chi compra casa è responsabile anche dei vecchi abusi
Per il Tar Campania il proprietario non può sottrarsi all’obbligo di demolizione e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario.
Il Tar della Campania con la sentenza n. 4313 del 24 giugno 2021 ha respinto il ricorso sull’impugnazione di un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi eseguiti e il ripristino dello stato dei luoghi.
secondo il Tribunale un’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori di un immobile ad altro titolo pur non essendo autori degli abusi.
il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, tuttavia ha il diritto di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.
Ricorso respinto: il proprietario può essere sanzionato
Per i giudici del Tar della Campania,l’acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni soggettive attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà.
Nella sentenza si legge inoltre che l’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori ad altro titolo i quali, pur non essendo autori degli abusi, che abbiano incautamente ricevuto il bene pur in presenza di irregolarità edilizie, non potendo, quindi, invocare a loro discolpa un affidamento incolpevole.
Inoltre si fa riferimento all’articolo 31 del Dpr 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – con indicazione delle sanzioni ammnistrative) dove viene individuato il proprietario tra i destinatari dell’ingiunzione di rimozione o di demolizione di abusi edilizi che è il solo soggetto legittimato a intervenire sull’immobile e a eliminare così un abuso anche in precedenza realizzato.
Pertanto per il Tar, il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e dare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile. Il proprietario però può rivalersi, sul piano civilistico, nei confronti dell’effettivo autore della trasformazione abusiva.
LE VALUTAZIONI PRELIMINARI PER RICHIEDERE UN MUTUO BANCARIO
Cerca il mutuo che fa per te! leggi questa breve guida per essere pronto in fase di pre-analisi.
Per richiedere un mutuo e valutare le diverse offerte delle banche è necessario non solo per individuare il tasso più basso disponibile ma anche per valutare correttamente la soluzione più indicata e agevole per tutta la durata del mutuo stesso.
Quali sono le prime valutazioni che la banca fa di fronte a una richiesta di mutuo?
Il peso della rata: come regolarsi?
Quando iniziare le valutazioni preliminari?
Cosa posso fare per te? Il mio lavoro per trovare il mutuo o il prodotto giusto.
L’asta è una modalità operativa per liquidare il valore di un immobile in modo da garantire l’osservanza di principi di trasparenza, economicità e imparzialità dell’operazione.
Le aste immobiliari possono essere giudiziarie e non, ovvero aste immobiliari promosse da Enti quali, ad esempio:
Tribunali
Enti pubblici (Banca D’Italia, comuni, provincie, regioni, ecc)
Fondazioni
ecc.
Come può essere utile un AGENTE IMMOBILIARE
Può prestare consulenza a favore dell’esecutato in quanto un immobile colpito da pignoramento può essere vendibile fino al giorno prima dell’asta.
A favore del partecipante all’asta individuando il prezzo limite e controllando la reale conformità dell’immobile (infatti non è scontato che il bene oggetto dell’asta abbia effettivamente tutte le carte in regola) per mettere il futuro aggiudicatario nelle condizioni di acquistare in tranquillità e addirittura chiedere un mutuo bancario per acquistare il bene oggetto dell’asta immobiliare.
A favore dell’aggiudicatario in quanto l’iter non si conclude con l’aggiudicazione, ma con l’effettivo trasferimento dove è possibile che vengano richieste ulteriori spese, quali ad esempio eventuali arretrati condominiali.
Tipi di aste
Non esiste una legge o schema che regola tutte le aste, le regole di volta in volta vengono ben definite nel bando di vendita, ecco le tipologie di aste immobiliari usate negli ultimi anni.
ASTA CON INCANTO (non più usata)
Il partecipante è presente al momento dell’asta e dopo aver presentato un’offerta in busta chiusa la gara si svolge con rilanci minimi prestabiliti.
L’asta con incanto è considerata un “asta provvisoria” in quanto entro 10 giorni dall’aggiudicazione è possibile presentare una ulteriore offerta di 1/5 superiore all’offerta di aggiudicazione.
ASTA SENZA INCANTO (poco usata)
Le offerte vengono ricevute in busta chiusa, il valore più alto delle offerte ricevute è la base dell’asta dell’immobile oggetto di vendita. I partecipanti possono effettuare rilanci (minimi prestabiliti) e la vendita è immediatamente definita con l’offerta più alta.
ASTA ASINCRONA MISTA
L’ asincrona mista si svolge presentando offerte sia per via telematica, sia in presenza tramite busta chiusa.
La gara si svolge contemporaneamente sia online che in presenza senza differite.
ASTA SINCRONA TELEMATICA
L’asta si svolge solo telematicamente.
ASTA ASINCRONA TELEMATICA (la più diffusa)
Probabilmente la pandemia da Covid ha accelerato la diffusione di questo strumento. infatti l’asta asincrona telematica si svolge solo in modalità, appunto, telematica.
Si possono effettuare rilanci in un tempo determinato senza bisogno della simultaneità dell’operazione e senza la necessità che il giudice o il delegato sia presente.
L’offerta è considerata aggiudicatrice se rimane la più alta in un lasso di tempo di 3 minuti.
CONVENIENZA DELLE ASTE
Valore di perizia spesso inferiore al prezzo reale di mercato
Prezzo base di vendita fissato sulla base della perizia. E’ possibile presentare offerte più basse rispetto alla base d’asta del 25% massimo.
Qualora la prima asta, per lo stesso immobile, non trovasse un aggiudicatario, nel secondo esperimento d’asta l’immobile oggetto dell’operazione avrebbe un prezzo base ulteriormente ribassato del 20% rispetto alla prima asta. Si potrebbe quindi effettuare un’offerta (come nella prima asta) più bassa anche qui di un ulteriore 25% massimo.
QUANDO NON SONO CONVENIENTI
Aggiudicazione oltre il valore di mercato al netto di tutte le spese.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie in capo all’aggiudicatario, per l’anno in corso e l’anno precedente partendo dal momento del trasferimento e non dall’assegnazione ;
Qualora il primo aggiudicatario rinunciasse a terminare l’operazione o se per qualsiasi motivo non riuscisse a saldare il prezzo di aggiudicazione, l’immobile verrebbe ceduto ad altro altro partecipante ad un prezzo inferiore lasciando in capo al primo aggiudicatario l’onere del pagamento della differenza tra la prima e la seconda aggiudicazione.
L’immobile non viene consegnato al momento del saldo prezzo, ma al momento del trasferimento.
Non si considerano i costi per effettuare eventuali sanatorie e/o abusi che nella perizia sono generalmente indicativi.
L’immobile in fase di consegna potrebbe essere danneggiato e in questa circostanza non si ottenere una riduzione del prezzo.
Sapevi che puoi chiedere un mutuo per comprare una casa all’asta?
e sai che puoi chiedere una pre-delibera reddituale prima di partecipare all’asta?
sai che puoi pagare l’immobile aggiudicato entro quattro o sei mesi dall’aggiudicazione?
Una delle diverse possibilità a disposizione di chi vuole comprare casa è quella dell’asta giudiziaria.
Le aste immobiliari giudiziariesi collocano all’interno delleprocedure esecutive avviate dai creditori del proprietario dell’immobile che – non riuscendo a pagare i propri debiti – vede il proprio bene pignorato e venduto all’asta al migliore offerente.
Le aste giudiziarie presentano infatti diversi vantaggi, di cui non tutti sono a conoscenza in maniera puntuale, ivi inclusa la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto.
Vediamo quali sono le informazioni che è bene conoscere prima di intraprendere questa scelta.
L’acquisto di un immobile all’asta rappresenta un’ottima opportunità per chi dispone di unbudget limitato o è alla ricerca di unaffare immobiliarecome forma di investimento dei propri risparmi.
Oltre ad assicurare unprezzo decisamente inferiore a quello di mercato, l’acquisto all’asta permette dirisparmiare sulle spese notarilirelative all’atto dicompravenditain quanto laproprietà viene trasferitaall’aggiudicatariocon un provvedimento del giudice.
Un tempo lapartecipazione alle aste giudiziarie era piuttosto complessa, soprattutto se per l’acquisto dell’immobile si doveva richiedere un mutuo, perché farcoincidere le tempistiche dell’asta con quelle di erogazione del finanziamento era una vera impresa, ma fortunatamente da qualche anno leprocedure sono state rese più trasparenti e veloci.
Per l’acquisto di un immobile attraverso asta giudiziaria si può ricorrere al finanziamento di un istituto di credito.
Cosa importante è mettersi nelle condizioni di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo, infatti individuata l’asta e quindi il bene da acquistare puoi chiedere una predelibera reddituale per essere sicuro di avere i tempi e la liquidità per aggiudicarti con successo l’asta.
l mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa e con le stesse valutazioni preliminari per richiedere un mutuo, usufruendo nel primo caso di tutti i vantaggi fiscali previsti dalla legge.
Alcune banche hanno stipulato convenzioni con i Tribunali al fine di limitare le spese e i tassi di interesse.
Questo è l’iter:
Una volta presentati i documenti richiesti in banca, si attende l’esito della domanda e l’erogazione dell’importo viene vincolato all’ottenimento del bene.
Il denaro viene concesso dalla banca, dunque, solo se il cliente si aggiudica la casa all’asta.
Il mutuo viene erogato entro 60 giorni dall’aggiudicazione.
Se invece l’offerente non riesce ad aggiudicarsi l’immobile messo all’asta, il preliminare perde la sua efficacia.
Se ci siamo aggiudicati una casa all’asta, dobbiamo procedere subito al pagamento della somma stabilita. Solitamente il periodo che deve intercorrere tra la fine dell’asta e il saldo è compreso tra i 60 e i 90 giorni.
Il giudice firma il decreto di trasferimento dell’immobile quando riceve un primo assegno circolare che vada a saldare il prezzo di aggiudicazione della casa.
Chiedimi Informazioni
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo o per comprare una casa all’asta alle migliori condizioni con o senza Consap fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
Per fissare un appuntamento chiama, invia una mail oppure scrivi su WhatsApp.
