Abusi edilizi: chi compra casa è responsabile dei vecchi abusi

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Abusi edilizi: chi compra casa è responsabile dei vecchi abusi

Per il Tar Campania il proprietario non può sottrarsi all’obbligo di demolizione e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario.

Il Tar della Campania con la sentenza n. 4313 del 24 giugno 2021 ha respinto il ricorso sull’impugnazione di un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi eseguiti e il ripristino dello stato dei luoghi.

secondo il Tribunale un’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori di un immobile ad altro titolo pur non essendo autori degli abusi.

il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, tuttavia ha il diritto di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.

Sanzioni abusi edilizi: il caso

rimandiamo alla lettura completa del caso direttamente dal sito de “ILSOLE24ore”

Ricorso respinto: il proprietario può essere sanzionato

Per i giudici del Tar della Campania, l’acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni soggettive attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà.

Nella sentenza si legge inoltre che l’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori ad altro titolo i quali, pur non essendo autori degli abusi, che abbiano incautamente ricevuto il bene pur in presenza di irregolarità edilizie, non potendo, quindi, invocare a loro discolpa un affidamento incolpevole.

Inoltre si fa riferimento all’articolo 31 del Dpr 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – con indicazione delle sanzioni ammnistrative) dove viene individuato il proprietario tra i destinatari dell’ingiunzione di rimozione o di demolizione di abusi edilizi che è il solo soggetto legittimato a intervenire sull’immobile e a eliminare così un abuso anche in precedenza realizzato.

Pertanto per il Tar, il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e dare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile. Il proprietario però può rivalersi, sul piano civilistico, nei confronti dell’effettivo autore della trasformazione abusiva

I vizi occulti nella compravendita immobiliare

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I vizi occulti nella compravendita immobiliare

Vizi Occulti, Premessa

I vizi Occulti, in tema di compravendita, possono originare controversie tra venditore e acquirente nel caso in cui l’oggetto della compravendita presenti appunto, vizi occulti o occultati, difetti non riscontrati alla consegna, dal nuovo proprietario.

Situazione che potrebbe aggravarsi laddove i vizi occulti o meno comportino danni a terzi, dovendosi stabilire, in tale ipotesi, a chi spetti l’onere delle riparazioni ed il conseguente obbligo di risarcimento danni.

Orbene, le norme sulla garanzia per i vizi, previste dagli artt. 1490 e ss. del codice civile costituiscono il quadro normativo di riferimento per la tutela del compratore contro in attuazione o l’inesatta attuazione dell’effetto traslativo del diritto di proprietà.

Si fa riferimento ad una speciale responsabilità contrattuale del venditore, il cui fondamento è costituito dalla imperfetta realizzazione del risultato traslativo, dipendente dalla inidoneità del materiale relativo alla cosa venduta, inidoneità preesistente alla conclusione del contratto.

La disciplina della garanzia per vizi occulti e non pone il venditore in una situazione che può definirsi di “soggezione”, esponendolo all’iniziativa del compratore.

Il compratore infatti potrà, dopo la scoperta del vizio, a sua scelta, eccetto che per i casi in cui gli usi escludano la risoluzione del contratto, richiederne una modificazione o la sua caducazione mediante due azioni:

  • actio quanti minoris (ovvero alla riduzione del prezzo – azione estimatoria)
  •  l’ “actio redhibitoria” (risoluzione del contratto – azione redibitoria) – ai sensi degli  artt. 1492 e  1493 del codice civile, nonché, nelle ipotesi di conoscenza o negligente ignoranza del vizio da parte del venditore, spetterà al compratore il risarcimento dei danni, ai sensi dell’ art. 1494 c.c..

Il compratore non dispone invece (neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica), di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta.

Tale rimedio gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.

Il concetto di vizi occulti

E’ bene chiarire che il compratore potrà reclamare per le vie legali solo i vizi che la dottrina definisce “vizi occulti”, nel senso che l’acquirente, al momento della stipula, non solo non ne aveva effettivamente conoscenza, ma non avrebbe potuto neppure rilevarli utilizzando l’ordinaria diligenza.

L’art. 1490 c.c., disciplinando la garanzia per vizi, si riferisce al caso in cui la cosa acquistata presenti

“..un’alterazione patologica o una anomalia strutturale che la renda inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore.”

I vizi occulti sono da intendersi come vizi materiali restando invece, al di fuori dell’ambito di applicazione dell’art. 1490 c.c. i vizi connessi all’acquisto di crediti, beni immateriali, contratti.

La garanzia per i vizi occulti è dovuta per il solo fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente dalla colpa del venditore.

Dato indefettibile è però la necessaria preesistenza del vizio alla vendita, per le cose individuate, e all’individuazione per le cose di genere.

