L’intervista a Patrizia Longo

intervista a patrizia longo

L’intervista a Patrizia Longo:

intervista a patrizia longo

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1.Quali sono le differenze di comunicazione di oggi rispetto a 10 anni fa?

Ho iniziato la professione nel 2006, feci la mia prima acquisizione, ovvero ho trovato il mio primo appartamento da vendere attraverso l’utilizzo dell’elenco telefonico, all’epoca uno strumento indispensabile per la vita di tutti. Oggi l’elenco telefonico non esiste più, c’è internet, sono cambiate le varie normative in materia di privacy ecc, una cosa che non è mai cambiata è il rapporto con la gente, uscire a fare una passeggiata, parlare con chi si incontra è una cosa che valeva nel 2006 e vale anche oggi.

2.Come è cambiato il mercato in questi anni e quindi la richiesta?

Fondamentalmente la richiesta è rimasta la stessa. Le tipologie di richieste sono divise per target. Oggi la clientela è più informata grazie all’avvento di internet, anche se molto spesso le informazioni che raccolgono sono alcune volte superate, le normative infatti spesso cambiano di anno in anno. Oggi forse si ha più bisogno di una guida per le questioni burocratiche che nel cercare fisicamente casa.

3.In questo periodo storico, un agente immobiliare, deve specializzarsi? Tu cosa ne pensi a tal proposito? Sei specializzata?

Cambiano i clienti, le richieste e le esigenze per ogni settore, che sia residenziale commerciale o altro. Specializzarsi in uno di questi settore vuol dire rispondere in maniera più puntuale alle esigenze del clienti ed essere più incisivi. Noi di Officina ImmobiliaRe, ad esempio siamo specializzati,nel residenziale. Questo non vuol dire che ci occupiamo solo di appartamenti, ma la maggioranza delle nostre operazioni si svolge in quel settore.

4. Quale aspetto preferisci di questa professione?

Sicuramente le relazione interpersonali, sono alla base della nostra professione. Apprezzo quando si instaura con un cliente un rapporto libero, tanto ché, molto volte, mi è capitato di ricevere confidenze anche personali. Legato all’acquisto o alla vendita di un appartamento ci si porta sempre dietro un pezzo di storia personale di ogni cliente.

5.L’avvento delle nuove tecnologie ha rivoluzionato il nostro modo di vivere. Qual è stato l’impatto nella professione?

Per tanti anni non ho dato la giusta importanza alle nuove tecnologie lavorando come ho sempre fatto. Anche se ci si ostina a non voler cambiare, ci si scontra prepotentemente con la realtà infatti, il cliente oggi,  non vieni quasi più direttamente in agenzia, le prime informazioni di massima le si ottiene attraverso internet. Se c’è interesse si procede con i passaggi successivi ovvero la telefonata, l’appuntamento in ufficio e quindi la visita all’immobile. Oggi se non sei visibile al grande pubblico non esisti,puntiamo molto su questo aspetto.

6.Qual è il tuo punto di vista sulle nuove tecniche di marketing

Da un po di anni, internet è, fortunatamente alla portata di tutti. Questo però da si un vantaggio nella ricerca di informazioni in genere, ma da l’illusione che, parlo del mio settore,gestire la vendita di un qualsiasi immobile sia cosa semplice. Dalla valutazione dell’immobile, il servizio fotografico, al reperimento della documentazione, allo studio della stessa (per non far danno a chi compra, e a chi vende infatti eventuali insidie possono venire fuori anche successive al rogito notarile), alla gestione della trattavi ed infine al giusto formalizzare delle proposte di acquisto, richiedono competenza, studio e aggiornamento continuo. cose che vanno aldilà della mera chiusura della transazione.

 

  • Biografia di Patrizia Longo

    Patrizia Longo è nata e vive a Crotone, conseguita la Maturità inizia il percorso di studi in Giurisprudenza a Pisa, nel 2006 muove i primi passi in un agenzia immobiliare di Crotone.

    Collabora attivamente con diverse agenzie del territorio, fintanto che nel 2011 apre ed opera attivamente con la propria agenzia “Patrizia Longo Immobiliare“.

    Nel 2017, istituita l’associazione di categoria FIMMA,(FEDERAZIONE ITALIANA MEDIATORI AGENTI D’AFFARI) viene nominata vice presidente dagli associati.

    Abilitato all’esercizio della professione di “Agente di affari in mediazione” nel  2018 diventa parte integrante ed indispensabile della Officina ImmobiliaRe con i colleghi Giacinto Folino e Francesco Murgeri.

intervista a patrizia longo Crotone 15/5/2020.