L’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze il Fondo di garanzia per la prima casa (Fondo prima casa).
l’articolo 64 del Decreto sostegni bis pubblicato il 26 maggio 2021, modificando il precedente testo prevede per i giovani entro i 36 anni di età ed un ISEE inferiore ai 40.000 euro:
lo spostamento della scadenza del fondo Gasparrini fino al 31 dicembre 2021.
l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale e dell’imposta sostitutiva sul mutuo;
la possibilità di accedere alla garanzia di Stato sull’80% del mutuo per l’acquisto della prima casa;
la possibilità di recuperare l’IVA sugli immobili di nova costruzione portandolo in diminuzione all’imposta di registro, ipotecaria e catastale oppure in diminuzione alle imposte sui redditi.
ma andiamo con ordine:
FONDO GARANZIA CONSAP, CHE COS’E’?
Ci sono soggetti che hanno più difficoltà di altri ad avere accesso al credito (leggi questo mio articolo che riguardanoLe valutazioni preliminari per richiedere un mutuo bancario). Tra questi, ci sono sicuramente i giovani con contratti di lavoro a tempo determinato. Per dare loro credito la banca chiede spesso delle garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca sulla casa, come ad esempio la fideiussione da parte di un parente. In pratica, il genitore, il fratello, la zia vengono obbligati in solido con l’intestatario del mutuo: se il cliente non paga la banca può rivalersi direttamente su di loro.
Per superare questi limiti di accesso al credito lo stato ha, da qualche anno, attivato un fondo di garanzia la cui quota è variabile annualmente in base alla Legge di Bilancio in vigore nell’anno in corso.
Si tratta, appunto, di un fondo statale gestito da Consap che rende così più semplice l’accesso al credito. Se c’è la garanzia del Fondo statale, infatti, la banca non può chiedere un garante. Per il 2020 sono stati stanziati 100 milioni di euro, utilizzabili anche nel 2021 fino al loro esaurimento.
Il fondo mutui prima casa dà garanzia statale, nella misura del 80%,(precedentemente al 50% ma aumentata con il decreto sostegni bis) ai mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione ai fini dell’accrescimento dell’efficienza energetica di abitazioni principali e che rispettano particolari caratteristiche
TEMPI CONSAP, le caratteristiche dell’immobile
Deve essere situato sul territorio italiano
Non deve rientrare nelle seguenti categorie catastali:
A1 (abitazioni di tipo signorile);
A8 (ville);
A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici);
non deve essere considerato un immobile di lusso.
I richiedenti all’atto della presentazione della domanda non devono risultare proprietari di altri immobili ad uso abitativo ad eccezione di quelli acquisiti per successione a causa di morte. anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Ciò che rende questa garanzia particolarmente accattivante è che, proprio grazie al fondo del Consap, si potranno ottenere mutui per l’acquisto della prima casa al 100% del valore dell’immobile .
LIMITI DEL FONDO CONSAP I fondi ogni anno disponibili sono in quantità limitata e proprio per questa ragione lo Stato ha definito dei paletti entro i quali le domande saranno gestite ed eventualmente accolte. Questo per far sì che possano accedere al fondo le persone che ne abbiano reale necessità e diritto.Bisogna presentare un’apposita domanda presso una delle filiali degli istituti bancari che abbiano siglato l’apposito accordo con il Consap.non tutti gli istituti di credito infatti aderiscono all’accordo essendo, tali istituti enti privati.
TEMPI CONSAP
L’iter della domanda ha una durata di circa 20 giorni dal momento in cui viene inviata da parte della banca al Consap.
L’accettazione da parte della società farà si che la banca non richieda ulteriori garanzie non assicurative.
superati i 20 giorni per la presentazione della domanda Consap, si inizia l’istruttoria (canonica) per l’ottenimento del mutuo bancario che, salvo particolari sorprese dovrebbe avvenire in ulteriori 30 giorni.
Altri strumenti
Qualora non si abbiano le caratteristiche per accedere al fondo Consap bisogna essere pronti a trovare soluzione alternative e istruire nel migliori dei modi un eventuale pratica di finanziamento.
ci sono altri strumenti a disposizione come ad esempio il fondo di garanzia istituito dalla società Euroansa della quale solo consulente, qui un mio articolo a riguardo
oppure, qualora invece non dovessi rientrare nei requisiti CONSAP si può valutare la possibilità di ottenere un mutuo fino al 95%.
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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Se hai più di un finanziamento in corso, se le rate mensili iniziano a gravare sul bilancio familiare sappi che puoi unirle in un unica rata, spalmarla su più tempo e di conseguenza ridurre il carico mensile e, in alcuni casi, ottenere una liquidità aggiuntiva.
Questo è il consolidamento dei debiti introdotto dal decreto legge 212/2011 (Disposizioni urgenti sulla crisi da sovraindebitamento)
La crisi economica, il rincaro del costo generale della vita, portano sempre più italiani a richiedere prestiti per affrontare una o più spese.
L’offerta presente sul mercato, variegata e spesso apparentemente vantaggiosa, spinge molti cittadini ad accendere anche più di un finanziamento nella convinzione di riuscire a restituire quanto gli è stato erogato dai vari istituti di credito o dalle banche. Ma non sempre è così.
Il soggetto debitore può ritrovarsi nell’oggettiva impossibilità di far fronte ai debiti, ovvero nella classica situazione definita di “sovraindebitamento“.
Il sovraindebitamento prevede l’impossibilità di adempiere con regolarità ai propri debiti ovvero il capitale che ha a disposizione non consente di coprire il pagamento delle rate ai diversi finanziatori.
Per far fronte ad una situazione di sovraindebitamento è possibile accendere un mutuo consolidamento debiti, tramite il quale la banca prescelta rilascia la cifra necessaria ad estinguere tutti i debiti accesi in precedenza con altre banche o istituti di credito.
Domandare un finanziamento per pagare i debiti è una soluzione che, a primo acchito, potrebbe spaventare. Grazie, però, a questa nuova formula di restituzione, le condizioni che sono a disposizione dei consumatori diventano o possono diventare vantaggiose.
La formula del mutuo consolidamento debiti è stata introdotta dal decreto legge 212/2011 – Disposizioni urgenti sulla crisi da sovraindebitamento – proprio per evitare l’eccessivo e pericoloso indebitamento delle famiglie tipico degli ultimi anni.
In sintesi:
Questo tipo di finanziamento, in sostanza, persegue tre obiettivi principali:
il mutuatario dovendo far fronte a una sola rata mensile, da pagare entro un certo giorno del mese, può organizzare meglio le proprie spese, tenerle sotto controllo e sistemare la situazione finanziaria;
la rata in questione è inferiore alla somma totale di tutte le rate dei precedenti finanziamenti. Ciò è possibile perché il mutuo ha tassi d’interesse inferiori, quindi, più convenienti, rispetto a quelli applicati sui prestiti personali e sui crediti a consumo.
il mutuo consolidamento debiti ha una durata maggiore rispetto a un prestito personale. Infatti, può arrivare ai 30 anni. La rata, si conseguenza, si abbassa anche per questa dilazione in molti anni dell’importo dovuto dal debitore;
il mutuo consolidamento debiti consente, in taluni casi e a fronte di determinate garanzie che vedremo più avanti, il rilascio di una liquidità aggiuntiva.
CARATTERISTICHE DEL RICHIEDENTE
il cliente deve possedere un immobile, sul quale la banca andrà a iscrivere ipoteca e il valore del quale determinerà l’importo massimo che l’istituto potrà concedere
il cliente deve risultare puntuale nei pagamenti delle rate sostenute fino alla richiesta del mutuo di consolidamento. Il ritardo di un solo mese nel pagamento di una rata causa l’iscrizione automatica al SIC (Sistemi d’Informazioni Creditizie), di cui il più conosciuto è il CRIF/Eurisc.
Il cliente deve avere un reddito dimostrabile che permetta ,ovviamente, di sostenere la rata del mutuo richiesto
Il consiglio è di agire con tempestività, tenere sotto controllo le proprie finanze e nel momento in cui si ha il sospetto che la situazione potrà degenerare occorre rivolgersi subito a un professionista che possà trovare la soluzione più giusta per voi.
Tipologie “Mutuo di consolidamento”:
Mutui e prestiti;
Di soli prestiti;
Debiti con liquidità aggiuntiva.
MUTUO CONSOLIDAMENTO MUTUO E PRESTITI
Non è nient’altro che una surroga (o sostituzione) del mutuo in corso più la chiusura degli altri prestiti in essere.
Il mutuo consolidamento debiti mutui e prestiti è rivolto all’estinzione dei seguenti finanziamenti:
Il mutuo;
I prestiti personali;
I prestiti a consumo;
Le cessioni del quinto dello stipendio;
La banca, una volta accettata la domanda e concluse le pratiche, estinguerà tutti i debiti in corso e il mutuatario si troverà a pagare una sola rata a scadenza mensile e di importo più basso rispetto alla somma di tutte le rate sostenute in precedenza.
MUTUO CONSOLIDAMENTO PRESTITI
Analogo al precedente, ma in questo caso sull’immobile che mettiamo in garanzia non c’è un mutuo in corso, ma vi è la necessità di chiudere altri debiti in essere per abbassare l’ammontare della rata mensile.
MUTUO CONSOLIDAMENTO DEBITI PIÙ LIQUIDITA’
Il mutuo consolidamento debiti con liquidità aggiuntiva prevede la possibilità di avere dalla banca prescelta non solo il denaro necessario a liberarsi di tutti i debiti contratti ma anche l’opportunità di ottenere una liquidità aggiuntiva da utilizzare per altre spese in essere o per eventuali emergenze.
In questo caso, ogni banca stabilisce dei limiti alla cifra da erogare in aggiunta a quella da concedere per risolvere i finanziamenti in corso.
Chiedimi Informazioni
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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Il testo del decreto Sostegni bis approvato il 20 maggio 2021 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale oggi 26 maggio 2021, è fortemente atteso da chi vorrebbe sfruttare i vantaggi del nuovo bonus per l’acquisto della prima casa.
L’articolo 64 della legge denominata “Decreto sostegni bis” elenca i benefici e i requisiti per beneficiare delle misure per l’acquisto della prima abitazione.
