo aziendale 2023 – 2027 intende essere d’ausilio alla spinta economica del territorio Crotonese.
A tal proposito OfficinaIMMOBILIARE ha presentato il progetto alla EUROANSA SPA società leader nella mediazione del credito, unica società italiana certificata sia per la consulenza (ISO 22222) che per l’educazione finanziaria (UNI 11402), nonché partner ufficiale del primo portale immobiliare italiano (immobiliare.it), che ha portato in data 2 gennaio 2023 alla stipula di un accordo di partnership tra le parti.
L’accordo prevede che le parti “…concorrono a creare i presupposti per lo sviluppo della provincia di Crotone e intendono condividere il piano sviluppo per l’accrescimento dell’offerta in materia immobiliare e creditizia..” mettendo reciprocamente a disposizione i proprie strumenti e le proprie competenze.
Quali sono gli step necessari per aggiudicarti un’immobile all’asta? una lista di 8 passi, 8 step da seguire e analizzare per non perdere di vista l’obiettivo:
Passo numero 1: I siti delle aste ufficiali.
Il primo passo per aggiudicarti un immobile all’asta é questo, verifica gli immobili nella zona di interesse presenti.
Per fare questo puoi accedere al sito del tribunale della tua città, in altri siti specializzati o meglio ancora sul PVP portale vendite pubbliche.
Passo numero 2: Individua un numero limitato di immobili.
Non perdere tempo e non farti attirare solo dal prezzo, se vuoi aggiudicarti un immobile all’asta individuane un numero limitato da analizzare e seguire. Le aste hanno delle tempistiche rigide, come indicato nel passo numero 3.
Passo numero 3: Attendo alle tempistiche.
Stai attento a verificare i termini per presentare le varie offerte, se non hai tempo lascia stare, non è il tuo momento per aggiudicarti un immobile all’asta.
Passo numero 4: Studia attentamente la perizia.
Sui portali dedicati (e indicati nel passo numero 1) troverai gli immobili e per ognuno i suoi allegati, tra questi hai a disposizione una perizia effettuata da un tecnico incaricato dal giudice in cui viene descritto l’immobile. Verifica che l’immobile non abbia abusi edilizi insanabili, se hai deciso di aggiudicarti un immobile in asta con l’ausilio di un mutuo bancario questo potrebbe farti perdere anche la cauzione versata.
Verifica inoltre che non ci siano contratti o diritti opponibili alla procedura un diritto per il quale anche se ti aggiudichi l’asta l’occupante ha diritto a rimanere nell’immobile (esempio contratto di locazione valido).
Passo numero 5: Visita degli immobili.
Visita solamente gli immobili veramente interessanti, per il principio del passo numero 3, non sei nel liberto mercato, il tempo non giova a tuo favore e se vuoi aggiudicarti un immobile all’asta devi essere rapido nelle decisioni.
Fissa con i custodi dei vari immobili gli appuntamenti a questo punto andremo a visitarli.
Passo numero 6: Prepara l’offerta.
Puoi decidere di partecipare ad una o a più aste contemporaneamente e avere più opportunità di aggiudicarti un immobile all’asta, a seconda della disponibilità economica. Infatti, per ogni procedura in cui accederai dovrai versare un importo che servirà da acconto sul prezzo nel caso in cui ti dovessi aggiudicare un immobile, oppure ti verrà restituito. L’offerta va presentata nei termini stabiliti dalla legge e dalla procedura.
Passo numero 7: Inoltra l’offerta – Partecipa all’asta.
Presentata una valida offerta sarai ammesso a partecipare all’asta.
Se sei l’unico offerente sei nella condizione ideale per aggiudicarti un immobile, se invece altri interessati presentano la loro offerta si procederà per rialzi fino all’aggiudicazione finale.
Passo numero 8: Salda l’immobile e le spese accessorie.
Se hai avuto la tenacia di aggiudicarti un immobile salda il dovuto comprese le spese accessorie (ci sono sempre le spese accessorie) e attendi la procedura di trasferimento
Passo numero 9 (bonus): La liberazione
Ricordati di chiedere la liberazione dell’immobile qualora questi risulti occupati, l’aggiudicazione e il trasferimento non comprendono contestualmente la liberazione se non esplicitamente richiesta.
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Sapevi che puoi chiedere un mutuo per comprare immobili e case all’asta?
e sai che puoi chiedere una pre-delibera reddituale prima di partecipare all’asta?
Le aste giudiziarie presentano infatti diversi vantaggi, di cui non tutti sono a conoscenza in maniera puntuale, ivi inclusa la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto..
Cosa importante è mettersi nelle condizioni di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo, infatti individuata l’asta e quindi il bene da acquistare puoi chiedere una pre-delibera reddituale per essere sicuro di avere i tempi e la liquidità per aggiudicarti con successo l’asta.
Pertanto è importante muoversi con largo anticipo ancor prima di aver individuato gli immobili e case all’asta di interesse.
ll mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa del mercato tradizionale e con le stesse valutazioni preliminari per richiedere un mutuo.
Alcune banche hanno stipulato convenzioni con i Tribunali al fine di limitare le spese e i tassi di interesse.
Questo è l’iter:
Una volta presentati i documenti richiesti in banca, si attende l’esito della domanda e l’erogazione dell’importo viene vincolato all’ottenimento del bene.
Il denaro viene concesso dalla banca, dunque, solo se il cliente si aggiudica la casa all’asta.
Il mutuo viene erogato entro 60 giorni dall’aggiudicazione.
Ricci Elena, consulente e Broker Mutui Euroansa Spa una società di mediazione del credito che conta circa 600 collaboratori e più di 200 agenzie sul territorio nazionale.
Ricci Elena Contatti Il tuo mutuo per Immobili e Case all’asta
Ufficio di Elena Ricci: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Sempre più single, in giovane età, comprano casa con l’ausilio di un mutuo. Nel 2021 la percentuale di richiesta immobiliare solo da parte degli Under 35 è aumentata quasi del 2% arrivando a sfiorare il 30% sul totale delle richieste. Nei primi sei mesi dello stesso anno, il 70% dei single ha comprato casa, mentre il 30% ha optato per l’affitto. I dati citati derivano da un’analisi effettuata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa e ci riporta che le compravendite effettuate da persone impegnate non in relazioni stabili, da soggetti divorziati o single sono in continuo aumento.
Under 35 e immobile di proprietà:
Cosa spinge i giovani ad acquistare un immobile?
A motivare gli Under 35 ad acquistare casa è soprattutto il desiderio di avere una casa tutta per sé per non continuare a pagare l’affitto. Ma non solo. L’ aumento di richieste è stato dettato anche dall’entrata in vigore del Decreto Sostegni Bis, pubblicato il 25 maggio 2021 ed entrato in vigore il giorno dopo. Il Decreto presenta delle condizioni necessarie rivolte a tutti i giovani che vogliono aderire:
età richiesta sotto i 35 anni
immobile destinato ad uso abitativo
assenza di condizioni di lusso all’interno dell’immobile
l’importo massimo richiedibile è di 250mila euro
reddito inferiore ai 40.000
la garanzia può essere dell’80% o del 100% quindi in questo caso l’unico garante sarà lo Stato
La lista delle banche e degli intermediari finanziari aderenti è sui siti di Consape di ABI ed è in continuo aggiornamento. Ad oggi più di 200 banche vi hanno aderito.
Under 35 e immobile di proprietà:
Oggi comprare casa è davvero un giusto investimento?
E’ importante ricordare che prima di diventare di tua proprietà, la casa acquistata con un mutuo è di proprietà della banca. In secondo luogo è dello Stato. E, infine, è tua.
Investire su un immobile potrebbe essere uno tra gli stereotipi italiani più retrò in quanto viene affiancato al concetto di stabilità. Sebbene l’abitazione sia un bene imprescindibile, ha subito la forte influenza della società che cambia. In passato, il mercato del lavoro era molto più stabile. Una volta finiti gli studi l’unico obiettivo era il posto fisso e si generavano maggiormente contratti a tempo indeterminato.
Ad oggi i trend sono cambiati e il mercato del lavoro è mutevole e flessibile. Cambia sempre di più il percorso formativo ed è alla portata di tutti avere un lavoro come Freelancer o Nomade digitale. Ci si sposta tanto per trasferte di lavoro e cambiano anche le relazioni, con lunghe convivenze che sostituiscono il matrimonio. Inoltre, formare una famiglia con dei bambini è sempre meno una priorità. Anche per questo ci si apre a nuove modalità di investimento riguardo le proprietà e le abitazioni.
Under 35 e immobile di proprietà:
Perché comprare casa diventa un vero investimento?
Chiunque scelga di acquistare una casa di proprietà può decidere anche di affittarla per un determinato periodo. Questo potrebbe essere vantaggioso in quanto un immobile rappresenta sia una sicurezza finanziaria sia una fonte di entrate costanti nel tempo. Allo stesso modo bisogna preventivare possibili lavori di ristrutturazione, ammodernamento e riorganizzazione degli spazi affinché questi siano accoglienti. Per rispondere alle odierne esigenze, un immobile ottiene maggior valore se viene dotato di impianti alimentati con fonti rinnovabilie se ha una connessione ad Internet adatta per lavorare in smartworking.
A seguito di queste ultime considerazioni, l’acquisto della prima casa resta un’esigenza primaria. Un’abitazione di proprietà si rivela essere nel lungo periodo un investimento in grado di dare serenità alla persona, contribuendo al benessere psico-fisico in maniera importante. La scelta di acquistare una casa avrà una notevole rilevanza in quanto qualunque cosa accada, ci sarà sempre un posto in cui poter tornare.
I servizi dell’agenzia immobiliare: Officina immobiliaRe
Servizi dell’agenzia immobiliare: LA FASE PRELIMINARE
Cerchiamo gli immobili in vendita sulla piazza di riferimento (in questo caso Crotone e provincia) a seconda delle richieste di acquisto pervenute oppure presenti nella nostra banca dati.