 

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Valutazioni immobiliari

Valutazioni immobiliari

Quanto vale la mia casa?

per corrette valutazioni immobiliari scegli il metodo giusto per non sbagliare.

le valutazioni immobiliari, sono strumenti che permettono di stabilire quanto vale un determinato bene.

A secondo degli scopi e dei fini ci sono diversi metodi per effettuare una giusta valutazione. saperli utilizzare è cosa molto importante quando si prova, anche con il fai da te, ad avere un’idea di massima del prezzo di realizzo. gli strumenti di valutazione e quindi le modalità di stima vanno scelti con cura a seconda se si vuole, ad esempio valutare:

    • la propria casa per venderla
    • la propria casa per assicurarla
    • il proprio terreno edificabile
    • il proprio terreno agricolo
    • ecc.

Gli strumenti più utilizzati sono per le valutazioni immobiliari:

1.VALORE DI COSTO (O DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO).

Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI COSTO
    • Quando non esiste un mercato di fabbricati simili
    • Nelle stime dei danni (esempio per assicurazioni)
    • Nella stima del valore di trasformazione delle aree edificabili.
2.VALORE DI TRASFORMAZIONE

E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione (come ad esempio i terreni edificabili) attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI TRASFORMAZIONE:

Si usa ogni qualvolta il bene si trova nelle condizioni dell’essere trasformato come ad esempio:

    • Aree edificabili
    • Immobili da ristrutturare con operazioni importanti
    • Immobili da riedificare
3.VALORE COMPLEMENTARE

Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte residua.

Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica, come ad esempio il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.

  • QUANDO SI USA IL VALORE COMPLEMENTARE
    • Espropriazioni parziali per pubblica utilità,
    • Stima del soprassuolo di un frutteto,
    • Acquisto di reliquati.
4.VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)

Può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)
    • Per valutare i concimi organici in base al prezzo dei concimi minerali
    • Gli alimenti del bestiame aventi simili caratteristiche nutrizionali (stima delle scorte aziendali).
5.VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

È dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
    • La stima del valore del diritto di usufrutto,
    • La determinazione del debito residuo di un mutuo,
    • La stima del valore attuale di un vitalizio,
    • Il valore catastale di un immobile,
    • La stima del prezzo massimo di acquisto di un immobile per conseguire una determinata fruttuosità.
6.VALORE DI MERCATO

La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari, dati raccolti nel proseguo del tempo generalmente da un professionista del settore e costantemente aggiornati con l’evolversi del mercato.

Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing.

L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione.Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.

La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI MERCATO 
    • Quando si vuole mettere sul mercato un immobile nell’immediato ai fini della vendita.

se oggi vuoi vendere il tuo immobile utilizza il sistema corretto per le valutazioni immobiliari per non sbagliare e non perdere tempo. se vuoi possiamo valutare noi, gratuitamente il tuo immobile. basta cliccare sul link VALUTA IL TUO IMMOBILE . se l’articolo Valutazioni immobiliari ti è piaciuto, condividilo sulla tua pagina Facebook tra i tuoi amici, puoi copiare il link oppure utilizzare i pulsanti all’inizio o alla fine di quest’articolo.

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Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Per vendere  e per comprare casa.

Nel 2019 abbiamo effettuato con i clienti circa 500 appuntamenti di visione  per gli immobili in vendita ovvero abbiamo accompagnato i clienti acquirenti, o potenziali tali, in visita presso gli immobili un considerevole numero di volte abbiamo così deciso di scrivere l’articolo “Acquirente e Venditore le 5 osservazioni – per vendere e per comprare casa“, quasi e naturalmente propedeutico al precedente articolo 5 passi per vendere casa che puoi rileggere direttamente su questo sito.

Abbiamo constatato che alcune osservazioni, lamentele o, in generale richieste, si ripetevano con una certa costanza e frequenza tra tutti quelli che sono alla ricerca di una casa.

Non abbiamo quindi trovato il Sacro Graal della vendita immobiliare ma stiliamo una lista, divisa in sei punti, di argomenti che spesso diamo per scontati ma che possono fare la differenza nella conclusione dell’affare, questa lista è utile sia per chi vende, sia per chi compra.

Infatti:

  • CHI VENDE può tenere a mente queste osservazioni per meglio presentare il proprio immobile.
  • CHI COMPRA invece, può tenere a mente questa lista per verificare le qualità dell’immobile in visione.