Già durante la conferenza stampa del 20 maggio 2021, il Premier Mario Draghi aveva presentato il decreto Sostegni bis dichiarando che si prevede la possibilità per gli under 36:
“..di comprare una casa in cui l’imposta di registro e l’imposta sul mutuo sono state cancellate, e questo vale per tutti i giovani. Per i giovani meno abbienti, cioè con un parametro ISEE fino ad un certo livello, credo che sia 40.000 euro, c’è anche la garanzia dello Stato su 80% dell’esposizione bancaria.”
l’articolo 64 del Decreto sostegni bis prevede, per i giovani entro i 36 anni di età ed un ISEE inferiore ai 40.000 euro.
lo spostamento della scadenza del fondo Gasparrini fino al 31 dicembre 2021.
l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale e dell’imposta sostitutiva sul mutuo;
la possibilità di accedere alla garanzia di Stato sull’80% del mutuo per l’acquisto della prima casa;
la possibilità di recuperare l’IVA sugli immobili di nova costruzione portandolo in diminuzione all’imposta di registro, ipotecaria e catastale oppure in diminuzione alle imposte sui redditi.
Quel che sembra indiscutibile è che si possa creare una certa confusione riguardo la possibilità di accedere al credito e quindi a talune agevolazioni.
Occorre sempre ricordare che, gli istituti di credito che erogano il finanziamento faranno sempre una dovuta verifica del cliente (anche se garantito all’80% dallo Stato) per valutarne la capacita di rientro.
Ricorda che ad oggi, salvo proroghe e coperture finanziarie, le misure introdotte dal decreto hanno scadenza il 30 giugno 2022.
Mettiti nella condizione migliore per poter aderire.
Chiedimi Informazioni a Elena Ricci
Mi occuperò del processo per l’ottenimento del finanziamento o del mutuo alle migliori condizioni fino all’atto finale di compravendita. Inoltre ti affiancherò per tutta la vita del mutuo al fine di mantenere condizioni competitive adattandole ai cambiamenti del mercato. Le consulenze sono gratuite.
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Chiediamo Scusa, ma gli immobili lavorati fino ad ora sono stati (quasi) tutti compravenduti o attualmente impegnati da proposte di acquisto e quindi tolti dal mercato.
Siamo in una fase di ricerca per tornare quanto prima a proporvi le prossime (almeno) 10 soluzioni immobiliari per il trimestre APRILE – GIUGNO (2021) soluzioni che contiamo di vendere nel tempo stabilito.
Il nostro obiettivo è come ormai noto lavorare solo immobili urbanisticamente conformi o con problematiche risolvibili (prima della compravendita) e quanto più vicino possibili al reale valore di mercato.
Tale scelta ci ha reso negli anni unici, lavorando in maniera puntuale e mirata per una soddisfacente conclusione dell’affare.
Non amiamo perdere tempo:
se stai cercando casa:
non aspettare di vedere un nostro annuncio in rete, sappi che tutte le novità immobiliari, prima di essere pubblicate vengono offerte in via esclusiva ai nostri clienti e spesso non hanno il tempo nemmeno di essere pubblicate.
ti invitiamo a contattarci per un sopralluogo conoscitivo e valutare insieme se il tuo immobile può essere in linea con il nostro metodo operativo e se può essere d’interesse per chi ha lasciato una richiesta presso di noi.
Se non dovessimo avere già un cliente per il tuo immobile ti illustreremo:
i prezzi medi di compravendita nella zona di riferimento stimata secondo la nostra esperienza;
Abbiamo fatto delle scelte se il tuo immobile in vendita presenta abusi non sanabili oppure il prezzo richiesto è molto fuori dalla forbice ideale di compravendita ti chiediamo scusa fin da subito ma non potremmo aiutarti nella trattativa.
non esitare a contattarci
Per fissare un appuntamento chiamaci, inviaci una mail oppure scrivici su WhatsApp.
Il mercato immobiliare durante questa pandemia sembra aver assestato bene il colpo, nonostante i cali registratisi nella compravendita durante tutto il secondo trimestre del 2020 (-26,6% dati ISTAT)
L’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenziadelle Entrate ha registrato che le città più penalizzate sono state concentrate nel nord Italia ed in particolare
Milano (-26,5%),
Bologna (-28,1%),
Torino (-27,5%),
probabilmente perché zone di maggiore incidenza dei contagi con una flessione nazionale di circa il 15,2% (dati ISTAT 2020).
Nonostante i blocchi imposti dal primo lockdown nazionale, il mercato del settore casa ha però visto un incremento nel valore degli immobili, con particolare riferimento alle abitazioni:
già esistenti (+1,9%)
di nuova costruzione (+0,9%).
Il divario tra i prezzi degli immobili in crescita e il calo dei volumi di acquisto mostrano come resti costante il desiderio degli italiani di possedere una casa e che quindi il mercato del mattone abbia subito solamente un breve momento di standby.
Le stime degli esperti del settore si prospettano buone, si prevede infatti grande richiesta e crescita del settore per tutto il 2021, incentivata dai vari bonus per la casa dalle agevolazioni previste dal Decreto Ristori 2020 e dalla nuova Legge di Bilancio 2021.
Nonostante l’Italia non sia il paese europeo più avanzato per ciò che riguarda l’ambito dell’innovazione e della green economy, ben 13 miliardi di euro del Recovery Plan 2021 sono stati destinati al cosiddetto progetto di “Rivoluzione Green” per favorire gli investimenti nelle energie rinnovabili e nell’economia circolare.
I bonus Casa
Le stime degli esperti del mercato della casa per il 2021 vedono una ripresa nelle richieste di compravendita conseguente ad una diminuzione del prezzo degli immobili e dai bonus per la casa previsti dal Governo.
Ecco una breve panoramica di tutti i bonus casa che sono stati prolungati:
Ristrutturazioni 2021: si protrae fino al 31 dicembre 2021 il bonus casa, con detrazioni Irpef al 50% sugli interventi di recupero edilizio.
Mobili 2021:fino al 31 dicembre 2021 consiste in una detrazione Irpef al 50% nel caso di acquisto di mobili o grandi elettrodomestici destinati ad arredare casa.
Facciate 2021: agevolazione già presente nella Legge di Bilancio 2020. ilbonus è prolungato per tutto il 2021 e riguarda tutti gli interventi destinati al rifacimento delle facciate esterne di casa e edifici. Le spese che possono essere detratte sono pari al 90% di quelle sostenute.
Verde: il bonus copre il 36% delle spese Irpef ed è destinato ai lavori di sistemazione a verde attivo fino al 31 dicembre 2021.
Superbonus 110%: le agevolazioni previste dal bonus casa per le ristrutturazioni in casa è da applicarsi sulle spese riguardanti l’efficientamento energetico, il rischio sismico e degli impianti fotovoltaici prorogata per tutto il 2022.
Ecobonus 2021: consiste nella detrazione Irpefe Ires per l’esecuzione di interventi di riqualificazione o aumento di livello energetico sulla casa o edifici esistenti (che siano schermature solari, biomassa o infissi). La possibilità di usufruire del bonus è estesa fino al 31 dicembre 2021.
La detrazione del 110% può essere impiegata per l’eliminazione delle barriere architettoniche,
Conclusioni
Tutti questi sostegni e bonus casa da parte dello Stato segnalano questo come uno dei periodi più propizi per investire nell’acquisto della casa.
Abbiamo, per scelta, abbandonato quello che è nell’immaginario collettivo il concetto di Agenzia, quale funzione pubblicitaria e propagandistica degli immobili in vendita, ritornando agli albori della nostra professione.
“Un ritorno al passato con strategie all’avanguardia per mettere al centro il cliente e le sue necessità“.
Qualunque sia il tuo problema abitativo, nell’individuare il giusto immobile per te, nel cambiarlo o nel sistemare eventuali problemi di carattere tecnico-legale e urbanistico, gli agenti immobiliari di Officina immobiliaRe sono a tua disposizione, ti invitiamo a venire a discuterne in ufficio.
Sono ElenaRicci, consulenteEuroansa Spa una società di mediazione del credito che conta circa 600 collaboratori e più di200 agenzie sul territorio nazionale.
Con ufficio in Calabria a Crotone, opero in tutta Italia per consulenze e gestione del credito.
Con il mio supporto puoi cercare il mutuo giusto, il prestito o qualsiasi altra soluzione finanziaria prima ancora ad esempio, di aver concluso la ricerca dell’immobile da acquistare.
Essere a conoscenza di quali e in quale misura è possibile accedere al credito, ti permetterà di realizzare i tuoi progetti senza preoccupazioni e nel minor tempo possibile.
Per una prima valutazione sulla fattibilità basterà analizzare la tua situazione finanziaria e individuare il prodotto migliore per soddisfare le tue esigenze.
Le valutazioni e le consulenze mutuo sono gratuite e non impegnative, a tutto il resto ci penserò io!
Ricci Elena – Contatti
Ufficio di Elena Ricci: Via dei Mille n° 6 – 88900 Crotone (adiacenze tribunale)
Maghi e illusionisti del valore di mercato o agenti immobiliari?
Ormai da mesi noi di Officina ImmobiliaRe non perdiamo occasione di sottolineare che:
“La base per il successo di una operazione immobiliare è centrare il reale valore di mercato”.
Questa politica ci costringe sempre più di frequente a dover rinunciare ad incarichi per la vendita di immobili perché spesso la richiesta della proprietà supera di molto il valore di stima (generalmente abbiamo una tolleranza nell’accettare gli incarichi intorno al 10% rispetto al valore della nostra perizia).
Nell’articolo di oggi 16/11/20 de Il Sole24 Ore,Marco Speretta, direttore generale del gruppo Gabetti, in un’esaustiva analisi sull’andamento immobiliare del primo semestre 2020, conferma la politica di Officina ImmobiliaRe con queste parole:
”… sul fronte dei prezzi d’acquisto, lo sconto medio rispetto alle richieste si aggira intorno al 12% con una forchetta che oscilla tra il 9 e il 15 per cento.
Anche su questo aspetto il dato medio è positivo perché si è molto ridotto rispetto al passato ed è un segnale di salute.
La percentuale può ancora superare il 12% in quei casi in cui il venditore insiste per immettere sul mercato una casa con una richiesta fuori mercato.