Effettuiamo, una volta individuato l’immobile di nostro interesse, un sopralluogo per verificare che l’immobile sia conforme o similare alle richieste pervenute.
Effettuiamo una valutazione di mercato secondo le nostre esperienze e la nostra conoscenza del mercato stesso, precisa e puntuale, prendendo a riferimento i dati messi a disposizione dell’agenzia del territorio, apportando i dovuti valori correttivi e allineandoli al compravenduto degli ultimi due anni nella zona più prossima.
le valutazione le stiliamo sia in modo informale che in forma scritta.
Recuperiamo e studiamo tutta la documentazione dell’immobile, in particolare:
Atto di provenienza
Per verificare la provenienza dell’immobile ed eventuali conseguenze legali post vendita per la tutela dell’acquirente e del venditore ed inoltre verifichiamo la presenza di:
Servitù;
Vincoli o atti di vincolo in genere e recupero degli stessi;
Concessioni edilizie;
Presenza di abusi sanabili o insanabili (in caso di abusi insanabili non possiamo procedere alla vendita del bene)
Eventuali permessi a costruire postumi;
Eventuali permessi in sanatoria;
Conformità urbanistico catastale;
Dichiarazione condominiale a norma di legge per verificare la presenza di liti in corso e/o spese straordinarie in discussione oppure approvate.
Tra i servizi dell’agenzia immobiliare nella fase preliminare, in collaborazione con il professionista abilitato vi è la verifica dell’ attestazione di prestazione energetica (APE) se presente, preventivo per produzione nuovo certificato a norma della nuova legge se scaduto o mancante.
espletamento delle pratiche obbligatorie in materia di antiriciclaggio obbligatorie per legge.
Servizi dell’agenzia immobiliare: LA FASE DI VERIFICA:
Tra i servizi dell’agenzia immobiliare nella fase di verifica, in collaborazione con il professionista abilitato:
Effettuiamo consulenza sulla gestione degli abusi sanabili con relativo preventivo per gli oneri comunali ed ci interessiamo di munirvi di preventivo per il ripristino della documentazione da parte di tecnici abilitati di nostra fiducia (se richiesto).
verifica e consulenza sulla fattibilità dell’operazione, dei costi e degli oneri in caso di immobile soggetto a rischio ipoteca.
Tra i servizi dell’agenzia immobiliare nella fase di verifica, in collaborazione con il professionista forense di nostra fiducia:
Gestione della pratiche saldo a stralcio su immobile interessato da ipoteca finalizzato alla vendita con avvocato in studio di nostra fiducia (se richiesto)
Servizi dell’agenzia immobiliare: LA FASE OPERATIVA
Gestione della pubblicità’ con fotografie professionali e relativa post produzione del materiale fotografico per la correzione di difetti di luminosità o similari.
Annuncio adeguato per la corretta indicizzazione sui maggiori portali italiani e sui motori di ricerca secondo gli standard SEO di Google.
Invio dell’annuncio ai clienti presenti in banca dati che hanno priorità’ di acquisto.
Gestione banca dati e contatto mirato a clienti che hanno visionato soluzioni similari.
Invio dell’annuncio ai clienti presenti e registrati sul nostro sito internet mediante mailing list(priorità di acquisto 2)
Pubblicazione sul nostro sito internet www.crotoneimmobiliare.it, sulle più importanti pagine social e sui portali partner di Officina Immobiliare.
Creazione di sponsorizzazione social ADS e Google ADS, con targhettizzazione mirata.
Gestione degli appuntamenti concordati con la proprietà (se immobile occupato) e con il potenziale cliente acquirente.
rinnovo periodico degli annunci e analisi sull’andamento e sui riscontri pubblicitari.
Servizi dell’agenzia immobiliare: LA FASE CONCLUSIVA
Tra i servizi dell’agenzia immobiliare, in collaborazione con il professionista del credito abilitato, vi è la verifica della fattibilità economica del potenziale cliente acquirente e consulenza allo stesso per l’ottenimento del mutuo bancario mediante un consulente finanziario di nostra fiducia.
Ritiro della proposta di acquisto.
Gestione della trattativa.
Preparazione e conseguente stipula secondo termini di legge per la massima garanzia anche post vendita sia dell’acquirente che del venditore del preliminare di compravendita.
Registrazione dei documenti prodotti ai fini della compravendita all’Agenzia delle Entrate.
Gestione della pratica di finanziamento fino all’ottenimento del mutuo bancario e completa assistenza documentale, mediante consulenza e ausilio del promotore finanziario di nostra fiducia o incaricato dal cliente acquirente.
Gestione documentale e presentazione al notaio rogante della documentazione necessaria alla compravendita.
Conservazione e gestione documentale in materia di antiriciclaggio per anni 10 (dieci) dall’inizio del rapporto come imposto dalla normativa.
Questi i servizi dell’agenzia immobiliare proposti per la vendita del tuo immobile da Officina ImmobiliaRE.
Cosa aspetti? prova i servizi dell’agenzia immobiliare OFFICINA IMMOBILIARE!
Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!
Indice dei contenuti
Immobile proveniente da una successione? spesso non si indaga a fondo sulla regolarità delle trascrizioni.
Quando si apre una successione gli eredi, entro l’anno successivo al decesso del congiunto, devono presentare presso l’agenzia delle entrate la dichiarazione di successione.
La dichiarazione di successione è un documento necessario al fisco per il pagamento delle eventuali imposte previste sul patrimonio ereditato ovvero è un mero adempimento fiscale che tutti gli aventi diritto all’eredità possono compiere, per evitare eventuali sanzioni dovute all’omissione sul pagamento delle imposte.
La dichiarazione di successione però non determina un’accettazione di eredità.
Per diventare eredi a tutti gli effetti, gli eredi dovranno accettare espressamente o tacitamente l’eredità l’Immobile proveniente da una successione o più in genere dell’eredità tutta.
L’accettazione espressa dell’Immobile proveniente da una successione
L’accettazione espressa si effettua mediante scrittura privata o atto pubblico redatto da un notaio, in entrambi i casi, la scrittura dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate e trascritta alla conservatoria dei registri immobiliari.
è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.
L’accettazione tacita dell’Immobile proveniente da una successione
L’accettazione tacita invece si desume con la volontà dell’erede o degli eredi che compiono azioni incompatibili con la volontà di rinunciare, basti pensare ad un erede che abita un immobile a lui succeduto.
Questi che lo abita è dimostra una indiscussa volontà ad accettare il bene e l’eredità in genere.
Anche se la volontà è tacitamente manifesta questi, dovrà comunque eseguire l’ultimo adempimento trascrivendo la volontà presso la conservatoria dei registri immobiliari.
è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.
L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, avviene a seguito di atti che presuppongono la concreta ed effettiva volontà di accettare l’eredità pur in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso.
Costituiscono esempi di accettazione tacita:
il pagamento da parte del chiamato dei debiti ereditari con denaro dell’eredità;
il compimento di atti di disposizione di beni ereditari;
la presentazione della domanda giudiziale di divisione ereditaria;
la presentazione di richiesta di volture catastali dei beni appartenenti al congiunto defunto;
La messa in vendita dei beni oggetto della dichiarazione di successione appartenenti al defunto;
NON rientrano invece in una chiara manifestazione di accettazione dell’eredità a tutte quelle operazioni sugli immobili di carattere conservativo, di vigilanza e di ordinaria amministrazione come, ad esempio la denuncia di successione e il pagamento della relativa imposta.
La vendita di un immobile è una chiara intenzione di accettazione dell’eredità, un esempio
La vendita o la donazione di un immobile proveniente da una dichiarazione di successione sono un altro chiaro esempio di accettazione tacita dell’eredità.
Il venditore in questo caso, legittimo erede, diventa proprietario (in modo retroattivo dalla morte del defunto) accettando l’eredità contestualmente alla vendita del bene.
L’accettazione dell’eredità, anche se effettuata anni dopo l’apertura delle successione, ha effetti retroattivi (articolo 459),effettuata l’accettazione dell’eredità questi ne diventa proprietario fin dalla data di morte del congiunto per garantire un efficace gestione dei beni e dei diritti nel periodo di vuoto che intercorre tra la morte del defunto e l’effettivo atto di accettazione da parte dell’erede.
In fase di rogito finale infatti il venditore è tenuto (se non fatto in precedenza) all’accettazione dell’eredità e quindi al pagamento dell’imposta per la tutela, sia del futuro acquirente ma anche degli altri eredi legittimi da un eventuale erede apparente.
La continuità delle trascrizioni dell’Immobile proveniente da una successione
L’accettazione dell’eredità (sia espressa che tacita) infatti garantiscono il rispetto della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, in mancanza di questi il futuro acquirente non potrà far valere il proprio acquisto nei confronti di terzi.
La mancanza delle trascrizioni riguardanti l’Immobile proveniente da una successione può avere questi effetti:
Nullità degli atti successivi: Per il principio di continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni producono effetto nullo, ovvero eventuali atti successivi possono essere considerati nulli.
Possibilità della pubblicità sanante: trascorsi cinque anni dall’acquisto di un immobile, se l’immobile ha avuto titoli di provenienza invalidi ,dimostrata la buona fede dell’operazione questi possono essere sanati, in caso di mancanza delle trascrizioni questa possibilità viene meno.
Il bene non tutela il credito, in caso di azioni legali verso un terzo, proprietario di un immobile sul quale fare iscrivere ipoteca questo, in mancanza della continuità delle trascrizioni non può essere aggredito con la conseguenza di non potersi veder recuperare il credito.
L’istituto di credito al quale si chiede un mutuo di qualsiasi natura, mettendo a garanzia il proprio bene sul quale iscrivere ipoteca, per il principio sopra descritto, potrebbe rifiutarsi di concedere il finanziamento.
