Officina immobiliare
Agenzia immobiliare a Crotone
ASTE IMMOBILIARI
L’asta è una modalità operativa per liquidare il valore di un immobile in modo da garantire l’osservanza di principi di trasparenza, economicità e imparzialità dell’operazione.
Le aste immobiliari possono essere giudiziarie e non, ovvero aste immobiliari promosse da Enti quali, ad esempio:
- Tribunali
- Enti pubblici (Banca D’Italia, comuni, provincie, regioni, ecc)
- Fondazioni
- ecc.
Come può essere utile un AGENTE IMMOBILIARE
- Può prestare consulenza a favore dell’esecutato in quanto un immobile colpito da pignoramento può essere vendibile fino al giorno prima dell’asta.
- A favore del partecipante all’asta individuando il prezzo limite e controllando la reale conformità dell’immobile (infatti non è scontato che il bene oggetto dell’asta abbia effettivamente tutte le carte in regola) per mettere il futuro aggiudicatario nelle condizioni di acquistare in tranquillità e addirittura chiedere un mutuo bancario per acquistare il bene oggetto dell’asta immobiliare.
- A favore dell’aggiudicatario in quanto l’iter non si conclude con l’aggiudicazione, ma con l’effettivo trasferimento dove è possibile che vengano richieste ulteriori spese, quali ad esempio eventuali arretrati condominiali.
Tipi di aste
Non esiste una legge o schema che regola tutte le aste, le regole di volta in volta vengono ben definite nel bando di vendita, ecco le tipologie di aste immobiliari usate negli ultimi anni.
ASTA CON INCANTO (non più usata)
Il partecipante è presente al momento dell’asta e dopo aver presentato un’offerta in busta chiusa la gara si svolge con rilanci minimi prestabiliti.
L’asta con incanto è considerata un “asta provvisoria” in quanto entro 10 giorni dall’aggiudicazione è possibile presentare una ulteriore offerta di 1/5 superiore all’offerta di aggiudicazione.
ASTA SENZA INCANTO (poco usata)
Le offerte vengono ricevute in busta chiusa, il valore più alto delle offerte ricevute è la base dell’asta dell’immobile oggetto di vendita. I partecipanti possono effettuare rilanci (minimi prestabiliti) e la vendita è immediatamente definita con l’offerta più alta.
ASTA ASINCRONA MISTA
L’ asincrona mista si svolge presentando offerte sia per via telematica, sia in presenza tramite busta chiusa.
La gara si svolge contemporaneamente sia online che in presenza senza differite.
ASTA SINCRONA TELEMATICA
L’asta si svolge solo telematicamente.
ASTA ASINCRONA TELEMATICA (la più diffusa)
Probabilmente la pandemia da Covid ha accelerato la diffusione di questo strumento. infatti l’asta asincrona telematica si svolge solo in modalità, appunto, telematica.
Si possono effettuare rilanci in un tempo determinato senza bisogno della simultaneità dell’operazione e senza la necessità che il giudice o il delegato sia presente.
L’offerta è considerata aggiudicatrice se rimane la più alta in un lasso di tempo di 3 minuti.
CONVENIENZA DELLE ASTE
- Valore di perizia spesso inferiore al prezzo reale di mercato
- Prezzo base di vendita fissato sulla base della perizia. E’ possibile presentare offerte più basse rispetto alla base d’asta del 25% massimo.
- Qualora la prima asta, per lo stesso immobile, non trovasse un aggiudicatario, nel secondo esperimento d’asta l’immobile oggetto dell’operazione avrebbe un prezzo base ulteriormente ribassato del 20% rispetto alla prima asta. Si potrebbe quindi effettuare un’offerta (come nella prima asta) più bassa anche qui di un ulteriore 25% massimo.
QUANDO NON SONO CONVENIENTI
- Aggiudicazione oltre il valore di mercato al netto di tutte le spese.
- Spese condominiali ordinarie e straordinarie in capo all’aggiudicatario, per l’anno in corso e l’anno precedente partendo dal momento del trasferimento e non dall’assegnazione ;
- L’immobile potrebbe presentare delle difformità e la banca erogante (si ricorda che è possibile acquistare immobili all’asta anche con mutuo bancario) potrebbe non concedere il credito, con il rischio di perdere la cauzione depositata art 587 cc art 576 cc.
- Qualora il primo aggiudicatario rinunciasse a terminare l’operazione o se per qualsiasi motivo non riuscisse a saldare il prezzo di aggiudicazione, l’immobile verrebbe ceduto ad altro altro partecipante ad un prezzo inferiore lasciando in capo al primo aggiudicatario l’onere del pagamento della differenza tra la prima e la seconda aggiudicazione.
- L’immobile non viene consegnato al momento del saldo prezzo, ma al momento del trasferimento.
- Non si considerano i costi per effettuare eventuali sanatorie e/o abusi che nella perizia sono generalmente indicativi.
- L’immobile in fase di consegna potrebbe essere danneggiato e in questa circostanza non si ottenere una riduzione del prezzo.
Articolo di Giacinto Folino
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