Quando la stima è corretta si riesce abbastanza agevolmente a fare incontrare domanda e offerta!”.
Tante più informazioni di vendita un agente immobiliare riesce a reperire (informazioni certe, non per sentito dire), tanto più puntuale sarà la valutazione di un immobile futuro alla vendita.
Una questione numerica e analitica con tutte le sfaccettature del caso per individuare il giusto valore di mercato (anche se spesso non piace al venditore) e portare a frutto il lavoro con l’atto di vendita.
I compratori di oggi:
Maghi e illusionisti quindi alla larga, non esiste nessuno in grado di vendere un immobile ad un prezzo superiore a quello indicato dal mercato.
Continua sempre sul Sole 24 Ore, Marco Speretta direttore generale del gruppo Gabetti, dicendo che i compratori
“…Sono mediamente più preparati che in passato, specialmente sui prezzi.
Si informano sul web e arrivano alla trattativa avendo già in mente una propria idea”.
“..c’è ancora poca sensibilità rispetto al numero e alla completezza documentale necessari al rogito, allo stato di conformità generale dell’immobile dagli aspetti catastali agli impianti”.
Prezzi e tempistiche di compravendita con il giusto valore di mercato.
Secondo il medesimo studio, cosa che abbiamo riscontrato anche su Crotone, nonostante le prime perplessità i prezzi hanno tenuto.
Si è registrata una flessione a livello nazionale di circa 1,1% (confrontata con le nostre ultime compravendite sul territorio Crotonese).
La lieve flessione, con molta probabilità ha avuto un tenuta favorita dai vari bonus per la casa, dai vari fondi di garanzia Consap ed Euroansa e dai tassi di interesse sui mutui, elemento di traino del mercato, che hanno stimolato compravendite e surroghe.
Sarà da tenere d’occhio nei prossimi mesi l’effetto dovuto al cambiamento dei requisiti di garanzia Consap prima casa che limita la misura ai soli soggetti definiti prioritari.
Stabili invece i tempi di compravendita per gli immobili (al giusto prezzo di mercato) stabili tra i 4 e i 5 mesi medi.
a cura dell’avvocato Daniela Longo per Officina ImmobiliaRe
I vizi Occulti,in tema di compravendita, possono originare controversie tra venditore e acquirente nel caso in cui l’oggetto della compravendita presenti appunto, vizi e difetti non riscontrati alla consegna,dal nuovo proprietario.
Situazione che potrebbe aggravarsi laddove i vizi comportino danni a terzi, dovendosi stabilire, in tale ipotesi, a chi spetti l’onere delle riparazioni ed il conseguente obbligo di risarcimento danni.
Orbene, le norme sulla garanzia per i vizi, previste dagli artt. 1490 e ss. del codice civile costituiscono il quadro normativo di riferimento per la tutela del compratore contro l’inattuazione o l’inesatta attuazione dell’effetto traslativo del diritto di proprietà.
Si fa riferimento ad una speciale responsabilità contrattuale del venditore, il cui fondamento è costituito dalla imperfetta realizzazione del risultato traslativo, dipendente dalla inidoneità del materiale relativo alla cosa venduta, inidoneità preesistente alla conclusione del contratto.
La disciplina della garanzia per vizi pone il venditore in una situazione che può definirsi di “soggezione”, esponendolo all’iniziativa del compratore.
Il compratore infatti potrà,dopo la scoperta del vizio, a sua scelta, eccetto che per i casi in cui gli usi escludano la risoluzione del contratto, richiederne una modificazione o la sua caducazione mediante due azioni:
“actio quanti minoris” (ovvero alla riduzione del prezzo – azione estimatoria)
l’ “actio redhibitoria” (risoluzione del contratto – azione redibitoria) – ai sensi degli artt. 1492 e 1493 del codice civile, nonché, nelle ipotesi di conoscenza o negligente ignoranza del vizio da parte del venditore, spetterà al compratore il risarcimento dei danni, ai sensi dell’ art. 1494 c.c..
Il compratore non dispone invece (neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica), di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta.
Tale rimedio gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.
Il concetto di vizio.
E’ bene chiarire che il compratore potrà reclamare per le vie legali solo i vizi che la dottrina definisce “vizi occulti”, nel senso che l’acquirente, al momento della stipula, non solo non ne aveva effettivamente conoscenza, ma non avrebbe potuto neppure rilevarli utilizzando l’ordinaria diligenza.
L’art. 1490 c.c., disciplinando la garanzia per vizi, si riferisce al caso in cui la cosa acquistata presenti
“..un’alterazione patologica o una anomalia strutturale che la renda inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore.”
I vizi sono da intendersi come vizi materiali restando invece, al di fuori dell’ambito di applicazione dell’art. 1490 c.c. i vizi connessi all’acquisto di crediti, beni immateriali, contratti.
La garanzia per i vizi è dovuta per il solo fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente dalla colpa del venditore.
Dato indefettibile è però la necessaria preesistenza del vizio alla vendita, per le cose individuate, e all’individuazione per le cose di genere.
Infatti, si ritiene che il vizio posteriore alla conclusione del contratto debba essere configurato come inesatto adempimento e che non possa pertanto rientrare nella garanzia, a meno che esso sia conseguenza di cause preesistenti.
Più precisamente, si hanno vizi redibitori con conseguente risoluzione del contratto, quando nella cosa venduta:
“sussistono imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”
Con specifico riferimento alla compravendita di immobili, appare evidente che un immobile acquistato, ma di vecchia costruzione, possa presentare limitazioni e carenze (un’impiantistica vetusta, barriere architettoniche, dimensioni ridotte dell’ascensore o assenza totale dello stesso, materiali datati o non più regolamentari, accessori che potrebbero non funzionare), senza che ciò possa rientrare nella casistica dei vizi occulti, perché ben manifesti ad ogni visitatore acquirente.
Per meglio comprendere la casistica rientrante nei vizi occulti può essere utile tracciare una distinzione, riconosciuta nel sistema positivo, relativa alle difformità della cosa venduta, tra i vizi occulti e la cd. “mancanza di qualità” che inerisce, più propriamente agli elementi sostanziali, i quali, all’interno del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un’altra.
La distinzione tra presenza di vizi ed assenza di qualità promesse od essenziali rileva, infatti, ai fini della disciplina applicabile, in quanto nell’ ipotesi di mancanza di qualità l’art. 1497 c.c., non contempla il rimedio relativo alla riduzione del prezzo (concedendo all’acquirente soltanto il diritto di ottenere la risoluzione del contratto), rimedio previsto, invece, dall’ art. 1492 c.c., per il caso di vizi.
Le soluzioni poste a tutela del compratore nei casi di mancanza di qualità, dunque, sono quelle di cui agli artt. 1453 ss. cioè la risoluzione del contratto per inadempimento, ed implicano, a differenza delle azioni edilizie, il contegno colpevole del venditore.
Si ha, inoltre, consegna di “aliud pro alio”, quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso da quello della cosa consegnata, ovvero presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti.
In caso di aliud pro alio datum si ha una vera e propria ipotesi di inadempimento.
In tal caso il compratore non è soggetto ad alcun onere di denuncia, ma ha la possibilità sia di domandare l’adempimento, sia di esperire l’azione di risoluzione, secondo quanto stabilito dall’ art. 1453 c.c., il venditore sarà responsabile solo se colpevole, secondo i principi generali che regolano l’inadempimento.
In tema di distinzione tra vizio ed aliud pro alio la Cassazione recentemente è intervenuta affermando che
“..si ha consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell’ art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione, qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità richiesta.”
In caso di risoluzione inoltre, a seguito dell’accertamento della ricorrenza di aliud pro alio precisa la giurisprudenza, il venditore è tenuto a restituire, oltre alle somme ricevute, anche gli interessi legali a decorrere dal giorno in cui le somme stesse gli furono consegnate dall’acquirente, senza che tale obbligo possa considerarsi neutralizzato dal godimento del bene ricevuto dal compratore.
Tornando ai vizi occulti, la giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto modo di precisare che gravi difetti, definibili come “vizi” sono
“…quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. Pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo(Cfr. Cass. Sez. 2 Civ., n.5632 – 18/04/2002).
Sentenza confermata con l’ordinanza del 4 ottobre 2018, n. 24230 in cui si legge che
“i vizi devono incidere sul libero godimento del bene stesso”.
Rientrerebbero, inoltre, tra i gravi difetti dell’opera quelli non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come, ad esempio i difetti relativi all’efficienza dell’impianto idrico, la presenza di infiltrazioni e umidità, la presenza di crepe imputabili a cause che ne pregiudicano il godimento.
Con le Sezioni Unite del 2017 n. 7756, il Supremo Consesso, in merito ai gravi vizi e difetti dell’opera, ha stabilito che possono essere anche quelli afferenti a parti secondarie e accessorie (come le impermeabilizzazioni o i rivestimenti), purché compromettano la funzionalità globale e l’utilizzazione dell’immobile.
Circa gli effetti della risoluzione del contratto, al venditore compete la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese e dei pagamenti strettamente connessi alla vendita, mentre all’acquirente spetta la restituzione del bene, a patto che non sia venuto meno in conseguenza dei vizi (a titolo esemplificativo, si pensi all’ esplosione di un oggetto elettrico per un difetto di fabbricazione).
Esclusione o modificazione convenzionale della garanzia
Il 2° comma dell’articolo in esame prevede la possibilità, diversamente rispetto alla garanzia per evizione (la quale, anche ove esclusa, comporta sempre l’obbligo di restituire il prezzo, a meno che la vendita non sia stata convenuta “a rischio e pericolo” del compratore) che la garanzia per vizi può essere esclusa in modo totale.
Tuttavia tale clausola sarà nulla se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi al compratore.
Si è, tuttavia, precisato che il “silenzio malizioso” dell’alienante non comporta la nullità di tale clausola, occorrendo, piuttosto, una vera e propria attività di occultamento.
Tale attività, secondo la giurisprudenza, per assumere rilevanza deve consistere non già nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, che sia funzionale a nascondere il vizio della cosa.