Per prassi giurisprudenziale, la trascrizione tacita dell’Immobile proveniente da una successione o più in generale dell’eredità si dovrebbe effettuare nei vent’anni dalla morte del congiunto poiché oltre i vent’anni si potrebbe invocare l’istituto dell’usucapione ma nella realtà, un eventuale erede legittimo potrebbe in qualsiasi momento avere pretese sull’eredità in quanto tale facoltà è imprescrittibile.
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Abusi edilizi: chi compra casa è responsabile dei vecchi abusi
Per il Tar Campania il proprietario non può sottrarsi all’obbligo di demolizione e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario.
Il Tar della Campania con la sentenza n. 4313 del 24 giugno 2021 ha respinto il ricorso sull’impugnazione di un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi eseguiti e il ripristino dello stato dei luoghi.
secondo il Tribunale un’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori di un immobile ad altro titolo pur non essendo autori degli abusi.
il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, tuttavia ha il diritto di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.
Ricorso respinto: il proprietario può essere sanzionato
Per i giudici del Tar della Campania, l’acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni soggettive attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà.
Nella sentenza si legge inoltre che l’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori ad altro titolo i quali, pur non essendo autori degli abusi, che abbiano incautamente ricevuto il bene pur in presenza di irregolarità edilizie, non potendo, quindi, invocare a loro discolpa un affidamento incolpevole.
Inoltre si fa riferimento all’articolo 31 del Dpr 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – con indicazione delle sanzioni ammnistrative) dove viene individuato il proprietario tra i destinatari dell’ingiunzione di rimozione o di demolizione di abusi edilizi che è il solo soggetto legittimato a intervenire sull’immobile e a eliminare così un abuso anche in precedenza realizzato.
Pertanto per il Tar, il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e dare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile. Il proprietario però può rivalersi, sul piano civilistico, nei confronti dell’effettivo autore della trasformazione abusiva.
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
L’asta immobiliare è una modalità operativa per liquidare il valore di un immobile in modo da garantire l’osservanza di principi di trasparenza, economicità e imparzialità dell’operazione.
L’Asta immobiliare può essere giudiziaria e non, ovvero aste immobiliari promosse da Enti quali, ad esempio:
Tribunali
Enti pubblici (Banca D’Italia, comuni, provincie, regioni, ecc)
Fondazioni
ecc.
NOTA:
Molto spesso, comprare casa all’asta vuol dire acquistare un bene che precedentemente apparteneva ad un altro soggetto che, per far fronte alle proprie situazioni debitorie ha subìto un procedimento per soddisfare i propri creditori.
Non esiste una legge o schema che regola tutte le aste, le regole di volta in volta vengono ben definite nel bando di vendita, ecco le tipologie di aste immobiliari usate negli ultimi anni.
Le tipologie di aste
Tipologie di aste immobiliari: PRESSO IL VENDITORE CON INCANTO (non più usata)
Il partecipante è presente al momento dell’asta e dopo aver presentato un’offerta in busta chiusa la gara si svolge con rilanci minimi prestabiliti.
L’asta con incanto è considerata un “asta provvisoria” in quanto entro 10 giorni dall’aggiudicazione è possibile presentare una ulteriore offerta di 1/5 superiore all’offerta di aggiudicazione.
Tipologie di aste immobiliari: PRESSO IL VENDITORE SENZAINCANTO (poco usata)
Le offerte vengono ricevute in busta chiusa, il valore più alto delle offerte ricevute è la base dell’asta dell’immobile oggetto di vendita. I partecipanti possono effettuare rilanci (minimi prestabiliti) e la vendita è immediatamente definita con l’offerta più alta.
Tipologie di aste immobiliari: ASINCRONA MISTA
L’ asincrona mista si svolge presentando offerte sia per via telematica, sia in presenza tramite busta chiusa.
La gara si svolge contemporaneamente sia online che in presenza senza differite.
Tipologie di aste immobiliari: SINCRONA TELEMATICA
L’asta si svolge solo telematicamente.
Tipologie di aste immobiliari: ASINCRONA TELEMATICA (la più diffusa)
Probabilmente la pandemia da Covid ha accelerato la diffusione di questo strumento. infatti l’asta asincrona telematica si svolge solo in modalità, appunto, telematica.
Si possono effettuare rilanci in un tempo determinato senza bisogno della simultaneità dell’operazione e senza la necessità che il giudice o il delegato sia presente.
L’offerta è considerata aggiudicatrice se rimane la più alta in un lasso di tempo di 3 minuti.
Il lavoro dell’agente immobiliare specializzato nelle aste
Individuazione del prezzo limite di aggiudicazione,
controllo della reale conformità dell’immobile (infatti non è scontato che il bene oggetto dell’asta abbia effettivamente tutte le carte in regola) per mettere il futuro aggiudicatario nelle condizioni di acquistare in tranquillità e addirittura chiedere un mutuo bancario per acquistare il bene oggetto dell’asta immobiliare.
Analisi delle spese prima della partecipazione all’asta fino all’effettivo trasferimento
Guida gestione e assistenza nella partecipazione all’asta.
Assistenza fino al decreto di trasferimento.
A differenza del mercato tradizione, nelle aste immobiliari le tempistiche sono molto ridotte e le procedure di partecipazione fiscali e articolate.
è importante per tanto, muoversi con largo anticipo, capire quali possono essere le possibilità di acquisto e partecipazione e tenersi costantemente aggiornati sulle evoluzioni delle pubblicazioni.
Contattaci per una valutazione preliminare.
[contact-form-7 id=”7592″ title=”Modulo di contatto 1″]
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Sapevi che puoi chiedere un mutuo per comprare immobili e case all’asta?
e sai che puoi chiedere una pre-delibera reddituale prima di partecipare all’asta?
Le aste giudiziarie presentano infatti diversi vantaggi, di cui non tutti sono a conoscenza in maniera puntuale, ivi inclusa la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto..
Cosa importante è mettersi nelle condizioni di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo, infatti individuata l’asta e quindi il bene da acquistare puoi chiedere una pre-delibera reddituale per essere sicuro di avere i tempi e la liquidità per aggiudicarti con successo l’asta.
Pertanto è importante muoversi con largo anticipo ancor prima di aver individuato gli immobili e case all’asta di interesse.
ll mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa del mercato tradizionale e con le stesse valutazioni preliminari per richiedere un mutuo.
Alcune banche hanno stipulato convenzioni con i Tribunali al fine di limitare le spese e i tassi di interesse.
Questo è l’iter:
Una volta presentati i documenti richiesti in banca, si attende l’esito della domanda e l’erogazione dell’importo viene vincolato all’ottenimento del bene.
Il denaro viene concesso dalla banca, dunque, solo se il cliente si aggiudica la casa all’asta.
Il mutuo viene erogato entro 60 giorni dall’aggiudicazione.
Ricci Elena, consulente e Broker Mutui Euroansa Spa una società di mediazione del credito che conta circa 600 collaboratori e più di 200 agenzie sul territorio nazionale.
Ricci Elena Contatti Il tuo mutuo per Immobili e Case all’asta
Ufficio di Elena Ricci: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Il mercato immobiliare durante questa pandemia sembra aver assestato bene il colpo, nonostante i cali registratisi nella compravendita durante tutto il secondo trimestre del 2020 (-26,6% dati ISTAT)
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenziadelle Entrate ha registrato che le città più penalizzate sono state concentrate nel nord Italia ed in particolare
Milano (-26,5%),
Bologna (-28,1%),
Torino (-27,5%),
probabilmente perché zone di maggiore incidenza dei contagi con una flessione nazionale di circa il 15,2% (dati ISTAT 2020).
Nonostante i blocchi imposti dal primo lockdown nazionale, il mercato del settore casa ha però visto un incremento nel valore degli immobili, con particolare riferimento alle abitazioni:
già esistenti (+1,9%)
di nuova costruzione (+0,9%).
Il divario tra i prezzi degli immobili in crescita e il calo dei volumi di acquisto mostrano come resti costante il desiderio degli italiani di possedere una casa e che quindi il mercato del mattone abbia subito solamente un breve momento di standby.
Le stime degli esperti del settore si prospettano buone, si prevede infatti grande richiesta e crescita del settore per tutto il 2021, incentivata dai vari bonus per la casa dalle agevolazioni previste dal Decreto Ristori 2020 e dalla nuova Legge di Bilancio 2021.
Nonostante l’Italia non sia il paese europeo più avanzato per ciò che riguarda l’ambito dell’innovazione e della green economy, ben 13 miliardi di euro del Recovery Plan 2021 sono stati destinati al cosiddetto progetto di “Rivoluzione Green” per favorire gli investimenti nelle energie rinnovabili e nell’economia circolare.
I bonus Casa
Le stime degli esperti del mercato della casa per il 2021 vedono una ripresa nelle richieste di compravendita conseguente ad una diminuzione del prezzo degli immobili e dai bonus per la casa previsti dal Governo.
Ecco una breve panoramica di tutti i bonus casa che sono stati prolungati:
Ristrutturazioni 2021: si protrae fino al 31 dicembre 2021 il bonus casa, con detrazioni Irpef al 50% sugli interventi di recupero edilizio.
Mobili 2021:fino al 31 dicembre 2021 consiste in una detrazione Irpef al 50% nel caso di acquisto di mobili o grandi elettrodomestici destinati ad arredare casa.
Facciate 2021: agevolazione già presente nella Legge di Bilancio 2020. ilbonus è prolungato per tutto il 2021 e riguarda tutti gli interventi destinati al rifacimento delle facciate esterne di casa e edifici. Le spese che possono essere detratte sono pari al 90% di quelle sostenute.
Verde: il bonus copre il 36% delle spese Irpef ed è destinato ai lavori di sistemazione a verde attivo fino al 31 dicembre 2021.
Superbonus 110%: le agevolazioni previste dal bonus casa per le ristrutturazioni in casa è da applicarsi sulle spese riguardanti l’efficientamento energetico, il rischio sismico e degli impianti fotovoltaici prorogata per tutto il 2022.