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni – le osservazioni più comuni:

  1. L’esposizione.

    • tante volte, nonostante la descrizione dell’annuncio lo indichi, chi compra non riesce ad assimilare questa informazione. una falsa aspettativa in momento di visita.
      • Cliente Venditore, specifica sempre, specie durante il colloquio telefonico l’esposizione dell’appartamento.
      • Cliente Acquirente, se stai venendo a vedere un piano terra “vista muro” e ti si viene ribadito al telefono, non aspettarti la vista mare, anche se è nelle sue vicinanze.
  2. Le camere.

    • Cliente Venditore, metti a disposizione dell’acquirente una planimetria catastale, prima della visita. si renderà conto già prima della possibilità o meno di creare ulteriori spazi. risparmierete tempo entrambi.
    • Cliente Acquirente, se ti è stato indicato che ci sono 2 camere da letto, e sono 85 metri quadrati, è quasi inutile cercare di ricavare la terza camera, probabilmente, stai cercando l’immobile nella fascia di prezzo e nella tipologia sbagliata. 
  3. Conformità Urbanistica.

    • Cliente Venditore,va bene avere una diversa disposizione degli spazi interni in planimetria, la sistemerete il prima possibile è prima del rogito notarile, ma se avete mezzo appartamento abusivo evitate di far perdere tempo all’acquirente.
    • Cliente Acquirente, se l’appartamento è abusivo e dichiari il falso in atto pubblico pur di strappare apparentemente un prezzo conveniente, sappi che ti stai prendendo una patata bollente che dovrai gestire in futuro, (e se devi fare mutuo stai perdendo tempo).
  4. Ordine.

    • Cliente Venditore, rendi l’appartamento da vendere (se non lo abiti) in condizioni ottimali per il primo impatto, svuotalo, oppure puliscilo o ancora, se non puoi svuotarlo o lo abiti, mettilo in ordine. i primi cinque secondi di visita lasciano, nel cliente potenziale acquirente la buona o la cattiva sensazione dell’acquirente.
    • Cliente Acquirente, se l’appartamento è sciatto,sporco o in disordine, prova a guardare oltre!
  5. Il prezzo.

    • Cliente Venditore,se hai già fatto una valutazione dell’immobile è ti è stato suggerito un probabile valore di mercato, magari da un professionista, non provare ad incrementare il prezzo di ulteriori 50.000€, l’amatore non esiste e i tuoi mobili non li vuole nessuno (salvo diversi accordi)
    • Cliente Acquirente se hai seguito i primi 5 punti, e ti rendi conto che il prezzo è più o meno in linea con i prezzi di mercato (anche tu puoi chiedere una valutazione dell’immobile che acquisti),va bene sì imbastire una trattativa ma il mercato non è fermo, se non lo compri tu, rischi di perdere l’immobile. avanti il prossimo.

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5 passi per vendere il tuo immobile

vendere

Photo by Riccardo Annandale Crotone – 5 passi per vendere il tuo immobile    E’stato stimato che nel 2019, i tempi medi per vendere un immobile sono circa 150 giorni, anche se l’offerta immobiliare,negli ultimi anni ha superato di gran lunga la domanda, ci sono alcuni immobili che vengono compravenduti in un lasso di tempo accettabile, ovvero nei 150 giorni, ed altri invece, che rimangono invenduti per anni. cosa permette dunque ad un immobile di essere compravenduto nei tempi medi o cosa invece fa si che rimangano invenduti per anni? la risposta è semplice quanto di difficile attuazione, una delle attività che vado ad elencare non è stata adeguatamente eseguita tardando o addirittura impedendo la compravendita dell’immobile.

Ecco i 5 passi:

PASSO 1. DOCUMENTAZIONE

ecco cosa puoi fare:
    • vendere la casa o l’appartamento più bello del mondo,
    • al giusto prezzo di mercato,
    • trovare il giusto acquirente molto interessato alla casa,
ma se la documentazione non è in ordine, se i documenti sono mancanti o ancora se vi sono abusi edilizi non risolti o irrisolvibili nell’immediato nessuna banca concederebbe un mutuo, rischiando di perdere o di distogliere l’attenzione ( e quindi l’interessamento)dell’acquirente o peggio ancora, qualora quest’ultimo non abbia necessità di accedere ad un mutuo bancario potresti trasferirgli un grattacapo qualora volesse vendere a sua volta l’appartamento . ecco la documentazione necessaria per poter procedere con il secondo passo:
  1. atto di provenienza (o atto di acquisto)
  2. planimetria catastale,
  3. visura catastale,
  4. visura ipotecaria
  5.  ape
reperita la documentazione non ti  resta che procedere con il secondo passo.