La nullità del patto con cui si esclude o limita la garanzia, nell’ipotesi in cui i vizi siano stati in mala fede taciuti al venditore, è da taluno ricondotta al principio di cui all’ art. 1229 c.c.: per mala fede si dovrebbe intendere, dunque, dolo o colpa grave.
Altra impostazione, invece, ha sottolineato che per mala fede si dovrebbe intendere la conoscenza del vizio da parte del venditore e silenzio dolosamente preordinato ad ingannare il compratore.
Secondo altra tesi, la nullità della clausola di esonero o limitazione della garanzia avrebbe rilevanza autonoma rispetto all’ art. 1229 (in presenza del patto di esonero, infatti, il venditore alienerebbe il bene senza tuttavia promettere che esso abbia certi requisiti di integrità o qualità; l’eventuale difetto della cosa venduta non costituirebbe, perciò, una ipotesi di inadempimento e verrebbe meno la ragione per riferirsi all’ art. 1229): sicché tale clausola sarebbe nulla nel solo caso di mala fede e non anche in quello di colpa grave.
La giurisprudenza, seguendo il secondo dei tre descritti orientamenti, ritiene valida la clausola anche nel caso di colpa grave del venditore che ha taciuto i vizi della cosa.
La giurisprudenza tende a considerarle come clausole di stile ed esclude, quindi, che possano incidere sulla garanzia ex art. 1490, 2° co.
Tuttavia, qualora nel contratto siano presenti clausole che si riferiscono ad un’attività di approvazione del compratore quale ad esempio la clausola “merce come vista” oppure “vista e piaciuta” si ritiene che queste siano idonee ad escludere la garanzia per i vizi apparenti ma non anche quelli occulti.
La clausola con cui si esclude o si limita la garanzia di cui all’articolo in commento qualora siano predisposte dal venditore ed inserite in condizioni generali di contratto incontrano i limiti di cui all’ art. 1341 c.c., esse saranno dunque considerate vessatorie e quindi dovranno essere approvata per iscritto ai sensi dell’art. 1341 (C. 12759/1993; C. 3418/1993).
Peraltro, se essa è contenuta in un contratto stipulato da un consumatore con un professionista, è comunque inefficace, anche se negoziata individualmente dalle parti (art. 1469 c.c. quinquies).
Casi di specie: preliminare di vendita e vendita di cosa futura
La possibilità di applicare al contratto preliminare le norme sulla garanzia per i vizi della cosa promessa, per lungo tempo è stata reputata inammissibile dalla conforme giurisprudenza, posto che i vizi riguarderebbero un bene non ancora venduto e legittimerebbero il promissario acquirente a chiedere soltanto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente ed il risarcimento dei danni.
A partire dalla fine degli anni ’70, tuttavia, in presenza di vizi nella cosa promessa ed a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, è stata ammessa la possibilità per il promissario acquirente di domandare, alternativamente alla risoluzione del contratto preliminare, la condanna del promittente ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa anche cumulativamente con l’azione di esecuzione specifica
Tale nuovo indirizzo ha subito ulteriori sviluppi in virtù di decisioni che hanno riconosciuto al futuro acquirente altresì la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo
Parte della giurisprudenza, peraltro, in presenza di vizi e difformità del bene promesso in vendita, pur riconoscendo in capo al promissario acquirente la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo contestualmente all’azione di esecuzione specifica, esclude la possibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’eliminazione dei vizi.
In ogni caso, la giurisprudenza reputa non applicabile al contratto preliminare di vendita la disciplina relativa al termine di decadenza per la denuncia dei vizi, prevista dall’ art. 1495 c.c. per il contratto di vendita (8 giorni dalla scoperta, salvo un diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge)
Il rimedio della garanzia per vizi, previsto dall’art. 1490 a tutela del compratore, è reputato applicabile anche nell’ipotesi di vendita di cosa futura.
Unica eccezione, che consente al venditore di essere esonerato da responsabilità, è che egli abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria. Egli è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.
La denunzia dei vizi
Il legislatore, quanto alla tempistica per l’attivazione delle garanzie, impone celerità di azione.
Ed infatti, a meno che il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o, al contrario, l’abbia occultato, l’acquirente deve denunziare all’alienante i vizi stessi, entro il termine, decisamente breve, di otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
Il tempo necessario per il compimento della prescrizione dell’azione, inoltre, è abbreviato a solo un anno dalla consegna, anche se il compratore, convenuto per l’esecuzione del contratto, avrà sempre diritto a far valere la garanzia, a patto che il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell’anno dalla consegna (così dispone l’art. 1495 c.c.).
Nel caso di vendita di beni di consumo, ovvero nei contratti in cui il venditore è un professionista e l’acquirente un consumatore, la normativa applicabile è poi quella di cui al Codice del Consumo (d. lgs. n. 206/2005) che detta una disciplina di favore nei confronti del consumatore, in ragione della sua “debolezza” contrattuale.
Si segnala altresì, un orientamento giurisprudenziale che nel consentire anche all’acquirente di immobile che presenti vizi e difetti di una certa gravità, di addebitare la responsabilità al venditore, qualora il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto, alla stregua di quanto dispone l’art. 1669 c.c.,
riconosce che il compratore possa denunciare i vizi che si siano presentati nell’arco di dieci anni dal compimento dell’opera.
La denunzia, inoltre, deve essere fatta al venditore entro un anno dalla scoperta del difetto (e non otto giorni, come nella garanzia per evizione) e la relativa azione si prescrive nel termine di un anno dalla denunzia (e non un anno dalla consegna del bene, come nella garanzia per evizione).
Articolo scritto dall’avvocato Daniela Longo del foro di Crotone per Officina ImmobiliaRe.
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ACQUISTO E VENDITA DI UN IMMOBILE OGGETTO DI DONAZIONE
a cura dell’avvocato Vincenzo Cizza.
La circolabilità degli immobili provenienti da donazione può dar luogo a inconvenienti.
Al fine quindi di ridurre i rischi e valutare la sicurezza dell’acquisto e/o vendita dell’immobile è opportuno considerarne la provenienza donativa.
INDICE
1. La donazione: aspetti generali.
2. I problemi della donazione.
2.1 La revocazione della donazione.
2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.
3. L’azione di revocazione ordinaria e fallimentare
4. Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.
5. Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.
6.Suggerimentiin caso di una compravendita di un immobile.
1.La donazione: aspetti generali.
Definizione di donazione:
è l’istituto con il quale colui che trasferisce il bene o assume un’obbligazione (detto donante) arricchisce un soggetto (detto donatario), senza ricevere nulla in cambio e per pura generosità.
Essa è un negozio giuridico fondato sullo spirito di liberalità, cioè chi compie la donazione agisce con la consapevolezza di diminuire il suo patrimonio e di aumentare quello del donatario.
Chi compie la donazione trasferisce un bene senza conseguire un corrispettivo.
La donazione di beni di non modico valore, come il caso in questione di un immobile, deve avere a pena di nullità la forma di atto pubblico, cioè deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale in presenza di due testimoni. È necessario che colui che riceve la donazione la accetti espressamente ed inoltre deve essere debitamente trascritto nei registri immobiliari.
La forma solenne è richiesta dalla normativa per far acquisire al donante la consapevolezza dell’atto che compie e del conseguente suo impoverimento.
2. I problemi della donazione
La donazione, dati gli esigui costi di imposta, è uno degli istituti più economici, ma implica degli inconvenienti:
non comporta un acquisto DEFINITIVO della proprietà.
Occorre precisare che la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione è assolutamente consentita.
Nota Bene:
la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione questa però viene valutata come non sicura, in quanto la donazione è un atto revocabile e impugnabile.
Il nostro ordinamento, attraverso la revocazione, riconosce al donante la possibilità di tutelarsi innanzi a determinati comportamenti del donatario e/o al verificarsi di determinate circostanze a lui sconosciute al momento della donazione.
inoltre consente ai parenti prossimi di agire nel caso in cui le disposizioni patrimoniali del donante-defunto siano per loro lesive.
Andiamo nello specifico ad esaminare gli istituti della revocazione e dell’azione di riduzione per lesione legittima e dell’azione di riduzione legati alla donazione.
2.1 La revocazione della donazione
Un elemento essenziale della donazione è l’animus donandi,ovvero
l’intenzione del donante di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale senza esservi obbligato.
Di regola, le liberalità non possono essere revocate.
Tuttavia, il legislatore,ha previsto il diritto del donante di revocare, ossia togliere efficacia alla donazione al verificarsi di motivi di ordine etico-sociale.
Questi motivi sono semplificati in questi termini:
nei casi di ingratitudine;
sopravvenienza di figli.
i casi di ingratitudine sono identificati dall’articolo 801 del Codice Civile:
“..il donatario si è reso colpevole, verso il donante, di calunnia, ingiuria grave o grave danno al suo patrimonio, gli ha rifiutato gli alimenti o addirittura ha ucciso o tentato di uccidere il donante oppure un suo ascendente o discendente.”
Ancora, la donazione può essere revocata dal donante anche nell’ipotesi disciplinata all’articolo 803 del Codice Civile, che consente la revocazione per sopravvenienza di figli:
“ le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o esistenza di un figlio o discendente del donante.
Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia del figlio.
La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione”
Un chiarimento Dovuto:
Per chi non sia un operatore di diritto, appare opportuno specificare che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli o discendenti, come dalla stessa Corte di Cassazione affermato e chiarito nella recente sentenza numero 5345 del 2 marzo 2017:
“…è preclusa ove il donante avesse consapevolezza alla data dell’atto di liberalità dell’esistenza di un figlio ovvero di un discendente legittimo, sicché è proprio l’assenza in assoluto di discendenti al momento della donazione che legittima la revocazione.”
La ratio delle disposizioni esaminate è da rinvenire nella volontà del legislatore di tutelare interessi di ordine morale e nell’esigenza di consentire al donante una rivalutazione dell’opportunità della donazione di fronte ad eventi successivi.
Di conseguenza, per effetto della revocazione, il donatario dovrà restituire il bene oggetto di donazione mentre.
nel caso in cui il bene sia stato alienato dovrà restituirne il valore economico.
Il legislatore ha di conseguenza tracciato dei rischi e delle insicurezze sulla circolabilità degli immobili oggetto di donazione, in quanto potremmo “facilmente” trovarci nella situazione di dover restituire l’immobile o il suo valore economico.