Ecobonus 2021: consiste nella detrazione Irpefe Ires per l’esecuzione di interventi di riqualificazione o aumento di livello energetico sulla casa o edifici esistenti (che siano schermature solari, biomassa o infissi). La possibilità di usufruire del bonus è estesa fino al 31 dicembre 2021.
La detrazione del 110% può essere impiegata per l’eliminazione delle barriere architettoniche,
Conclusioni
Tutti questi sostegni e bonus casa da parte dello Stato segnalano questo come uno dei periodi più propizi per investire nell’acquisto della casa.
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
I vizi Occulti, in tema di compravendita, possono originare controversie tra venditore e acquirente nel caso in cui l’oggetto della compravendita presenti appunto, vizi occulti o occultati, difetti non riscontrati alla consegna,dal nuovo proprietario.
Situazione che potrebbe aggravarsi laddove i vizi occulti o meno comportino danni a terzi, dovendosi stabilire, in tale ipotesi, a chi spetti l’onere delle riparazioni ed il conseguente obbligo di risarcimento danni.
Orbene, le norme sulla garanzia per i vizi, previste dagli artt. 1490 e ss. del codice civile costituiscono il quadro normativo di riferimento per la tutela del compratore contro in attuazione o l’inesatta attuazione dell’effetto traslativo del diritto di proprietà.
Si fa riferimento ad una speciale responsabilità contrattuale del venditore, il cui fondamento è costituito dalla imperfetta realizzazione del risultato traslativo, dipendente dalla inidoneità del materiale relativo alla cosa venduta, inidoneità preesistente alla conclusione del contratto.
La disciplina della garanzia per vizi occulti e non pone il venditore in una situazione che può definirsi di “soggezione”, esponendolo all’iniziativa del compratore.
Il compratore infatti potrà, dopo la scoperta del vizio, a sua scelta, eccetto che per i casi in cui gli usi escludano la risoluzione del contratto, richiederne una modificazione o la sua caducazione mediante due azioni:
“actio quanti minoris” (ovvero alla riduzione del prezzo – azione estimatoria)
l’ “actio redhibitoria” (risoluzione del contratto – azione redibitoria) – ai sensi degli artt. 1492 e 1493 del codice civile, nonché, nelle ipotesi di conoscenza o negligente ignoranza del vizio da parte del venditore, spetterà al compratore il risarcimento dei danni, ai sensi dell’ art. 1494 c.c..
Il compratore non dispone invece (neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica), di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta.
Tale rimedio gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.
Il concetto di vizi occulti
E’ bene chiarire che il compratore potrà reclamare per le vie legali solo i vizi che la dottrina definisce “vizi occulti”, nel senso che l’acquirente, al momento della stipula, non solo non ne aveva effettivamente conoscenza, ma non avrebbe potuto neppure rilevarli utilizzando l’ordinaria diligenza.
L’art. 1490 c.c., disciplinando la garanzia per vizi, si riferisce al caso in cui la cosa acquistata presenti
“..un’alterazione patologica o una anomalia strutturale che la renda inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore.”
I vizi occulti sono da intendersi come vizi materiali restando invece, al di fuori dell’ambito di applicazione dell’art. 1490 c.c. i vizi connessi all’acquisto di crediti, beni immateriali, contratti.
La garanzia per i vizi occulti è dovuta per il solo fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente dalla colpa del venditore.
Dato indefettibile è però la necessaria preesistenza del vizio alla vendita, per le cose individuate, e all’individuazione per le cose di genere.
Infatti, si ritiene che il vizio posteriore alla conclusione del contratto debba essere configurato come inesatto adempimento e che non possa pertanto rientrare nella garanzia, a meno che esso sia conseguenza di cause preesistenti.
Più precisamente, si hanno vizi redibitori con conseguente risoluzione del contratto, quando nella cosa venduta:
“sussistono imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”
Con specifico riferimento alla compravendita di immobili, appare evidente che un immobile acquistato, ma di vecchia costruzione, possa presentare limitazioni e carenze (un’impiantistica vetusta, barriere architettoniche, dimensioni ridotte dell’ascensore o assenza totale dello stesso, materiali datati o non più regolamentari, accessori che potrebbero non funzionare), senza che ciò possa rientrare nella casistica dei vizi occulti, perché ben manifesti ad ogni visitatore acquirente.
Per meglio comprendere la casistica rientrante nei vizi occulti può essere utile tracciare una distinzione, riconosciuta nel sistema positivo, relativa alle difformità della cosa venduta, tra i vizi occulti e la cd. “mancanza di qualità” che inerisce, più propriamente agli elementi sostanziali, i quali, all’interno del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un’altra.
La distinzione tra presenza di vizi occulti e non ed assenza di qualità promesse od essenziali rileva, infatti, ai fini della disciplina applicabile, in quanto nell’ ipotesi di mancanza di qualità l’art. 1497 c.c., non contempla il rimedio relativo alla riduzione del prezzo (concedendo all’acquirente soltanto il diritto di ottenere la risoluzione del contratto), rimedio previsto, invece, dall’ art. 1492 c.c., per il caso di vizi.
Le soluzioni poste a tutela del compratore nei casi di mancanza di qualità, dunque, sono quelle di cui agli artt. 1453 ss. cioè la risoluzione del contratto per inadempimento, ed implicano, a differenza delle azioni edilizie, il contegno colpevole del venditore.
Si ha, inoltre, consegna di “aliud pro alio”, quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso da quello della cosa consegnata, ovvero presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti.
In caso di aliud pro alio datum si ha una vera e propria ipotesi di inadempimento.
In tal caso il compratore non è soggetto ad alcun onere di denuncia, ma ha la possibilità sia di domandare l’adempimento, sia di esperire l’azione di risoluzione, secondo quanto stabilito dall’ art. 1453 c.c., il venditore sarà responsabile solo se colpevole, secondo i principi generali che regolano l’inadempimento.
In tema di distinzione tra vizio ed aliud pro alio la Cassazione recentemente è intervenuta affermando che
“..si ha consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell’ art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione, qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità richiesta.”
In caso di risoluzione inoltre, a seguito dell’accertamento della ricorrenza di aliud pro alio precisa la giurisprudenza, il venditore è tenuto a restituire, oltre alle somme ricevute, anche gli interessi legali a decorrere dal giorno in cui le somme stesse gli furono consegnate dall’acquirente, senza che tale obbligo possa considerarsi neutralizzato dal godimento del bene ricevuto dal compratore.
Tornando ai vizi occulti, la giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto modo di precisare che gravi difetti, definibili come “vizi” sono
“…quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. Pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo (Cfr. Cass. Sez. 2 Civ., n.5632 – 18/04/2002).
Sentenza confermata con l’ordinanza del 4 ottobre 2018, n. 24230 in cui si legge che
“i vizi devono incidere sul libero godimento del bene stesso”.
Rientrerebbero, inoltre, tra i gravi difetti dell’opera quelli non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come, ad esempio i difetti relativi all’efficienza dell’impianto idrico, la presenza di infiltrazioni e umidità, la presenza di crepe imputabili a cause che ne pregiudicano il godimento.
Con le Sezioni Unite del 2017 n. 7756, il Supremo Consesso, in merito ai gravi vizi e difetti dell’opera, ha stabilito che possono essere anche quelli afferenti a parti secondarie e accessorie (come le impermeabilizzazioni o i rivestimenti), purché compromettano la funzionalità globale e l’utilizzazione dell’immobile.
Circa gli effetti della risoluzione del contratto, al venditore compete la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese e dei pagamenti strettamente connessi alla vendita, mentre all’acquirente spetta la restituzione del bene, a patto che non sia venuto meno in conseguenza dei vizi (a titolo esemplificativo, si pensi all’ esplosione di un oggetto elettrico per un difetto di fabbricazione).
Vizi Occulti: Esclusione o modificazione convenzionale della garanzia
Il 2° comma dell’articolo in esame prevede la possibilità, diversamente rispetto alla garanzia per evizione (la quale, anche ove esclusa, comporta sempre l’obbligo di restituire il prezzo, a meno che la vendita non sia stata convenuta “a rischio e pericolo” del compratore) che la garanzia per vizi può essere esclusa in modo totale.
Tuttavia tale clausola sarà nulla se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi al compratore.
Si è, tuttavia, precisato che il “silenzio malizioso” dell’alienante non comporta la nullità di tale clausola, occorrendo, piuttosto, una vera e propria attività di occultamento.
Tale attività, secondo la giurisprudenza, per assumere rilevanza deve consistere non già nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, che sia funzionale a nascondere il vizio della cosa.
La nullità del patto con cui si esclude o limita la garanzia, nell’ipotesi in cui i vizi siano stati in mala fede taciuti al venditore, è da taluno ricondotta al principio di cui all’ art. 1229 c.c.: per mala fede si dovrebbe intendere, dunque, dolo o colpa grave.
Altra impostazione, invece, ha sottolineato che per mala fede si dovrebbe intendere la conoscenza del vizio da parte del venditore e silenzio dolosamente preordinato ad ingannare il compratore.
Secondo altra tesi, la nullità della clausola di esonero o limitazione della garanzia avrebbe rilevanza autonoma rispetto all’ art. 1229 (in presenza del patto di esonero, infatti, il venditore alienerebbe il bene senza tuttavia promettere che esso abbia certi requisiti di integrità o qualità; l’eventuale difetto della cosa venduta non costituirebbe, perciò, una ipotesi di inadempimento e verrebbe meno la ragione per riferirsi all’ art. 1229): sicché tale clausola sarebbe nulla nel solo caso di mala fede e non anche in quello di colpa grave.
La giurisprudenza, seguendo il secondo dei tre descritti orientamenti, ritiene valida la clausola anche nel caso di colpa grave del venditore che ha taciuto i vizi della cosa.
La giurisprudenza tende a considerarle come clausole di stile ed esclude, quindi, che possano incidere sulla garanzia ex art. 1490, 2° co.
Tuttavia, qualora nel contratto siano presenti clausole che si riferiscono ad un’attività di approvazione del compratore quale ad esempio la clausola “merce come vista” oppure “vista e piaciuta” si ritiene che queste siano idonee ad escludere la garanzia per i vizi apparenti ma non anche quelli occulti.