PASSO 2. PREZZO.

l’individuazione del prezzo è un buon 65% del successo dell’operazione. individuare il prezzo corretto dell’immobile è cosa complicata, non importa che tu abbia speso miliardi di lire quando hai comprato nel 1999, oggi il prezzo più probabile di mercato (prezzo  più probabile di mercato) è dato da una serie di fattori quali:
  • la posizione
  • la dimensione
  • il piano
  • la vista
  • lo stato ecc ecc
potresti farti un idea andando sul sito dell’agenzia del territorio e vedere il prezzo al metro quadrato dell’ultimo anno in una determinata zona della tua città, ma attenzione, l’agenzia del territorio raccoglie i dati su macro-aree,a quei dati vanno applicati dei fattori correttivi che generalmente è materia di un operatore del settore oppure potresti vedere il prezzo degli appartamenti più vicini possibili alla tua zona, ma non copiare il prezzo se sono ancora li da vendere vuol dire che è il prezzo è sbagliato! (attenzione a non cadere nella trappola del “te lo valuto tanto così prendo l’incarico alla vendita”), l”immobile si vende al giusto prezzo di mercato, non si fanno magie. nemmeno noi le facciamo!

PASSO 3. PROMOZIONE

La pubblicità è l’anima del commercio – H. Ford – 

inutile negarlo, una buona pubblicità capillare è sicuramente quello che serve per far visionare o portare a conoscenza di un potenziale acquirente che quel determinato immobile (o prodotto)  è sul mercato. la pubblicità è ovunque i canali sono molteplici, dal passaparola alla banca dati (se ne hai una) al marketing 1.0 al marketing 2.0 al Web Marketing. siamo inondati di pubblicità costantemente, il problema principale non è quindi fare pubblicità, ma come farla. se sei un avventuriero del web, è indispensabile andare a studiare o comunque avere una minima conoscenza di come funzionano gli algoritmi di Google, quindi creando un post con ottimi parametri SEO, un infarinatura degli algoritmi dei principali social network e ultimo ma non ultimo, la cura del prodotto da pubblicizzare. dedica quindi del tempo alle foto, alla dimensione (per essere ben visibili sul web) alla luce e alla disposizione e sopratutto i testi, testi troppo lunghi o troppo corti non sono ben viste dai motori di ricerca. una buona soluzione potrebbe anche essere quella di affidarsi ad un sito di settore (a pagamento chiaramente). diffida sempre dalle soluzioni free, pubblica gratis il tuo annuncio sono semplici espedienti per recuperare la tua mail e i tuoi dati per mandarti le offerte promozionali. tu pubblichi gratis il tuo annuncio, viene messo in fondo alle classifiche (hanno valore solo gli annunci in prima pagina, massimo in seconda) e in compenso i tuoi dati vengono venduti ai professionisti del settore di questa o quell’altra categoria.

PASSO 4. VISITE

se i primi tre passi sono stati eseguiti alla perfezione, inizierai ad essere contattato da potenziali acquirenti, molti acquirenti. Nonostante il tuo certosino lavoro di preparazione verranno e vorranno
  • la camera in più (anche se l’avevi scritto chiaramente che era un monolocale),
  • altri ti contatteranno per altre foto (anche se lo stesso monolocale lo avevi fotografato da tutti gli angoli, e avevi pubblicato 30 foto, virtual tour e video di presentazione),
ma poco importa, arriverà quel potenziale acquirente che finalmente ha trovato quello che cercavi, e quindi?

PASSO 5. INDIVIDUAZIONE

quindi individua il potenziale acquirente verifica che lo possa comprare il prodotto, impegnati solo dopo che aver verificato la possibilità economica o che ti possa garantito (per iscritto) la possibilità di accesso al credito,se così è sei ad un passo dal rogito notarile stila un preliminare di compravendita, in mancanza probabilmente non hai finito devi ripeterei i passi su descritti. gli annunci scadono, i tempi cambiano, devi rinnovarti periodicamente,se non hai ancora venduto, hai sbagliato uno dei punti su descritti! quindi RIPROVA! se l’articolo Crotone – 5 passi per vendere il tuo immobile ti è piaciuto, ti prego di condividerlo sulla tua pagina Facebook o nei social a te più graditi, puoi copiare il link oppure utilizzare i pulsanti all’inizio o alla fine di quest’articolo.

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