Infatti, si ritiene che il vizio posteriore alla conclusione del contratto debba essere configurato come inesatto adempimento e che non possa pertanto rientrare nella garanzia, a meno che esso sia conseguenza di cause preesistenti.

Più precisamente, si hanno vizi redibitori con conseguente risoluzione del contratto,  quando nella cosa venduta:

sussistono imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”

Con specifico riferimento alla compravendita di immobili, appare evidente che un immobile acquistato, ma di vecchia costruzione, possa presentare limitazioni e carenze (un’impiantistica vetusta, barriere architettoniche, dimensioni ridotte dell’ascensore o assenza totale dello stesso, materiali datati o non più regolamentari, accessori che potrebbero non funzionare), senza che ciò possa rientrare nella casistica dei vizi occulti, perché ben manifesti ad ogni visitatore acquirente.

Per meglio comprendere la casistica rientrante nei vizi occulti può essere utile tracciare una distinzione, riconosciuta nel sistema positivo, relativa alle difformità della cosa venduta, tra i vizi occulti e la cd. “mancanza di qualità” che inerisce, più propriamente agli elementi sostanziali, i quali, all’interno del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un’altra.

La distinzione tra presenza di vizi occulti e non ed assenza di qualità promesse od essenziali rileva, infatti, ai fini della disciplina applicabile, in quanto nell’ ipotesi di mancanza di qualità l’art. 1497 c.c., non contempla il rimedio relativo alla riduzione del prezzo (concedendo all’acquirente soltanto il diritto di ottenere la risoluzione del contratto), rimedio previsto, invece, dall’ art. 1492 c.c., per il caso di vizi.

Le soluzioni poste a tutela del compratore nei casi di mancanza di qualità, dunque, sono quelle di cui agli artt. 1453 ss. cioè la risoluzione del contratto per inadempimento, ed implicano, a differenza delle azioni edilizie, il contegno colpevole del venditore.

Si ha, inoltre, consegna di “aliud pro alio, quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso da quello della cosa consegnata, ovvero presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti.

In caso di aliud pro alio datum si ha una vera e propria ipotesi di inadempimento.

In tal caso il compratore non è soggetto ad alcun onere di denuncia, ma ha la possibilità sia di domandare l’adempimento, sia di esperire l’azione di risoluzione, secondo quanto stabilito dall’ art. 1453 c.c., il venditore sarà responsabile solo se colpevole, secondo i principi generali che regolano l’inadempimento.

In tema di distinzione tra vizio ed aliud pro alio la Cassazione recentemente è intervenuta affermando che

“..si ha consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell’ art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione, qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità richiesta.”

In caso di risoluzione inoltre, a seguito dell’accertamento della ricorrenza di aliud pro alio precisa la giurisprudenza, il venditore è tenuto a restituire, oltre alle somme ricevute, anche gli interessi legali a decorrere dal giorno in cui le somme stesse gli furono consegnate dall’acquirente, senza che tale obbligo possa considerarsi neutralizzato dal godimento del bene ricevuto dal compratore.

Tornando ai vizi occulti, la giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto modo di precisare che gravi difetti, definibili come “vizi” sono

“…quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.  Pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo (Cfr. Cass. Sez. 2 Civ., n.5632 – 18/04/2002).

Sentenza confermata con l’ordinanza del 4 ottobre 2018, n. 24230 in cui si legge che

“i vizi devono incidere sul libero godimento del bene stesso”.

Rientrerebbero, inoltre, tra i gravi difetti dell’opera quelli non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come, ad esempio i difetti relativi all’efficienza dell’impianto idrico, la presenza di infiltrazioni e umidità, la presenza di crepe imputabili a cause che ne pregiudicano il godimento.

Con le Sezioni Unite del 2017 n. 7756, il Supremo Consesso, in merito ai gravi vizi e difetti dell’opera, ha stabilito che possono essere anche quelli afferenti a parti secondarie e accessorie (come le impermeabilizzazioni o i rivestimenti), purché compromettano la funzionalità globale e l’utilizzazione dell’immobile.

Circa gli effetti della risoluzione del contratto, al venditore compete la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese e dei pagamenti strettamente connessi alla vendita, mentre all’acquirente spetta la restituzione del bene, a patto che non sia venuto meno in conseguenza dei vizi (a titolo esemplificativo, si pensi all’ esplosione di un oggetto elettrico per un difetto di fabbricazione).

Vizi Occulti: Esclusione o modificazione convenzionale della garanzia

Il 2° comma dell’articolo in esame prevede la possibilità, diversamente rispetto alla garanzia per evizione (la quale, anche ove esclusa, comporta sempre l’obbligo di restituire il prezzo, a meno che la vendita non sia stata convenuta “a rischio e pericolo” del compratore) che la garanzia per vizi può essere esclusa in modo totale.