La clausola con cui si esclude o si limita la garanzia di cui all’articolo in commento qualora siano predisposte dal venditore ed inserite in condizioni generali di contratto incontrano i limiti di cui all’ art. 1341 c.c., esse saranno dunque considerate vessatorie e quindi dovranno essere approvata per iscritto ai sensi dell’art. 1341 (C. 12759/1993; C. 3418/1993).
Peraltro, se essa è contenuta in un contratto stipulato da un consumatore con un professionista, è comunque inefficace, anche se negoziata individualmente dalle parti (art. 1469 c.c. quinquies).
Vizi occulti, casi di specie: preliminare di vendita e vendita di cosa futura
La possibilità di applicare al contratto preliminare le norme sulla garanzia per i vizi della cosa promessa, per lungo tempo è stata reputata inammissibile dalla conforme giurisprudenza, posto che i vizi riguarderebbero un bene non ancora venduto e legittimerebbero il promissario acquirente a chiedere soltanto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente ed il risarcimento dei danni.
A partire dalla fine degli anni ’70, tuttavia, in presenza di vizi nella cosa promessa ed a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, è stata ammessa la possibilità per il promissario acquirente di domandare, alternativamente alla risoluzione del contratto preliminare, la condanna del promittente ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa anche cumulativamente con l’azione di esecuzione specifica
Tale nuovo indirizzo ha subito ulteriori sviluppi in virtù di decisioni che hanno riconosciuto al futuro acquirente altresì la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo
Parte della giurisprudenza, peraltro, in presenza di vizi occulti o meno e difformità del bene promesso in vendita, pur riconoscendo in capo al promissario acquirente la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo contestualmente all’azione di esecuzione specifica, esclude la possibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’eliminazione dei vizi.
In ogni caso, la giurisprudenza reputa non applicabile al contratto preliminare di vendita la disciplina relativa al termine di decadenza per la denuncia dei vizi, prevista dall’ art. 1495 c.c. per il contratto di vendita (8 giorni dalla scoperta, salvo un diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge)
Il rimedio della garanzia per vizi occulti, previsto dall’art. 1490 a tutela del compratore, è reputato applicabile anche nell’ipotesi di vendita di cosa futura.
Unica eccezione, che consente al venditore di essere esonerato da responsabilità, è che egli abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria. Egli è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.
La denunzia dei vizi occulti
Il legislatore, quanto alla tempistica per l’attivazione delle garanzie, impone celerità di azione.
Ed infatti, a meno che il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o, al contrario, l’abbia occultato, l’acquirente deve denunziare all’alienante i vizi occulti stessi, entro il termine, decisamente breve, di otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
Il tempo necessario per il compimento della prescrizione dell’azione, inoltre, è abbreviato a solo un anno dalla consegna, anche se il compratore, convenuto per l’esecuzione del contratto, avrà sempre diritto a far valere la garanzia, a patto che il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell’anno dalla consegna (così dispone l’art. 1495 c.c.).
Nel caso di vendita di beni di consumo, ovvero nei contratti in cui il venditore è un professionista e l’acquirente un consumatore, la normativa applicabile è poi quella di cui al Codice del Consumo (d. lgs. n. 206/2005) che detta una disciplina di favore nei confronti del consumatore, in ragione della sua “debolezza” contrattuale.
Si segnala altresì, un orientamento giurisprudenziale che nel consentire anche all’acquirente di immobile che presenti vizi occulti e difetti di una certa gravità, di addebitare la responsabilità al venditore, qualora il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto, alla stregua di quanto dispone l’art. 1669 c.c.
riconosce che il compratore possa denunciare i vizi occulti che si siano presentati nell’arco di dieci anni dal compimento dell’opera.
La denunzia di vizi occulti, inoltre, deve essere fatta al venditore entro un anno dalla scoperta del difetto (e non otto giorni, come nella garanzia per evizione) e la relativa azione si prescrive nel termine di un anno dalla denunzia (e non un anno dalla consegna del bene, come nella garanzia per evizione).
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
La circolabilità degli immobili provenienti da donazione può dar luogo a inconvenienti.
Al fine quindi di ridurre i rischi e valutare la sicurezza dell’acquisto e/o vendita dell’immobile è opportuno considerarne la provenienza donativa.
Indice dei contenuti
La donazione: aspetti generali.
Definizione di donazione:
è l’istituto con il quale colui che trasferisce il bene o assume un’obbligazione (detto donante) arricchisce un soggetto (detto donatario), senza ricevere nulla in cambio e per pura generosità.
Essa è un negozio giuridico fondato sullo spirito di liberalità, cioè chi compie la donazione agisce con la consapevolezza di diminuire il suo patrimonio e di aumentare quello del donatario.
Chi compie la donazione trasferisce un bene senza conseguire un corrispettivo.
La donazione di beni di non modico valore, come il caso in questione di un immobile, deve avere a pena di nullità la forma di atto pubblico, cioè deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale in presenza di due testimoni. È necessario che colui che riceve la donazione la accetti espressamente ed inoltre deve essere debitamente trascritto nei registri immobiliari.
La forma solenne è richiesta dalla normativa per far acquisire al donante la consapevolezza dell’atto che compie e del conseguente suo impoverimento.
I problemi della donazione
La donazione, dati gli esigui costi di imposta, è uno degli istituti più economici, ma implica degli inconvenienti:
non comporta un acquisto DEFINITIVO della proprietà.
Occorre precisare che la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione è assolutamente consentita.
Nota Bene:
la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione questa però viene valutata come non sicura, in quanto la donazione è un atto revocabile e impugnabile.
Il nostro ordinamento, attraverso la revocazione, riconosce al donante la possibilità di tutelarsi innanzi a determinati comportamenti del donatario e/o al verificarsi di determinate circostanze a lui sconosciute al momento della donazione.
inoltre consente ai parenti prossimi di agire nel caso in cui le disposizioni patrimoniali del donante-defunto siano per loro lesive.
Andiamo nello specifico ad esaminare gli istituti della revocazione e dell’azione di riduzione per lesione legittima e dell’azione di riduzione legati alla donazione.
2.1 La revocazione della donazione
Un elemento essenziale della donazione è l’animus donandi,ovvero
l’intenzione del donante di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale senza esservi obbligato.
Di regola, le liberalità non possono essere revocate.
Tuttavia, il legislatore,ha previsto il diritto del donante di revocare, ossia togliere efficacia alla donazione al verificarsi di motivi di ordine etico-sociale.
Questi motivi sono semplificati in questi termini:
nei casi di ingratitudine;
sopravvenienza di figli.
i casi di ingratitudine sono identificati dall’articolo 801 del Codice Civile:
“..il donatario si è reso colpevole, verso il donante, di calunnia, ingiuria grave o grave danno al suo patrimonio, gli ha rifiutato gli alimenti o addirittura ha ucciso o tentato di uccidere il donante oppure un suo ascendente o discendente.”
Ancora, la donazione può essere revocata dal donante anche nell’ipotesi disciplinata all’articolo 803 del Codice Civile, che consente la revocazione per sopravvenienza di figli:
“ le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o esistenza di un figlio o discendente del donante.
Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia del figlio.
La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione”
Un chiarimento Dovuto:
Per chi non sia un operatore di diritto, appare opportuno specificare che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli o discendenti, come dalla stessa Corte di Cassazione affermato e chiarito nella recente sentenza numero 5345 del 2 marzo 2017:
“…è preclusa ove il donante avesse consapevolezza alla data dell’atto di liberalità dell’esistenza di un figlio ovvero di un discendente legittimo, sicché è proprio l’assenza in assoluto di discendenti al momento della donazione che legittima la revocazione.”
La ratio delle disposizioni esaminate è da rinvenire nella volontà del legislatore di tutelare interessi di ordine morale e nell’esigenza di consentire al donante una rivalutazione dell’opportunità della donazione di fronte ad eventi successivi.
Di conseguenza, per effetto della revocazione, il donatario dovrà restituire il bene oggetto di donazione mentre.
nel caso in cui il bene sia stato alienato dovrà restituirne il valore economico.
Il legislatore ha di conseguenza tracciato dei rischi e delle insicurezze sulla circolabilità degli immobili oggetto di donazione, in quanto potremmo “facilmente” trovarci nella situazione di dover restituire l’immobile o il suo valore economico.
2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.
Un rischio legato alla vendita e/o acquisto dell’immobile oggetto di donazione è dato dell’istituto della successione e della conseguente tutela riconosciuta dal nostro ordinamento ai parenti prossimi del defunto.
Nel nostro sistema legislativo al coniuge, ai figli e ai genitori del defunto, chiamati legittimari o eredi necessari, viene riservata una determinata quota del patrimonio del de cuius.
Riferimento normativo:
Ai sensi dell’articolo 536 del codice civile, tali soggetti hanno diritto a una quota minima di eredità il cui valore viene calcolato sommando ai beni lasciati dal defunto a titolo di eredità i beni donati in vita dallo stesso.
Pertanto se con la donazione di un immobile, è stata lesa la quota minima dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto a riottenere la proprietà del bene con l’azione di riduzione:
sia nei confronti del donatario
sia nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile.
Concretamente quindi potrebbe verificarsi che il donatario e/o il terzo acquirente si trovino costretti a restituire l’immobile o il suo valore agli eredi legittimari del donante, che hanno messo in discussione la donazione e abbiano agito a tutela dei propri diritti.
In subordine i legittimari possono esperire l’azione di restituzione.
L’azione di restituzione, disciplinata dagli articoli 561 del Codice Civile e seguenti.
L’azione ha lo scopo di far conseguire il pieno possesso dei beni ai legittimari attraverso la restituzione della cosa ed è esperibile sia contro i beneficiari della donazione sia contro gli aventi causa da questi.