2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.
Un rischio legato alla vendita e/o acquisto dell’immobile oggetto di donazione è dato dell’istituto della successione e della conseguente tutela riconosciuta dal nostro ordinamento ai parenti prossimi del defunto.
Nel nostro sistema legislativo al coniuge, ai figli e ai genitori del defunto, chiamati legittimari o eredi necessari, viene riservata una determinata quota del patrimonio del de cuius.
Riferimento normativo:
Ai sensi dell’articolo 536 del codice civile, tali soggetti hanno diritto a una quota minima di eredità il cui valore viene calcolato sommando ai beni lasciati dal defunto a titolo di eredità i beni donati in vita dallo stesso.
Pertanto se con la donazione di un immobile, è stata lesa la quota minima dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto a riottenere la proprietà del bene con l’azione di riduzione:
sia nei confronti del donatario
sia nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile.
Concretamente quindi potrebbe verificarsi che il donatario e/o il terzo acquirente si trovino costretti a restituire l’immobile o il suo valore agli eredi legittimari del donante, che hanno messo in discussione la donazione e abbiano agito a tutela dei propri diritti.
In subordine i legittimari possono esperire l’azione di restituzione.
L’azione di restituzione, disciplinata dagli articoli 561 del Codice Civile e seguenti.
L’azione ha lo scopo di far conseguire il pieno possesso dei beni ai legittimari attraverso la restituzione della cosa ed è esperibile sia contro i beneficiari della donazione sia contro gli aventi causa da questi.
Difficilmente ci si potrebbe sottrarre dalla restituzione dell’immobile o del pagamento dell’equivalente in denaro.
Proprio per questo sussistono timori e gravi incertezza su una potenziale compravendita di un’immobile oggetto di donazione.
3.L’azione revocatoria ordinaria e fallimentare
Gli istituti sopra espletati sono rimedi tipici riconosciuti al donante e ai suoi eredi per rendere inefficace la donazione.
Essendo un negozio gratuito caratterizzato dallo spirito di liberalità, la donazione:
“non si sottrae all’applicazione della revocatoria ordinaria, qualora la diminuzione del proprio patrimonio venga realizzata al solo fine di arrecare un pregiudizio ad eventuali creditori”.
Il conseguente impoverimento del donante potrebbe anche andare a ledere gli eventuali creditori di questo.
Nella realtà, infatti, potrebbe verificarsi una donazione con fine fraudolento, ossia una donazione posta in essere per sottrarre ai creditori i beni del patrimonio del debitore-donante.
Al fine di tutelare i creditori il legislatore ha previsto gli istituti di:
azione revocatoria ordinaria, quale rimedio per i creditori a domandare l’inefficacia nei loro confronti di atti di disposizione del patrimonio del debitore,
azione revocatoria fallimentare, che permette la ricostruzione del patrimonio del fallito rendendo inefficaci le liberalità elargite da questo nel periodo antecedente alla dichiarazione di fallimento.
Breve analisi normativa della revocatoria.
L’azione revocatoria ordinaria è disciplinata dall’art. 2901 e ss del Codice Civile.
Detta azione permette al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato pregiudizi alle sue ragioni.
Tuttavia, per l’azionabilità della revocatoria ordinaria devono sussistere determinate condizioni:
il debitore deve aver agito nella consapevolezza del pregiudizio in concreto arrecato alle ragioni del creditore.
l’atto dispositivo del patrimonio deve essere di natura tale da poter danneggiare gli interessi dei creditori.
Inoltre, l’azione revocatoria comporta una dichiarazione di inefficacia relativa e non di nullità.
La donazione, per comprendere meglio, diventerebbe inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, mentre nei confronti degli altri soggetti e dei terzi acquirenti la donazione conserverebbe la sua validità ed efficacia.
Invece, l’azione revocatoriafallimentare tutela il principio della par condicio creditorum (parità di trattamento dei creditori) e ha il fine di ricostruire il patrimonio del fallito.
L’art. 64 Legge fallimentare sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori degli atti a titolo gratuito posti in essere dal fallito nel periodo immediatamente precedente alla dichiarazione di fallimento, in quanto giudicati altamente sospetti.
L’inefficacia sancita dalla norma opera in senso oggettivo ed automatico, spetta infatti al terzo provare la sua buona fede, ovvero la sua non conoscenza dello stato d’insolvenza del fallito.
Pertanto, per esperire l’azione di revocatoria fallimentare sono sufficienti i presupposti dell’esistenza dell’atto gratuito e che lo stesso sia stato compiuto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento.
Tuttavia la norma stessa prevede che l’azione revocatoria fallimentare non vada a colpire alcuni atti del debitore, quali regali d’uso e atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, a condizione che queste liberalità siano proporzionate al patrimonio del donante.
Alla luce di tutto ciò, risulta inevitabile affermare che:
“le donazioni comportano dei rischi connaturati nella gratuità dell’atto, che implica un impoverimento del patrimonio del debitore-donante, dal nostro ordinamento espressamente considerato danneggiante”.
Rischio che continua a sopravvivere ed esplicare i suoi effetti anche durante la circolabilità del bene immobile di provenienza donativa.
4.Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.
L’instabilità e le incertezze derivanti dall’acquisto non definitivo della proprietà con la donazione vengono valutate e considerate anche dalle banche.
Potrebbero, infatti, sorgere problemi nel riuscire ad ottenere il mutuo su immobili oggetto di donazione.
Legislativamente non sussistono impedimenti per l’erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa.
Tuttavia l’elevato rischio di una possibile ed eventuale perdita di efficacia della donazione rende le banche inclini a rifiutare tale tipo di garanzia.
La tutela riconosciuta dal nostro ordinamento al donante, ai suoi eredi ed ai creditori portano le banche a non considerarsi sufficientemente tutelate e di conseguenza a non accettare operazioni finanziarie di tale tipo.
Vi è infatti la concreta possibilità che questi possano far valere il loro diritto a riottenere la proprietà dell’immobile, anche nei confronti di terzi acquirenti.
5.Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile
Sebbene, come la stessa Corte di Cassazione nella sentenza n.965 del 16 gennaio 2019 affermato
“il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”,
il nostro ordinamento ha previsto dei limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.
L’azione per la revoca della donazione in caso di ingratitudine del donatario può essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante o i suoi eredi siano venuti a conoscenza del fatto che consente la revocazione.
Mentre la revoca della donazione per sopravvenienza di figli può essere proposta entro cinque anni e il donante non può proseguire l’azione dopo la morte del figlio o del discendente.
L’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 80/2005, fissa in vent’anni decorrenti allo stato di trascrizione della donazione ovvero il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente.
Trascorso il limite di vent’anni dalla donazione, la vendita e/o acquisto dell’immobile è privo di pericoli, sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti.
Potrebbe anche verificarsi che, dopo la morte del donante, gli eredi rinuncino all’azione di riduzione.
Nota Bene:Occorre sottolineare che sono nulle per legge le eventuali rinunce all’immobile, da parte degli eredi, quando il donante è ancora in vita.
Inoltre, la Suprema Corte con l’ordinanza n.32694/19 ha affermato che:
“..in fase di trattativa, se il compratore non è adeguatamente informato circa la provenienza donativa del bene può sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’articolo 1481 del codice civile.“
Questo perché l’azione donativa rende non definitivo il suo investimento.
Pertanto, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito definitivo se, dopo la stipula del preliminare, viene a conoscenza dell’esistenza di vincoli o altri impedimenti sul bene, quale la donazione.
Tempi e prescrizioni:
L’azione revocatoria ordinaria si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.
l’azione revocatoria fallimentare deve essere esperita, a pena di decadenza, entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento.
6.Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile
Appare opportuno e necessario consigliare,di verificare attentamente la documentazione e l’origine dell’immobile onde evitare futuri problemi e lunghe ed onerose battaglie legali.
Articolo scritto dall’avvocato Vincenzo Cizza del foro di Crotone per Officina ImmobiliaRe.
Consulenze esterne:
Tecnica (in attesa di firma modula privacy per i dati inseriti)
Certo, se hai del tempo da dedicare e vuoi sapere come vendere casa da privato, ecco tutte le attività legate ad una compravendita immobiliare.
Puoi tranquillamente espletare queste operazioni da solo.
Se le conosci tutte e sai come muoverti, saprai sicuramente districarti tra i documenti e nella gestione delle trattative e saprai sicuramente operare al meglio per evitare grattacapi durante la trattativa oppure, a distanza di mesi, dalla stipula del rogito notarile.
Proprio così,anche dopo la stipula del rogito notarile, tu venditore puoi rispondere di eventuali mancanze o questioni non debitamente affrontate che, in caso di compravendita, possono non venire fuori. infatti un immobile, seppur commerciabile, non è esente da vizi o impedimenti burocratici che possono venir fuori post vendita.
Cosa facciamo Noi, e cosa puoi fare anche tu per vendere casa da privato?
LA FASE PRELIMINARE:
Cerchiamo gli immobili in vendita sulla piazza di riferimento (in questo caso Crotone e provincia) a seconda delle richieste di acquisto pervenute oppure presenti nella nostra banca dati.
Effettuiamo, una volta individuato l’immobile di nostro interesse,un sopralluogo per verificare che l’immobile sia conforme o similare alle richieste pervenute.
Effettuiamo una valutazione di mercato secondo le nostre esperienze e la nostra conoscenza del mercato stesso, precisa e puntuale, prendendo a riferimento i dati messi a disposizione dell’agenzia del territorio, apportando i dovuti valori correttivi e allineandoli al compravenduto degli ultimi due anni nella zona più prossima.
le valutazione le stiliamo sia in modo informale che in forma scritta.
Recuperiamo e studiamo tutta la documentazione dell’immobile, in particolare:
Atto di provenienza
Per verificare la provenienza dell’immobile ed eventuali conseguenze legali post vendita per la tutela dell’acquirente e del venditore ed inoltre verifichiamo la presenza di:
Servitù;
Vincoli o atti di vincolo in genere e recupero degli stessi;
Concessioni edilizie;
Presenza di abusi sanabili o insanabili (in caso di abusi insanabili non possiamo procedere alla vendita del bene)
Eventuali permessi a costruire postumi;
Eventuali permessi in sanatoria;
Conformità urbanistico catastale;
Dichiarazione condominiale a norma di legge per verificare la presenza di liti in corso e/o spese straordinarie in discussione oppure approvate.