Tuttavia tale clausola sarà nulla se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi al compratore.

Si è, tuttavia, precisato che il “silenzio malizioso” dell’alienante non comporta la nullità di tale clausola, occorrendo, piuttosto, una vera e propria attività di occultamento.

Tale attività, secondo la giurisprudenza, per assumere rilevanza deve consistere non già nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, che sia funzionale a nascondere il vizio della cosa.

La nullità del patto con cui si esclude o limita la garanzia, nell’ipotesi in cui i vizi siano stati in mala fede taciuti al venditore, è da taluno ricondotta al principio di cui all’ art. 1229 c.c.: per mala fede si dovrebbe intendere, dunque, dolo o colpa grave.

Altra impostazione, invece, ha sottolineato che per mala fede si dovrebbe intendere la conoscenza del vizio da parte del venditore e silenzio dolosamente preordinato ad ingannare il compratore.

Secondo altra tesi, la nullità della clausola di esonero o limitazione della garanzia avrebbe rilevanza autonoma rispetto all’ art. 1229 (in presenza del patto di esonero, infatti, il venditore alienerebbe il bene senza tuttavia promettere che esso abbia certi requisiti di integrità o qualità; l’eventuale difetto della cosa venduta non costituirebbe, perciò, una ipotesi di inadempimento e verrebbe meno la ragione per riferirsi all’ art. 1229): sicché tale clausola sarebbe nulla nel solo caso di mala fede e non anche in quello di colpa grave.

La giurisprudenza, seguendo il secondo dei tre descritti orientamenti, ritiene valida la clausola anche nel caso di colpa grave del venditore che ha taciuto i vizi della cosa.

La giurisprudenza tende a considerarle come clausole di stile ed esclude, quindi, che possano incidere sulla garanzia ex art. 1490, 2° co.

Tuttavia, qualora nel contratto siano presenti clausole che si riferiscono ad un’attività di approvazione del compratore quale ad esempio la clausola “merce come vista” oppure “vista e piaciuta” si ritiene che queste siano idonee ad escludere la garanzia per i vizi apparenti ma non anche quelli occulti.

La clausola con cui si esclude o si limita la garanzia di cui all’articolo in commento qualora siano predisposte dal venditore ed inserite in condizioni generali di contratto incontrano i limiti di cui all’ art. 1341 c.c., esse saranno dunque considerate vessatorie e quindi dovranno essere approvata per iscritto ai sensi dell’art. 1341 (C. 12759/1993; C. 3418/1993).

Peraltro, se essa è contenuta in un contratto stipulato da un consumatore con un professionista, è comunque inefficace, anche se negoziata individualmente dalle parti (art. 1469 c.c. quinquies).

Vizi occulti, casi di specie: preliminare di vendita e vendita di cosa futura

La possibilità di applicare al contratto preliminare le norme sulla garanzia per i vizi della cosa promessa, per lungo tempo è stata reputata inammissibile dalla conforme giurisprudenza, posto che i vizi riguarderebbero un bene non ancora venduto e legittimerebbero il promissario acquirente a chiedere soltanto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente ed il risarcimento dei danni.

A partire dalla fine degli anni ’70, tuttavia, in presenza di vizi nella cosa promessa ed a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, è stata ammessa la possibilità per il promissario acquirente di domandare, alternativamente alla risoluzione del contratto preliminare, la condanna del promittente ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa anche cumulativamente con l’azione di esecuzione specifica

Tale nuovo indirizzo ha subito ulteriori sviluppi in virtù di decisioni che hanno riconosciuto al futuro acquirente altresì la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo

Parte della giurisprudenza, peraltro, in presenza di vizi occulti o meno e difformità del bene promesso in vendita, pur riconoscendo in capo al promissario acquirente la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo contestualmente all’azione di esecuzione specifica, esclude la possibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’eliminazione dei vizi.

In ogni caso, la giurisprudenza reputa non applicabile al contratto preliminare di vendita la disciplina relativa al termine di decadenza per la denuncia dei vizi, prevista dall’ art. 1495 c.c. per il contratto di vendita (8 giorni dalla scoperta, salvo un diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge)

Il rimedio della garanzia per vizi occulti, previsto dall’art. 1490 a tutela del compratore, è reputato applicabile anche nell’ipotesi di vendita di cosa futura.

Unica eccezione, che consente al venditore di essere esonerato da responsabilità, è che egli abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria. Egli è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.

La denunzia dei vizi occulti

Il legislatore, quanto alla tempistica per l’attivazione delle garanzie, impone celerità di azione.