Difficilmente ci si potrebbe sottrarre dalla restituzione dell’immobile o del pagamento dell’equivalente in denaro.
Proprio per questo sussistono timori e gravi incertezza su una potenziale compravendita di un’immobile oggetto di donazione.
L’azione revocatoria ordinaria e fallimentare
Gli istituti sopra espletati sono rimedi tipici riconosciuti al donante e ai suoi eredi per rendere inefficace la donazione.
Essendo un negozio gratuito caratterizzato dallo spirito di liberalità, la donazione:
“non si sottrae all’applicazione della revocatoria ordinaria, qualora la diminuzione del proprio patrimonio venga realizzata al solo fine di arrecare un pregiudizio ad eventuali creditori”.
Il conseguente impoverimento del donante potrebbe anche andare a ledere gli eventuali creditori di questo.
Nella realtà, infatti, potrebbe verificarsi una donazione con fine fraudolento, ossia una donazione posta in essere per sottrarre ai creditori i beni del patrimonio del debitore-donante.
Al fine di tutelare i creditori il legislatore ha previsto gli istituti di:
azione revocatoria ordinaria, quale rimedio per i creditori a domandare l’inefficacia nei loro confronti di atti di disposizione del patrimonio del debitore,
azione revocatoria fallimentare, che permette la ricostruzione del patrimonio del fallito rendendo inefficaci le liberalità elargite da questo nel periodo antecedente alla dichiarazione di fallimento.
Breve analisi normativa della revocatoria.
L’azione revocatoria ordinaria è disciplinata dall’art. 2901 e ss del Codice Civile.
Detta azione permette al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato pregiudizi alle sue ragioni.
Tuttavia, per l’azionabilità della revocatoria ordinaria devono sussistere determinate condizioni:
il debitore deve aver agito nella consapevolezza del pregiudizio in concreto arrecato alle ragioni del creditore.
l’atto dispositivo del patrimonio deve essere di natura tale da poter danneggiare gli interessi dei creditori.
Inoltre, l’azione revocatoria comporta una dichiarazione di inefficacia relativa e non di nullità.
La donazione, per comprendere meglio, diventerebbe inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, mentre nei confronti degli altri soggetti e dei terzi acquirenti la donazione conserverebbe la sua validità ed efficacia.
Invece, l’azione revocatoria fallimentare tutela il principio della par condicio creditorum (parità di trattamento dei creditori) e ha il fine di ricostruire il patrimonio del fallito.
L’art. 64 Legge fallimentare sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori degli atti a titolo gratuito posti in essere dal fallito nel periodo immediatamente precedente alla dichiarazione di fallimento, in quanto giudicati altamente sospetti.
L’inefficacia sancita dalla norma opera in senso oggettivo ed automatico, spetta infatti al terzo provare la sua buona fede, ovvero la sua non conoscenza dello stato d’insolvenza del fallito.
Pertanto, per esperire l’azione di revocatoria fallimentare sono sufficienti i presupposti dell’esistenza dell’atto gratuito e che lo stesso sia stato compiuto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento.
Tuttavia la norma stessa prevede che l’azione revocatoria fallimentare non vada a colpire alcuni atti del debitore, quali regali d’uso e atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, a condizione che queste liberalità siano proporzionate al patrimonio del donante.
Alla luce di tutto ciò, risulta inevitabile affermare che:
“le donazioni comportano dei rischi connaturati nella gratuità dell’atto, che implica un impoverimento del patrimonio del debitore-donante, dal nostro ordinamento espressamente considerato danneggiante”.
Rischio che continua a sopravvivere ed esplicare i suoi effetti anche durante la circolabilità del bene immobile di provenienza donativa.
Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.
L’instabilità e le incertezze derivanti dall’acquisto non definitivo della proprietà con la donazione vengono valutate e considerate anche dalle banche.
Potrebbero, infatti, sorgere problemi nel riuscire ad ottenere il mutuo su immobili oggetto di donazione.
Legislativamente non sussistono impedimenti per l’erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa.
Tuttavia l’elevato rischio di una possibile ed eventuale perdita di efficacia della donazione rende le banche inclini a rifiutare tale tipo di garanzia.
La tutela riconosciuta dal nostro ordinamento al donante, ai suoi eredi ed ai creditori portano le banche anon considerarsi sufficientemente tutelate e di conseguenza a non accettare operazioni finanziarie di tale tipo.
Vi è infatti la concreta possibilità che questi possano far valere il loro diritto a riottenere la proprietà dell’immobile, anche nei confronti di terzi acquirenti.
Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile
Sebbene, come la stessa Corte di Cassazione nella sentenza n.965 del 16 gennaio 2019 affermato
“il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”,
il nostro ordinamento ha previsto dei limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.
L’azione per la revoca della donazione in caso di ingratitudine del donatario può essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante o i suoi eredi siano venuti a conoscenza del fatto che consente la revocazione.
Mentre la revoca della donazione per sopravvenienza di figli può essere proposta entro cinque anni e il donante non può proseguire l’azione dopo la morte del figlio o del discendente.
L’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 80/2005, fissa in vent’anni decorrenti allo stato di trascrizione della donazione ovvero il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente.
Trascorso il limite di vent’anni dalla donazione, la vendita e/o acquisto dell’immobile è privo di pericoli, sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti.
Potrebbe anche verificarsi che, dopo la morte del donante, gli eredi rinuncino all’azione di riduzione.
Nota Bene: Occorre sottolineare che sono nulle per legge le eventuali rinunce all’immobile, da parte degli eredi, quando il donante è ancora in vita.
Inoltre, la Suprema Corte con l’ordinanza n.32694/19 ha affermato che:
“..in fase di trattativa, se il compratore non è adeguatamente informato circa la provenienza donativa del bene può sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’articolo 1481 del codice civile.“
Questo perché l’azione donativa rende non definitivo il suo investimento.
Pertanto, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito definitivo se, dopo la stipula del preliminare, viene a conoscenza dell’esistenza di vincoli o altri impedimenti sul bene, quale la donazione.
Tempi e prescrizioni:
L’azione revocatoria ordinaria si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.
l’azione revocatoria fallimentare deve essere esperita, a pena di decadenza, entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento.
Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile
Appare opportuno e necessario consigliare, di verificare attentamente la documentazione e l’origine dell’immobile onde evitare futuri problemi e lunghe ed onerose battaglie legali.
Scritto da Giacinto Folino, approfondimento dell’avvocato Vincenzo Cizza.
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Certo, se hai del tempo da dedicare e vuoi sapere come vendere casa da privato, ecco tutte le attività legate ad una compravendita immobiliare.
Puoi tranquillamente espletare queste operazioni da solo.
Se le conosci tutte e sai come muoverti, saprai sicuramente districarti tra i documenti e nella gestione delle trattative e saprai sicuramente operare al meglio per evitare grattacapi durante la trattativa oppure, a distanza di mesi, dalla stipula del rogito notarile.
Proprio così, anche dopo la stipula del rogito notarile, tu venditore puoi rispondere di eventuali mancanze o questioni non debitamente affrontate che, in caso di compravendita, possono non venire fuori. infatti un immobile, seppur commerciabile, non è esente da vizi o impedimenti burocratici che possono venir fuori post vendita.
Ecco cosa puoi fare per vendere casa da privato?
LA FASE PRELIMINARE
Verificare che l’immobile sia conforme o similare alle richieste pervenute.
Studio di tutta la documentazione dell’immobile, in particolare:
Atto di provenienza
Per verificare la provenienza dell’immobile ed eventuali conseguenze legali post vendita per la tutela dell’acquirente e del venditore ed inoltre verifichiamo la presenza di:
Servitù;
Vincoli o atti di vincolo in genere e recupero degli stessi;
Concessioni edilizie;
Presenza di abusi sanabili o insanabili (in caso di abusi insanabili non possiamo procedere alla vendita del bene)
Eventuali permessi a costruire postumi;
Eventuali permessi in sanatoria;
Conformità urbanistico catastale;
Dichiarazione condominiale a norma di legge per verificare la presenza di liti in corso e/o spese straordinarie in discussione oppure approvate.
LA FASE DI VERIFICA:
Gestire gli abusi sanabili con relativo preventivo per gli oneri comunali, con l’ausilio di un tecnico di fiducia
Produrre i documenti mancanti.
LA FASE OPERATIVA
Gestione della pubblicità’ con annuncio adeguato per la corretta indicizzazione sui maggiori portali italiani e sui motori di ricerca secondo gli standard SEO di Google.
Crea sponsorizzazioni social ADS e Google ADS, con targhettizzazione mirata.
Rinnova periodicamente gli annunci.
LA FASE CONCLUSIVA
Prepara una proposta di acquisto adeguata della proposta di acquisto.
Gestisci in modo distaccato la trattativa.
Preparazione e conseguente stipula secondo termini di legge per la massima garanzia anche post vendita sia dell’acquirente che del venditore del preliminare di compravendita.
Registrazione dei documenti prodotti ai fini della compravendita all’Agenzia delle Entrate.
Raccogli la documentazione e forniscila al Notaio per un controllo prima del rogito.
ora hai pronto il vademecum per vendere casa da privato, cosa aspetti? #FalloTu!
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
1.Quali sono le differenze di comunicazione di oggi rispetto a 10 anni fa?
Ho iniziato la professione nel 2006, feci la mia prima acquisizione, ovvero ho trovato il mio primo appartamento da vendere attraverso l’utilizzo dell’elenco telefonico, all’epoca uno strumento indispensabile per la vita di tutti. Oggi l’elenco telefonico non esiste più, c’è internet, sono cambiate le varie normative in materia di privacy ecc, una cosa che non è mai cambiata è il rapporto con la gente, uscire a fare una passeggiata, parlare con chi si incontra è una cosa che valeva nel 2006 e vale anche oggi.
2.Come è cambiato il mercato in questi anni e quindi la richiesta?
