Donazioni immobili e provenienza donativa sono state per anni uno dei principali motivi di blocco del mercato: mutui rifiutati, trattative sospese, acquirenti che rinunciavano “per non avere problemi in futuro”.
Dal 18 dicembre 2025 il quadro cambia in modo sostanziale.
Con la riforma degli artt. 561 e 563 del codice civile, l’azione di restituzione non è più opponibile ai terzi acquirenti. In altre parole: chi compra un immobile di provenienza donativa non rischia più di dover restituire la casa.
Vediamo cosa significa davvero, in modo chiaro e senza tecnicismi inutili.
Dal 18 dicembre 2025: cosa dice la legge oggi
La riforma dell’azione di restituzione è in vigore dal 18 dicembre 2025.
Il nuovo art. 563 c.c. stabilisce che, in caso di lesione della legittima:
- l’acquirente mantiene la proprietà dell’immobile;
- i legittimari non possono più agire per ottenere la restituzione del bene;
- il diritto dei legittimari si trasforma in un diritto di credito.
Questo significa che:
- la casa non si restituisce più;
- l’eventuale obbligo di compensazione ricade esclusivamente sul donatario-venditore, sotto il profilo patrimoniale.
È una svolta pensata per favorire la circolazione degli immobili di provenienza donativa e rendere più sicure le transazioni.
Donazioni immobili: cosa cambia per chi compra
Se stai valutando l’acquisto di un immobile con provenienza donativa:
- non rischi più l’azione di restituzione;
- la proprietà non viene messa in discussione;
- l’immobile può essere utilizzato come garanzia per il mutuo.
Le banche, infatti, non possono più rifiutare il finanziamento per il solo fatto che l’immobile proviene da donazione, perché è venuta meno la restituzione “libera da ipoteche”.
Restano, ovviamente, necessarie:
- le verifiche documentali;
- la correttezza della provenienza;
- il coordinamento con notaio e istituto di credito.
Donazioni immobili: cosa cambia per chi vende
Se vendi un immobile di provenienza donativa, il mercato oggi è più fluido.
Attenzione però: non è un “liberi tutti”.
I diritti dei legittimari non spariscono, ma cambiano forma:
- non possono più colpire l’immobile;
- possono agire solo sul piano economico nei confronti del donatario-venditore.
Per questo è fondamentale che il venditore:
- sia correttamente informato;
- comprenda il possibile rischio patrimoniale residuo;
- valuti, se necessario, strumenti di tutela personale (come le polizze, oggi non più obbligatorie).
Questo aspetto è stato ribadito anche dal Centro Studi FIAIP, che richiama il ruolo informativo dell’agente immobiliare a tutela delle parti.
Un’ulteriore novità: immobili ereditati più facili da trasferire
La riforma ha modificato anche l’art. 2652 c.c., comma 1 n. 8, riducendo:
- da 10 a 3 anni il termine per l’opponibilità dell’azione di riduzione ai terzi acquirenti,
- con decorrenza dall’apertura della successione.
Questo rende più agevole anche la compravendita di immobili ereditati, riducendo ulteriormente i margini di incertezza.
Donazioni immobili e sicurezza della trattativa
La riforma ridà dignità al contratto di donazione, ma non elimina la necessità di una gestione ordinata della vendita.
Su immobili di provenienza donativa è sempre opportuno:
- ricostruire correttamente la provenienza;
- verificare la situazione successoria;
- coordinare banca, notaio e tempistiche;
- informare in modo trasparente venditore e acquirente.
È questo che rende una compravendita realmente sicura, non solo formalmente possibile.
Hai un immobile di provenienza donativa? Chiarisci prima di muoverti
Se stai vendendo o acquistando un immobile con provenienza donativa, oggi le regole sono più favorevoli, ma vanno applicate correttamente.
Raccontaci la tua situazione
Ti aiutiamo a capire se e come procedere, evitando blocchi, fraintendimenti o rischi inutili.
Fonte
Aggiornamento sulle donazioni immobili del Centro Studi FIAIP – dicembre 2025.
Riforma artt. 561, 563 e 2652 c.c.
Domande frequenti
Si può vendere un immobile di provenienza donativa?
Sì. Dal 18 dicembre 2025 l’acquirente non rischia più la restituzione della casa. Resta importante gestire correttamente documenti e tempistiche con notaio e banca.
Serve ancora la polizza donazione?
Non è più necessaria in modo sistematico. Può restare una scelta prudenziale del donatario-venditore per tutelarsi da eventuali richieste economiche dei legittimari.