Attestazione di prestazione energetica (APE) se presente preventivo per produzione nuovo certificato a norma della nuova legge se scaduto o mancante con tecnico abilitato.
espletamento delle pratiche obbligatorie in materia di antiriciclaggio obbligatorie per legge.
LA FASE DI VERIFICA:
Effettuiamo consulenza sulla gestione degli abusi sanabili con relativo preventivo per gli oneri comunali ed ci interessiamo di munirvi di preventivo per il ripristino della documentazione da parte di tecnici abilitati di nostra fiducia (se richiesto).
verifica e consulenza sulla fattibilità dell’operazione, dei costi e degli oneri in caso di immobile soggetto a rischio ipoteca.
Gestione della pubblicità’ con fotografie professionali e relativa post produzione del materiale fotografico per la correzione di difetti di luminosità o similari.
Annuncio adeguato per la corretta indicizzazione sui maggiori portali italiani e sui motori di ricerca secondo gli standard SEO di Google.
Invio dell’annuncio ai clienti presenti in banca dati che hanno priorità’ di acquisto.
Gestione banca dati e contatto mirato a clienti che hanno visionato soluzioni similari.
Invio dell’annuncio ai clienti presenti e registrati sul nostro sito internet mediante mailing list(priorità di acquisto 2)
Pubblicazione sul nostro sito internet www.crotoneimmobiliare.it, sulle più importanti pagine social e sui portali partner di Officina Immobiliare.
Creazione di sponsorizzazione social ADS e google ADS, con targetizzazione mirata.
Gestione degli appuntamenti concordati con la proprietà (se immobile occupato) e con il potenziale cliente acquirente.
rinnovo periodico degli annunci e analisi sull’andamento e sui riscontri pubblicitari.
Preparazione e conseguente stipula secondo termini di legge per la massima garanzia anche post vendita sia dell’acquirente che del venditore del preliminare di compravendita.
Registrazione dei documenti prodotti ai fini della compravendita all’Agenzia delle Entrate.
Gestione della pratica di finanziamento fino all’ottenimento del mutuo bancario e completa assistenza documentale, mediante consulenza e ausilio del promotore finanziario di nostra fiducia o incaricato dal cliente acquirente.
Gestione documentale e presentazione al notaio rogante della documentazione necessaria alla compravendita.
Conservazione e gestione documentale in materia di antiriciclaggio per anni 10 (dieci) dall’inizio del rapporto come imposto dalla normativa.
ora hai pronto il vademecum per vendere casa da privato.
cosa aspetti?
#FalloTu!
Consulenze esterne:
Tecnica (in attesa di firma modula privacy per i dati inseriti)
1.Quali sono le differenze di comunicazione di oggi rispetto a 10 anni fa?
Ho iniziato la professione nel 2006, feci la mia prima acquisizione, ovvero ho trovato il mio primo appartamento da vendere attraverso l’utilizzo dell’elenco telefonico, all’epoca uno strumento indispensabile per la vita di tutti. Oggi l’elenco telefonico non esiste più, c’è internet, sono cambiate le varie normative in materia di privacy ecc, una cosa che non è mai cambiata è il rapporto con la gente, uscire a fare una passeggiata, parlare con chi si incontra è una cosa che valeva nel 2006 e vale anche oggi.
2.Come è cambiato il mercato in questi anni e quindi la richiesta?
Fondamentalmente la richiesta è rimasta la stessa. Le tipologie di richieste sono divise per target. Oggi la clientela è più informata grazie all’avvento di internet, anche se molto spesso le informazioni che raccolgono sono alcune volte superate, le normative infatti spesso cambiano di anno in anno. Oggi forse si ha più bisogno di una guida per le questioni burocratiche che nel cercare fisicamente casa.
3.In questo periodo storico, un agente immobiliare, deve specializzarsi? Tu cosa ne pensi a tal proposito? Sei specializzata?
Cambiano i clienti, le richieste e le esigenze per ogni settore, che sia residenziale commerciale o altro. Specializzarsi in uno di questi settore vuol dire rispondere in maniera più puntuale alle esigenze del clienti ed essere più incisivi. Noi di Officina ImmobiliaRe, ad esempio siamo specializzati,nel residenziale. Questo non vuol dire che ci occupiamo solo di appartamenti, ma la maggioranza delle nostre operazioni si svolge in quel settore.
4. Quale aspetto preferisci di questa professione?
Sicuramente le relazione interpersonali, sono alla base della nostra professione. Apprezzo quando si instaura con un cliente un rapporto libero, tanto ché, molto volte, mi è capitato di ricevere confidenze anche personali. Legato all’acquisto o alla vendita di un appartamento ci si porta sempre dietro un pezzo di storia personale di ogni cliente.
5.L’avvento delle nuove tecnologie ha rivoluzionato il nostro modo di vivere. Qual è stato l’impatto nella professione?
Per tanti anni non ho dato la giusta importanza alle nuove tecnologie lavorando come ho sempre fatto. Anche se ci si ostina a non voler cambiare, ci si scontra prepotentemente con la realtà infatti, il cliente oggi, non vieni quasi più direttamente in agenzia, le prime informazioni di massima le si ottiene attraverso internet. Se c’è interesse si procede con i passaggi successivi ovvero la telefonata, l’appuntamento in ufficio e quindi la visita all’immobile. Oggi se non sei visibile al grande pubblico non esisti,puntiamo molto su questo aspetto.
6.Qual è il tuo punto di vista sulle nuove tecniche di marketing
Da un po di anni, internet è, fortunatamente alla portata di tutti. Questo però da si un vantaggio nella ricerca di informazioni in genere, ma da l’illusione che, parlo del mio settore,gestire la vendita di un qualsiasi immobile sia cosa semplice. Dalla valutazione dell’immobile, il servizio fotografico, al reperimento della documentazione, allo studio della stessa (per non far danno a chi compra, e a chi vende infatti eventuali insidie possono venire fuori anche successive al rogito notarile), alla gestione della trattavi ed infine al giusto formalizzare delle proposte di acquisto, richiedono competenza, studio e aggiornamento continuo. cose che vanno aldilà della mera chiusura della transazione.
Biografia di Patrizia LongoPatrizia Longo è nata e vive a Crotone, conseguita la Maturità inizia il percorso di studi in Giurisprudenza a Pisa, nel 2006 muove i primi passi in un agenzia immobiliare di Crotone.Collabora attivamente con diverse agenzie del territorio, fintanto che nel 2011 apre ed opera attivamente con la propria agenzia “Patrizia Longo Immobiliare“.
Nel 2017, istituita l’associazione di categoria FIMMA,(FEDERAZIONE ITALIANA MEDIATORI AGENTI D’AFFARI) viene nominata vice presidente dagli associati.
Abilitato all’esercizio della professione di “Agente di affari in mediazione” nel 2018 diventa parte integrante ed indispensabile della Officina ImmobiliaRe con i colleghi GiacintoFolino e Francesco Murgeri.
intervista a patrizia longo Crotone 15/5/2020.
Consulenze esterne:
Tecnica (in attesa di firma modula privacy per i dati inseriti)
per corrette valutazioni immobiliari scegli il metodo giusto per non sbagliare.
le valutazioni immobiliari, sono strumenti che permettono di stabilire quanto vale un determinato bene.
A secondo degli scopi e dei fini ci sono diversi metodi per effettuare una giusta valutazione. saperli utilizzare è cosa molto importante quando si prova, anche con il fai da te, ad avere un’idea di massima del prezzo di realizzo. gli strumenti di valutazione e quindi le modalità di stima vanno scelti con cura a seconda se si vuole, ad esempio valutare:
la propria casa per venderla
la propria casa per assicurarla
il proprio terreno edificabile
il proprio terreno agricolo
ecc.
Gli strumenti più utilizzati sono per le valutazioni immobiliari:
1.VALORE DI COSTO (O DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO).
Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.
QUANDO SI USA IL VALORE DI COSTO
Quando non esiste un mercato di fabbricati simili
Nelle stime dei danni (esempio per assicurazioni)
Nella stima del valore di trasformazione delle aree edificabili.
2.VALORE DI TRASFORMAZIONE
E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione (come ad esempio i terreni edificabili) attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.
QUANDO SI USA IL VALORE DI TRASFORMAZIONE:
Si usa ogni qualvolta il bene si trova nelle condizioni dell’essere trasformato come ad esempio:
Aree edificabili
Immobili da ristrutturare con operazioni importanti
Immobili da riedificare
3.VALORE COMPLEMENTARE
Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte residua.
Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica, come ad esempio il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.
QUANDO SI USA IL VALORE COMPLEMENTARE
Espropriazioni parziali per pubblica utilità,
Stima del soprassuolo di un frutteto,
Acquisto di reliquati.
4.VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)
Può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare.
QUANDO SI USA IL VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)
Per valutare i concimi organici in base al prezzo dei concimi minerali
Gli alimenti del bestiame aventi simili caratteristiche nutrizionali (stima delle scorte aziendali).
5.VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
È dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.
QUANDO SI USA IL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
La stima del valore del diritto di usufrutto,
La determinazione del debito residuo di un mutuo,
La stima del valore attuale di un vitalizio,
Il valore catastale di un immobile,
La stima del prezzo massimo di acquisto di un immobile per conseguire una determinata fruttuosità.
6.VALORE DI MERCATO
La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari, dati raccolti nel proseguo del tempo generalmente da un professionista del settore e costantemente aggiornati con l’evolversi del mercato.
Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing.
L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione.Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.
La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.
QUANDO SI USA IL VALORE DI MERCATO
Quando si vuole mettere sul mercato un immobile nell’immediato ai fini della vendita.
se oggi vuoi vendere il tuo immobile utilizza il sistema corretto per le valutazioni immobiliari per non sbagliare e non perdere tempo. se vuoi possiamo valutare noi, gratuitamente il tuo immobile. basta cliccare sul link VALUTA IL TUO IMMOBILE . se l’articolo Valutazioni immobiliari ti è piaciuto, condividilo sulla tua pagina Facebook tra i tuoi amici, puoi copiare il link oppure utilizzare i pulsanti all’inizio o alla fine di quest’articolo.