Fondamentalmente la richiesta è rimasta la stessa. Le tipologie di richieste sono divise per target. Oggi la clientela è più informata grazie all’avvento di internet, anche se molto spesso le informazioni che raccolgono sono alcune volte superate, le normative infatti spesso cambiano di anno in anno. Oggi forse si ha più bisogno di una guida per le questioni burocratiche che nel cercare fisicamente casa.
3.In questo periodo storico, un agente immobiliare, deve specializzarsi? Tu cosa ne pensi a tal proposito? Sei specializzata?
Cambiano i clienti, le richieste e le esigenze per ogni settore, che sia residenziale commerciale o altro. Specializzarsi in uno di questi settore vuol dire rispondere in maniera più puntuale alle esigenze del clienti ed essere più incisivi. Noi di Officina ImmobiliaRe, ad esempio siamo specializzati, nel residenziale. Questo non vuol dire che ci occupiamo solo di appartamenti, ma la maggioranza delle nostre operazioni si svolge in quel settore.
4. Quale aspetto preferisci di questa professione?
Sicuramente le relazione interpersonali, sono alla base della nostra professione. Apprezzo quando si instaura con un cliente un rapporto libero, tanto ché, molto volte, mi è capitato di ricevere confidenze anche personali. Legato all’acquisto o alla vendita di un appartamento ci si porta sempre dietro un pezzo di storia personale di ogni cliente.
5.L’avvento delle nuove tecnologie ha rivoluzionato il nostro modo di vivere. Qual è stato l’impatto nella professione?
Per tanti anni non ho dato la giusta importanza alle nuove tecnologie lavorando come ho sempre fatto. Anche se ci si ostina a non voler cambiare, ci si scontra prepotentemente con la realtà infatti, il cliente oggi, non vieni quasi più direttamente in agenzia, le prime informazioni di massima le si ottiene attraverso internet. Se c’è interesse si procede con i passaggi successivi ovvero la telefonata, l’appuntamento in ufficio e quindi la visita all’immobile. Oggi se non sei visibile al grande pubblico non esisti, puntiamo molto su questo aspetto.
6.Qual è il tuo punto di vista sulle nuove tecniche di marketing
Da un po di anni, internet è, fortunatamente alla portata di tutti. Questo però da si un vantaggio nella ricerca di informazioni in genere, ma da l’illusione che, parlo del mio settore, gestire la vendita di un qualsiasi immobile sia cosa semplice. Dalla valutazione dell’immobile, il servizio fotografico, al reperimento della documentazione, allo studio della stessa (per non far danno a chi compra, e a chi vende infatti eventuali insidie possono venire fuori anche successive al rogito notarile), alla gestione della trattavi ed infine al giusto formalizzare delle proposte di acquisto, richiedono competenza, studio e aggiornamento continuo. cose che vanno aldilà della mera chiusura della transazione.
intervista a patrizia Longo Crotone 15/5/2020.
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Case in affitto da privato? La guida per scegliere la giusta tipologia di contratto di locazione.
Spesso ci si affida al fai-da-te e si concedono in affitto le proprie case, gestendo trattative private, altrettanto spesso, ci si trova davanti inquilini morosi o proprietari “assenti”.
Quando le cose ormai sono già compromesse, ci arrivano in ufficio richieste di aiuto in questa materia, con contratti di affitto fatti male, incomprensibili e che spesso, derogano vanno addirittura “contro” la normativa vigente.
ma facciamo un passo indietro:
Dopo aver fatto decine di appuntamenti per far visionare il tuo immobile, hai trovato la persona giusta che abiterà nel tuo appartamento. Hai deciso, concedi il tuo immobile in affitto.
Ora però è il momento di cercare su internet i vari contratti di locazione e scegliere quello giusto, si sa, le normative cambiano e la rete è immensa e spesso si corre il rischio di utilizzare modulistiche vecchie o incomplete oppure si corre il rischio di non essere aggiornato sulle novità che ci permettono di variare il sistema fiscale dei proventi la locazione(come ad esempio la cedolare secca), oppure ancora corriamo il rischio di essere vincolati da contratti lunghi inadatti per la locazione che andiamo a stipulare.
Insomma le casistiche sono infinite, sta a te individuare il giusto contratto di locazione da applicare a seconda della tua necessità.
Esistono diverse tipologie di contratti di affitto e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Per quanto riguarda il fisco, i contratti di affitto possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef o con imposta sostitutiva tramite cedolare secca.
Ora vediamo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto.
Quale contratto di locazione scegliere:
Contratto di locazione a “canone libero”
Il canone previsto per questo tipo di contratto di locazione è determinato liberamente dalle parti. È uno dei contratti di affitto più utilizzati ed è conosciuto anche come contratto quattro + quattro.
La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta. Al di là dei limiti previsti per la durata, puoi decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l’adeguamento Istat del canone.
Aggiornamento finanziaria 2019 valida per tutto il 2020:
Il reddito delle locazioni abitative a canone libero è tassabile con Irpef o con cedolare secca al 21%.
Se decidi di adottare questo tipo di contratto locazione, avrai una serie di aspetti da considerare.
I contratti di locazione a canone concordato sono disciplinati dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 del ministero delle Infrastrutture e Trasporti che puoi leggere qui
In base a quelli che sono gli accordi territoriali, sono stabilite le fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di queste fasce è possibile concordare, tra le parti, il canone per il contratto, tenendo conto di fattori come le caratteristiche dell’edificio (stato manutentivo dell’intero stabile) oppure dell’unità o porzione di unità immobiliare, e quindi della tipologia e stato manutentivo dell’alloggio, del suo stato, della eventuale presenza di posto auto, box o cantina (le pertinenze), di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.) e della dotazione di servizi tecnici come ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica e condizionamento d’aria.
Se non opti per la cedolare secca che prevede per questo tipo di contratto un’aliquota agevolata del 10% (in caso di canone libero è del 21%) per tutto il 2017, dovrai tenere conto dell’aggiornamento del canone in misura contrattata (non superiore al 75 % della variazione Istat), se previsto dagli accordi territoriali.
Aggiornamento finanziaria 2019 valida per tutto il 2020:
Il reddito delle locazioni a canone concordato sono tassabili con Irpef o con cedolare secca al 10%
se scegli questa tipologia di contratto di locazione a sua volta può essere a canone concordato:
convenzionato;
transitorio;
a studenti universitari.
Il decreto inoltre, disciplina il carico degli oneri sia per i conduttori che per gli affittuari. li trovi cliccando qui.
Contratto di locazione convenzionato
La legge n. 431 del 9 dicembre 1998 che disciplina questo contratto di locazione, definito anche contratto tre + due, prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico biennale alla scadenza, nel caso in cui le parti non si accordano sul rinnovo triennale e sempre che non venga fatta una disdetta.
Questo contratto di locazione ha una durata variabile e senza dubbio più breve rispetto a quella dei contratti quattro + quattro.
L’aspetto positivo da valutare è la possibilità di un canone calmierato, che viene di solito fissato da una tabella concordata nei diversi Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e le organizzazioni degli inquilini.
Avrai un ulteriore vantaggio, dal punto di vista fiscale, cioè quello di essere gravato da minori imposte e, in alcuni casi, di poter usufruire anche di agevolazioni fiscali.
Ha una durata inferiore ai quattro anni ed è stipulabile alle condizioni previste dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017.
È possibile estendere la sua durata sino a 18 mesi, ma essa deve però essere giustificata da particolari esigenze, documentate in contratto con una specifica dichiarazione, riconducibili sia a chi va in affitto (conduttore) che a chi affitta (locatore), come ad esempio:
mobilità dovuta alla tua professione;
esigenze di studio;
apprendistato;
formazione professionale;
ricerca di soluzioni occupazionali.
Anche questo tipo di contratto di locazione può essere redatto solo se utilizzi il tipo di contratto in Allegato al Decreto Ministeriale.
Se sei uno studente universitario hai anche la possibilità di usufruire di questo tipo di contratto che ha una durata limitata nel tempo e può estendersi per un arco temporale che va dai sei mesi ai tre anni, rinnovabili alla prima scadenza.
Il rinnovo è automatico e ha una durata pari a quella originaria, salvo disdetta del conduttore che deve essere comunicata almeno 1 mese prima e in alcuni Comuni anche 3 mesi prima.
Puoi usufruire di questo tipo di contratto di locazione se hai nella stessa città in cui vivi la sede dell’università, o dei corsi universitari distaccati e di specializzazione, o di istituti di istruzione superiore oppure se abiti nei comuni limitrofi oppure se sei iscritto a un corso di laurea o di formazione post laurea (come master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in Comuni diversi da quello di residenza.
Questo contratto di affitto può essere sottoscritto o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio. Anche in questo caso devono essere tassativamente utilizzate le formule contrattuali allegate al Decreto Ministeriale. Sono previsti vincoli sia per il canone sia per le norme accessorie.
Per corrette valutazioni immobiliari scegli il metodo giusto per non sbagliare
Indice dei contenuti
Introduzione
Le valutazioni immobiliari, sono strumenti che permettono di stabilire quanto vale un determinato bene.
A seconda degli scopi e dei fini ci sono diversi metodi per effettuare una giusta valutazione. saperli utilizzare è cosa molto importante quando si prova, anche con il fai da te, ad avere un’idea di massima del prezzo di realizzo. gli strumenti di valutazione e quindi le modalità di stima vanno scelti con cura a seconda se si vuole, ad esempio valutare la propria casa per venderla, oppure per stipulare una polizza assicurativa a protezione del bene.
Ci sono altri motivi, oltre a quelli su descritti, per valutare la propria casa e in generale per valutare il proprio bene immobile, come ad esempio se si vuole conoscere il valore del proprio fondo edificabile oppure dalle colture prodotte (o che si produrranno) sul terreno agricolo.
Gli strumenti più utilizzati sono per le valutare la propria casa:
1. Valutare la propria casa: VALORE DI COSTO (O DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO).
Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.
QUANDO SI USA IL VALORE DI COSTO
Quando non esiste un mercato di fabbricati simili
Nelle stime dei danni (esempio per assicurazioni)
Nella stima del valore di trasformazione delle aree edificabili.