Ed infatti, a meno che il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o, al contrario, l’abbia occultato, l’acquirente deve denunziare all’alienante i vizi occulti stessi, entro il termine, decisamente breve, di otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.

Il tempo necessario per il compimento della prescrizione dell’azione, inoltre, è abbreviato a solo un anno dalla consegna, anche se il compratore, convenuto per l’esecuzione del contratto, avrà sempre diritto a far valere la garanzia, a patto che il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell’anno dalla consegna (così dispone l’art. 1495 c.c.).

Nel caso di vendita di beni di consumo, ovvero nei contratti in cui il venditore è un professionista e l’acquirente un consumatore, la normativa applicabile è poi quella di cui al Codice del Consumo (d. lgs. n. 206/2005) che detta una disciplina di favore nei confronti del consumatore, in ragione della sua “debolezza” contrattuale.

Si segnala altresì, un orientamento giurisprudenziale che nel consentire anche all’acquirente di immobile che presenti vizi occulti e difetti di una certa gravità, di addebitare la responsabilità al venditore, qualora il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto, alla stregua di quanto dispone l’art. 1669 c.c.

riconosce che il compratore possa denunciare i vizi occulti che si siano presentati nell’arco di dieci anni dal compimento dell’opera.

La denunzia di vizi occulti, inoltre, deve essere fatta al venditore entro un anno dalla scoperta del difetto (e non otto giorni, come nella garanzia per evizione) e la relativa azione si prescrive nel termine di un anno dalla denunzia (e non un anno dalla consegna del bene, come nella garanzia per evizione).

Come valutare la propria casa

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Come valutare la propria casa

Per corrette valutazioni immobiliari scegli il metodo giusto per non sbagliare

Introduzione

Le valutazioni immobiliari, sono strumenti che permettono di stabilire quanto vale un determinato bene.

A seconda degli scopi e dei fini ci sono diversi metodi per effettuare una giusta valutazione. saperli utilizzare è cosa molto importante quando si prova, anche con il fai da te, ad avere un’idea di massima del prezzo di realizzo. gli strumenti di valutazione e quindi le modalità di stima vanno scelti con cura a seconda se si vuole, ad esempio valutare la propria casa per venderla, oppure per stipulare una polizza assicurativa a protezione del bene.

Ci sono altri motivi, oltre a quelli su descritti, per valutare la propria casa e in generale per valutare il proprio bene immobile, come ad esempio se si vuole conoscere il valore del proprio fondo edificabile oppure dalle colture prodotte (o che si produrranno) sul terreno agricolo.

Gli strumenti più utilizzati sono per le valutare la propria casa:

1. Valutare la propria casa: VALORE DI COSTO (O DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO).

Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI COSTO
    • Quando non esiste un mercato di fabbricati simili
    • Nelle stime dei danni (esempio per assicurazioni)
    • Nella stima del valore di trasformazione delle aree edificabili.
2.Valutare la propria casa: VALORE DI TRASFORMAZIONE

E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione (come ad esempio i terreni edificabili) attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI TRASFORMAZIONE:

Si usa ogni qualvolta il bene si trova nelle condizioni dell’essere trasformato come ad esempio:

    • Aree edificabili
    • Immobili da ristrutturare con operazioni importanti
    • Immobili da riedificare
3. Valutare la propria casa: VALORE COMPLEMENTARE

Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte residua.

Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica, come ad esempio il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.

  • QUANDO SI USA IL VALORE COMPLEMENTARE
    • Espropriazioni parziali per pubblica utilità,
    • Stima del soprassuolo di un frutteto,
    • Acquisto di reliquati.
4. Valutare la propria casa: VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)

Può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)
    • Per valutare i concimi organici in base al prezzo dei concimi minerali
    • Gli alimenti del bestiame aventi simili caratteristiche nutrizionali (stima delle scorte aziendali).
5. Valutare la propria casa: VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

È dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
    • La stima del valore del diritto di usufrutto,
    • La determinazione del debito residuo di un mutuo,
    • La stima del valore attuale di un vitalizio,
    • Il valore catastale di un immobile,
    • La stima del prezzo massimo di acquisto di un immobile per conseguire una determinata fruttuosità.
6. Valutare la propria casa: VALORE DI MERCATO

La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari, dati raccolti nel proseguo del tempo generalmente da un professionista del settore e costantemente aggiornati con l’evolversi del mercato.

Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing.

L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione. Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.

La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI MERCATO 
    • Quando si vuole valutare la propria casa per metterla sul mercato nell’immediato ai fini della vendita

Oltre che al prezzo e al valore dell’immobile attribuito, per vendere casa al miglior prezzo e nel più breve tempo possibile, è necessario seguire alcuni passi per condurre un operazione massimizzando le opportunità, leggi qui la guida.