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Tecnica (in attesa di firma modula privacy per i dati inseriti)
Nel 2019 abbiamo effettuato con i clienti circa 500 appuntamenti di visione per gli immobili in vendita ovvero abbiamo accompagnato i clienti acquirenti, o potenziali tali, in visita presso gli immobili un considerevole numero di volte abbiamo così deciso di scrivere l’articolo “Acquirente e Venditore le 5 osservazioni – per vendere e per comprare casa“, quasi e naturalmente propedeutico al precedente articolo 5 passi per vendere casa che puoi rileggere direttamente su questo sito.
Abbiamo constatato che alcune osservazioni, lamentele o, in generale richieste, si ripetevano con una certa costanza e frequenza tra tutti quelli che sono alla ricerca di una casa.
Non abbiamo quindi trovato il Sacro Graal della vendita immobiliare ma stiliamo una lista, divisa in sei punti, di argomenti che spesso diamo per scontati ma che possono fare la differenza nella conclusione dell’affare, questa lista è utile sia per chi vende, sia per chi compra.
Infatti:
CHI VENDE può tenere a mente queste osservazioni per meglio presentare il proprio immobile.
CHI COMPRA invece, può tenere a mente questa lista per verificare le qualità dell’immobile in visione.
Acquirente e Venditore le 5 osservazioni – le osservazioni più comuni:
L’esposizione.
tante volte, nonostante la descrizione dell’annuncio lo indichi, chi compra non riesce ad assimilare questa informazione. una falsa aspettativa in momento di visita.
Cliente Venditore, specifica sempre, specie durante il colloquio telefonico l’esposizione dell’appartamento.
Cliente Acquirente, se stai venendo a vedere un piano terra “vista muro” e ti si viene ribadito al telefono, non aspettarti la vista mare, anche se è nelle sue vicinanze.
Le camere.
Cliente Venditore, metti a disposizione dell’acquirente una planimetria catastale, prima della visita. si renderà conto già prima della possibilità o meno di creare ulteriori spazi. risparmierete tempo entrambi.
Cliente Acquirente, se ti è stato indicato che ci sono 2 camere da letto, e sono 85 metri quadrati, è quasi inutile cercare di ricavare la terza camera, probabilmente, stai cercando l’immobile nella fascia di prezzo e nella tipologia sbagliata.
Conformità Urbanistica.
Cliente Venditore,va bene avere una diversa disposizione degli spazi interni in planimetria, la sistemerete il prima possibile è prima del rogito notarile, ma se avete mezzo appartamento abusivo evitate di far perdere tempo all’acquirente.
Cliente Acquirente, se l’appartamento è abusivo e dichiari il falso in atto pubblico pur di strappare apparentemente un prezzo conveniente, sappi che ti stai prendendo una patata bollente che dovrai gestire in futuro, (e se devi fare mutuo stai perdendo tempo).
Ordine.
Cliente Venditore, rendi l’appartamento da vendere (se non lo abiti) in condizioni ottimali per il primo impatto, svuotalo, oppure puliscilo o ancora, se non puoi svuotarlo o lo abiti, mettilo in ordine. i primi cinque secondi di visita lasciano, nel cliente potenziale acquirente la buona o la cattiva sensazione dell’acquirente.
Cliente Acquirente, se l’appartamento è sciatto,sporco o in disordine, prova a guardare oltre!
Il prezzo.
Cliente Venditore,se hai già fatto una valutazione dell’immobile è ti è stato suggerito un probabile valore di mercato, magari da un professionista, non provare ad incrementare il prezzo di ulteriori 50.000€, l’amatore non esiste e i tuoi mobili non li vuole nessuno (salvo diversi accordi)
Cliente Acquirente se hai seguito i primi 5 punti, e ti rendi conto che il prezzo è più o meno in linea con i prezzi di mercato (anche tu puoi chiedere una valutazione dell’immobile che acquisti),va bene sì imbastire una trattativa ma il mercato non è fermo, se non lo compri tu, rischi di perdere l’immobile. avanti il prossimo.
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Photo by Riccardo Annandale Crotone – 5 passi per vendere il tuo immobile E’stato stimato che nel 2019, i tempi medi per vendere un immobile sono circa 150 giorni, anche se l’offerta immobiliare,negli ultimi anni ha superato di gran lunga la domanda, ci sono alcuni immobili che vengono compravenduti in un lasso di tempo accettabile, ovvero nei 150 giorni, ed altri invece, che rimangono invenduti per anni. cosa permette dunque ad un immobile di essere compravenduto nei tempi medi o cosa invece fa si che rimangano invenduti per anni? la risposta è semplice quanto di difficile attuazione, una delle attività che vado ad elencare non è stata adeguatamente eseguita tardando o addirittura impedendo la compravendita dell’immobile.
Ecco i 5 passi:
PASSO 1. DOCUMENTAZIONE
ecco cosa puoi fare:
vendere la casa o l’appartamento più bello del mondo,
al giusto prezzo di mercato,
trovare il giusto acquirente molto interessato alla casa,
ma se la documentazione non è in ordine, se i documenti sono mancanti o ancora se vi sono abusi edilizi non risolti o irrisolvibili nell’immediato nessuna banca concederebbe un mutuo, rischiando di perdere o di distogliere l’attenzione ( e quindi l’interessamento)dell’acquirente o peggio ancora, qualora quest’ultimo non abbia necessità di accedere ad un mutuo bancario potresti trasferirgli un grattacapo qualora volesse vendere a sua volta l’appartamento . ecco la documentazione necessaria per poter procedere con il secondo passo:
atto di provenienza (o atto di acquisto)
planimetria catastale,
visura catastale,
visura ipotecaria
ape
reperita la documentazione non ti resta che procedere con il secondo passo.
PASSO 2. PREZZO.
l’individuazione del prezzo è un buon 65% del successo dell’operazione. individuare il prezzo corretto dell’immobile è cosa complicata, non importa che tu abbia speso miliardi di lire quando hai comprato nel 1999, oggi il prezzo più probabile di mercato(prezzo più probabile di mercato) è dato da una serie di fattori quali:
la posizione
la dimensione
il piano
la vista
lo stato ecc ecc
potresti farti un idea andando sul sito dell’agenzia del territorio e vedere il prezzo al metro quadrato dell’ultimo anno in una determinata zona della tua città, ma attenzione, l’agenzia del territorio raccoglie i dati su macro-aree,a quei dati vanno applicati dei fattori correttivi che generalmente è materia di un operatore del settore oppure potresti vedere il prezzo degli appartamenti più vicini possibili alla tua zona, ma non copiare il prezzo se sono ancora li da vendere vuol dire che è il prezzo è sbagliato! (attenzione a non cadere nella trappola del “te lo valuto tanto così prendo l’incarico alla vendita”), l”immobile si vende al giusto prezzo di mercato, non si fanno magie. nemmeno noi le facciamo!
PASSO 3. PROMOZIONE
La pubblicità è l’anima del commercio – H. Ford –
inutile negarlo, una buona pubblicità capillare è sicuramente quello che serve per far visionare o portare a conoscenza di un potenziale acquirente che quel determinato immobile (o prodotto) è sul mercato. la pubblicità è ovunque i canali sono molteplici, dal passaparola alla banca dati (se ne hai una) al marketing 1.0 al marketing 2.0 al Web Marketing. siamo inondati di pubblicità costantemente, il problema principale non è quindi fare pubblicità, ma come farla. se sei un avventuriero del web, è indispensabile andare a studiare o comunque avere una minima conoscenza di come funzionano gli algoritmi di Google, quindi creando un post con ottimi parametri SEO, un infarinatura degli algoritmi dei principali social network e ultimo ma non ultimo, la cura del prodotto da pubblicizzare. dedica quindi del tempo alle foto, alla dimensione (per essere ben visibili sul web) alla luce e alla disposizione e sopratutto i testi, testi troppo lunghi o troppo corti non sono ben viste dai motori di ricerca. una buona soluzione potrebbe anche essere quella di affidarsi ad un sito di settore (a pagamento chiaramente). diffida sempre dalle soluzioni free, pubblica gratis il tuo annuncio sono semplici espedienti per recuperare la tua mail e i tuoi dati per mandarti le offerte promozionali. tu pubblichi gratis il tuo annuncio, viene messo in fondo alle classifiche (hanno valore solo gli annunci in prima pagina, massimo in seconda) e in compenso i tuoi dati vengono venduti ai professionisti del settore di questa o quell’altra categoria.
PASSO 4. VISITE
se i primi tre passi sono stati eseguiti alla perfezione, inizierai ad essere contattato da potenziali acquirenti, molti acquirenti. Nonostante il tuo certosino lavoro di preparazione verranno e vorranno
la camera in più (anche se l’avevi scritto chiaramente che era un monolocale),
altri ti contatteranno per altre foto (anche se lo stesso monolocale lo avevi fotografato da tutti gli angoli, e avevi pubblicato 30 foto, virtual tour e video di presentazione),
ma poco importa, arriverà quel potenziale acquirente che finalmente ha trovato quello che cercavi, e quindi?
PASSO 5. INDIVIDUAZIONE
quindi individua il potenziale acquirente verifica che lo possa comprare il prodotto, impegnati solo dopo che aver verificato la possibilità economica o che ti possa garantito (per iscritto) la possibilità di accesso al credito,se così è sei ad un passo dal rogito notarile stila un preliminare di compravendita, in mancanza probabilmente non hai finito devi ripeterei i passi su descritti. gli annunci scadono, i tempi cambiano, devi rinnovarti periodicamente,se non hai ancora venduto, hai sbagliato uno dei punti su descritti! quindi RIPROVA! se l’articolo Crotone – 5 passi per vendere il tuo immobile ti è piaciuto, ti prego di condividerlo sulla tua pagina Facebook o nei social a te più graditi, puoi copiare il link oppure utilizzare i pulsanti all’inizio o alla fine di quest’articolo.
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Tecnica (in attesa di firma modula privacy per i dati inseriti)