2.Valutare la propria casa: VALORE DI TRASFORMAZIONE
E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione (come ad esempio i terreni edificabili) attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.
QUANDO SI USA IL VALORE DI TRASFORMAZIONE:
Si usa ogni qualvolta il bene si trova nelle condizioni dell’essere trasformato come ad esempio:
Aree edificabili
Immobili da ristrutturare con operazioni importanti
Immobili da riedificare
3. Valutare la propria casa: VALORE COMPLEMENTARE
Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte residua.
Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica, come ad esempio il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.
QUANDO SI USA IL VALORE COMPLEMENTARE
Espropriazioni parziali per pubblica utilità,
Stima del soprassuolo di un frutteto,
Acquisto di reliquati.
4. Valutare la propria casa: VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)
Può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare.
QUANDO SI USA IL VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)
Per valutare i concimi organici in base al prezzo dei concimi minerali
Gli alimenti del bestiame aventi simili caratteristiche nutrizionali (stima delle scorte aziendali).
5. Valutare la propria casa: VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
È dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.
QUANDO SI USA IL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
La stima del valore del diritto di usufrutto,
La determinazione del debito residuo di un mutuo,
La stima del valore attuale di un vitalizio,
Il valore catastale di un immobile,
La stima del prezzo massimo di acquisto di un immobile per conseguire una determinata fruttuosità.
6. Valutare la propria casa: VALORE DI MERCATO
La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari, dati raccolti nel proseguo del tempo generalmente da un professionista del settore e costantemente aggiornati con l’evolversi del mercato.
Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing.
L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione. Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.
La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.
QUANDO SI USA IL VALORE DI MERCATO
Quando si vuole valutare la propria casa per metterla sul mercato nell’immediato ai fini della vendita
E ‘stato stimato che nel 2019, i tempi medi per vendere un immobile sono circa 150 giorni.
Anche se l’offerta immobiliare, negli ultimi anni ha superato di gran lunga la domanda, ci sono alcuni immobili che vengono compravenduti in un lasso di tempo accettabile, ovvero nei 150 giorni, ed altri invece, che rimangono invenduti per anni.
Cosa permette dunque ad un immobile di essere compravenduto nei tempi medi e cosa invece fa si che rimangano invenduti per anni?
La risposta è semplice quanto di difficile attuazione, probabilmente una delle attività che vado ad elencare non è stata adeguatamente eseguita tardando o addirittura impedendo la compravendita dell’immobile.
Se stai vendendo il tuo immobile da solo o con il supporto di un professionista del settore, verifica che questi passi siano stati eseguiti alla perfezione per ottenere il massimo risultato ovvero vendere casa al miglior prezzo (e nel più breve tempo possibile).
Ecco i 5 passi per vendere casa al miglior prezzo.
1.Vendere casa al miglior prezzo, I DOCUMENTI
ecco cosa puoi fare:
vendere la casa o l’appartamento più bello del mondo,
al giusto prezzo di mercato,
trovare L’acquirente molto interessato alla casa,
ma se la documentazione non è in ordine, se i documenti sono mancanti o ancora se vi sono abusi edilizi non risolti o irrisolvibili nell’immediato nessuna banca concederebbe un mutuo, rischiando di perdere o di distogliere l’attenzione ( e quindi l’interessamento)dell’acquirente o peggio ancora, qualora quest’ultimo non abbia necessità di accedere ad un mutuo bancario potresti trasferirgli un grattacapo qualora volesse vendere a sua volta l’appartamento .
Ecco la documentazione necessaria per poter procedere con il secondo passo:
atto di provenienza (o atto di acquisto)
planimetria catastale,
eventuali titoli urbanistici,
visura catastale,
visura ipotecaria,
Ape (attestato di prestazione energetica).
reperita la documentazione non ti resta che procedere con il secondo passo.
Vendere casa al miglior prezzo Le osservazioni più comuni per cliente acquirente e cliente venditore riguardo la Conformità Urbanistica.
Cliente Venditore, va bene avere una diversa disposizione degli spazi interni in planimetria, la sistemerete il prima possibile è prima del rogito notarile, ma se avete mezzo appartamento abusivo diventa molto complicato.
Cliente Acquirente, se l’appartamento è abusivo e dichiari il falso in atto pubblico pur di strappare apparentemente un prezzo conveniente, sappi che ti stai prendendo una patata bollente che dovrai gestire in futuro, (e se devi fare mutuo stai perdendo tempo).
2.Vendere casa al miglior prezzo, IL PREZZO
l’individuazione del prezzo è un buon 65% del successo dell’operazione. individuare il prezzo corretto dell’immobile è cosa complicata, non importa che tu abbia speso miliardi di lire quando hai comprato nel 1999, oggi il prezzo più probabile di mercato(prezzo più probabile di mercato) è dato da una serie di fattori quali:
la posizione,
la dimensione,
il piano,
la vista,
le condizioni generali.
Se non sei un esperto del settore e non hai la più pallida idea di come definire il target di zona, il prezzo medio e la capacità di spesa del potenziale cliente di riferimento, potresti farti un idea andando sul sito dell’agenzia del territorio (valori OMI) e vedere il prezzo al metro quadrato dell’ultimo anno in una determinata zona della tua città.
Attenzione, l’agenzia del territorio raccoglie i dati su macro-aree e quindi è necessario applicare dei fattori correttivi per la determinazione del prezzo.
Potresti in alternativa vedere il prezzo degli appartamenti più vicini possibili alla tua zona, ma non copiare il prezzo se sono ancora in vendita, se sono ancora in pubblicità probabilmente il prezzo è sbagliato!
Vendere casa al miglior prezzo Le osservazioni più comuni per cliente acquirente e cliente venditore riguardo Il prezzo:
Cliente Venditore, se hai già fatto una valutazione dell’immobile è ti è stato suggerito un probabile valore di mercato, magari da un professionista, non provare ad incrementare il prezzo di ulteriori 50.000€, l’amatore non esiste e i tuoi mobili non li vuole nessuno.
Cliente Acquirente se ti rendi conto che il prezzo è più o meno in linea con i prezzi di mercato,va bene sì imbastire una trattativa ma il mercato non è fermo, se non lo compri tu, rischi di perdere l’immobile. avanti il prossimo.
3.Vendere casa al miglior prezzo, LA PROMOZIONE
La pubblicità è l’anima del commercio – H. Ford –
Inutile negarlo, una buona pubblicità capillare è sicuramente quello che serve per far visionare o portare a conoscenza di un potenziale acquirente quel determinato immobile (o prodotto).
La pubblicità è ovunque, i canali sono molteplici, dal passaparola alla banca dati (se ne hai una) al marketing 1.0 al marketing 2.0 al Web Marketing. siamo inondati di pubblicità costantemente, il problema principale non è quindi fare pubblicità, ma come farla.
Se sei un avventuriero del web, è indispensabile andare a studiare o comunque avere una minima conoscenza di come funzionano gli algoritmi di Google, quindi creando un post con ottimi parametri SEO, un infarinatura degli algoritmi dei principali social network e ultimo ma non ultimo, la cura del prodotto da pubblicizzare.
Dedica quindi del tempo alle foto e soprattutto i testi, testi troppo lunghi o troppo corti non sono ben visti dai motori di ricerca.
4.Vendere casa al miglior prezzo, LE VISITE
Se i primi tre passi sono stati eseguiti alla perfezione, inizierai ad essere contattato da potenziali acquirenti, molti acquirenti. Nonostante il tuo certosino lavoro di preparazione verranno e vorranno:
la camera in più (anche se l’avevi scritto chiaramente che era un monolocale),
ulteriori informazioni, ulteriori foto (anche se lo stesso monolocale lo avevi fotografato da tutti gli angoli, e avevi pubblicato 30 foto, virtual tour e video di presentazione),
Ma poco importa, arriverà l’acquirente giusto.
Vendere casa al miglior prezzo Le osservazioni più comuni per cliente acquirente e cliente venditore riguardo le visite.
Esposizione tante volte, nonostante la descrizione dell’annuncio lo indichi, chi compra non riesce ad assimilare questa informazione. una falsa aspettativa in momento di visita.
Cliente Venditore, specifica sempre, specie durante il colloquio telefonico l’esposizione dell’appartamento.
Cliente Acquirente, se stai venendo a vedere un piano terra “vista muro” e ti si viene ribadito al telefono, non aspettarti la vista mare, anche se è nelle sue vicinanze.
Le camere.
Cliente Venditore, metti a disposizione dell’acquirente una planimetria catastale, prima della visita. si renderà conto già prima della possibilità o meno di creare ulteriori spazi. risparmierete tempo entrambi.
Cliente Acquirente, se ti è stato indicato che ci sono 2 camere da letto, e sono 80 metri quadrati, è quasi inutile cercare di ricavare la terza camera, probabilmente, stai cercando l’immobile nella fascia di prezzo e nella tipologia sbagliata.
Ordine.
Cliente Venditore, rendi l’appartamento da vendere (se non lo abiti) in condizioni ottimali per il primo impatto, svuotalo, oppure puliscilo o ancora, se non puoi svuotarlo o lo abiti, mettilo in ordine. i primi cinque secondi di visita lasciano, nel cliente potenziale acquirente la buona o la cattiva sensazione dell’acquirente.
Cliente Acquirente, se l’appartamento è sciatto, sporco o in disordine, prova a guardare oltre, magari è l’immobile dei tuoi sogni,
5.Vendere casa al miglior prezzo, INDIVIDUAZIONE (del potenziale acquirente)
Quindi individua il potenziale acquirente, non fossilizzarti su qualche migliaio di euro nella trattativa, verifica che lo stesso possa comprare il prodotto, stila un preliminare di compravendita.
Se il tempo passa e non hai ancora venduto, hai sbagliato uno dei punti su descritti, quindi RIPROVA.
Officina immobiliare – Contatti
Ufficio Officina ImmobiliaRe: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
