Donazioni immobili: cosa cambia davvero per chi compra e vende

Donazioni Immobili

Una novità attesa: il Senato ha approvato il DDL Semplificazioni 2025(S.1184) che interviene sulle donazioni immobili e sulla tutela dei terzi acquirenti.

Per anni chi doveva vendere o comprare un immobile con provenienza donativa ha convissuto con un’ombra: la possibile azione di restituzione richiesta dagli eredi legittimari anche molti anni dopo la donazione. Conseguenza? Mutui rifiutati, trattative congelate, rinunce “per evitare problemi”. Negli ultimi giorni è arrivata una svolta: con la riforma degli articoli 561 e 563 c.c. l’azione di restituzione contro il terzo acquirente viene sostituita da un meccanismo di compensazione economica. In parole semplici: se l’erede leso vince la riduzione, non potrà più “riprendersi la casa” dall’acquirente; avrà diritto a un indennizzo.

Domanda diretta: cosa significa per te

  • Se compri un bene da donazione: più certezza. L’acquisto non rischia la restituzione materiale dell’immobile; restano dovuti i controlli documentali e i tempi giusti.
  • Se vendi un bene di provenienza donativa: mercato più liquido. Le banche potranno valutare meglio i mutui; le trattative non si bloccano “per principio”.
  • Per il mercato: cadendo un ostacolo storico, molte donazioni immobili tornano trasferibili con più serenità.

La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) ha espresso apprezzamento, sottolineando la tutela degli acquirenti; si attende l’approvazione finale alla Camera

Attenzione: non è un “liberi tutti”

I diritti dei legittimari non spariscono: diventano un diritto al denaro (integrazione della legittima). In alcune situazioni l’onere può ricadere sul donatario e, in sua insolvenza e con limiti precisi, su chi ha ricevuto gratuitamente. Per questo, su immobili da donazione serve comunque una verifica preventiva e una pianificazione chiara: documenti, tempi, garanzie, percorso con il notaio.

La lente CroLab: come impostiamo il lavoro

CroLab è un laboratorio, non un’agenzia. Partiamo sempre da Verifica → Strategia → Azione. Su donazioni immobili significa:

  1. Due diligence successoria e documentale: provenienza, catena dei trasferimenti, eventuali donazioni indirette, ipoteche/pesi, coerenza urbanistica e catastale.
  2. Dialogo con banca e notaio: tempi reali, condizioni per il mutuo quando c’è provenienza donativa, trasparenza sul profilo di rischio residuo.
  3. Gestione della trattativa: informativa completa alle parti, clausole coerenti, calendario operativo fino all’atto.

Se stai vendendo o acquistando un immobile con provenienza donativa, possiamo aiutarti a mettere in fila i passaggi. Qui trovi il nostro metodo:
Metodo CroLab.

Raccontaci la tua situazione — ti aiutiamo a capire se e come procedere senza sorprese.