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La circolabilità degli immobili provenienti da donazione può dar luogo a inconvenienti.
Al fine quindi di ridurre i rischi e valutare la sicurezza dell’acquisto e/o vendita dell’immobile è opportuno considerarne la provenienza donativa.
INDICE
Definizione di donazione:
è l’istituto con il quale colui che trasferisce il bene o assume un’obbligazione (detto donante) arricchisce un soggetto (detto donatario), senza ricevere nulla in cambio e per pura generosità.
Essa è un negozio giuridico fondato sullo spirito di liberalità, cioè chi compie la donazione agisce con la consapevolezza di diminuire il suo patrimonio e di aumentare quello del donatario.
Chi compie la donazione trasferisce un bene senza conseguire un corrispettivo.
La donazione di beni di non modico valore, come il caso in questione di un immobile, deve avere a pena di nullità la forma di atto pubblico, cioè deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale in presenza di due testimoni. È necessario che colui che riceve la donazione la accetti espressamente ed inoltre deve essere debitamente trascritto nei registri immobiliari.
La forma solenne è richiesta dalla normativa per far acquisire al donante la consapevolezza dell’atto che compie e del conseguente suo impoverimento.
La donazione, dati gli esigui costi di imposta, è uno degli istituti più economici, ma implica degli inconvenienti:
non comporta un acquisto DEFINITIVO della proprietà.
Occorre precisare che la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione è assolutamente consentita.
la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione questa però viene valutata come non sicura, in quanto la donazione è un atto revocabile e impugnabile.
Il nostro ordinamento, attraverso la revocazione, riconosce al donante la possibilità di tutelarsi innanzi a determinati comportamenti del donatario e/o al verificarsi di determinate circostanze a lui sconosciute al momento della donazione.
inoltre consente ai parenti prossimi di agire nel caso in cui le disposizioni patrimoniali del donante-defunto siano per loro lesive.
Andiamo nello specifico ad esaminare gli istituti della revocazione e dell’azione di riduzione per lesione legittima e dell’azione di riduzione legati alla donazione.
Un elemento essenziale della donazione è l’animus donandi,ovvero
l’intenzione del donante di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale senza esservi obbligato.
Di regola, le liberalità non possono essere revocate.
Tuttavia, il legislatore,ha previsto il diritto del donante di revocare, ossia togliere efficacia alla donazione al verificarsi di motivi di ordine etico-sociale.
Questi motivi sono semplificati in questi termini:
i casi di ingratitudine sono identificati dall’articolo 801 del Codice Civile:
“..il donatario si è reso colpevole, verso il donante, di calunnia, ingiuria grave o grave danno al suo patrimonio, gli ha rifiutato gli alimenti o addirittura ha ucciso o tentato di uccidere il donante oppure un suo ascendente o discendente.”
Ancora, la donazione può essere revocata dal donante anche nell’ipotesi disciplinata all’articolo 803 del Codice Civile, che consente la revocazione per sopravvenienza di figli:
“ le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o esistenza di un figlio o discendente del donante.
Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia del figlio.
La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione”
Per chi non sia un operatore di diritto, appare opportuno specificare che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli o discendenti, come dalla stessa Corte di Cassazione affermato e chiarito nella recente sentenza numero 5345 del 2 marzo 2017:
“…è preclusa ove il donante avesse consapevolezza alla data dell’atto di liberalità dell’esistenza di un figlio ovvero di un discendente legittimo, sicché è proprio l’assenza in assoluto di discendenti al momento della donazione che legittima la revocazione.”
La ratio delle disposizioni esaminate è da rinvenire nella volontà del legislatore di tutelare interessi di ordine morale e nell’esigenza di consentire al donante una rivalutazione dell’opportunità della donazione di fronte ad eventi successivi.
Di conseguenza, per effetto della revocazione, il donatario dovrà restituire il bene oggetto di donazione mentre.
nel caso in cui il bene sia stato alienato dovrà restituirne il valore economico.
Il legislatore ha di conseguenza tracciato dei rischi e delle insicurezze sulla circolabilità degli immobili oggetto di donazione, in quanto potremmo “facilmente” trovarci nella situazione di dover restituire l’immobile o il suo valore economico.
Un rischio legato alla vendita e/o acquisto dell’immobile oggetto di donazione è dato dell’istituto della successione e della conseguente tutela riconosciuta dal nostro ordinamento ai parenti prossimi del defunto.
Nel nostro sistema legislativo al coniuge, ai figli e ai genitori del defunto, chiamati legittimari o eredi necessari, viene riservata una determinata quota del patrimonio del de cuius.
Ai sensi dell’articolo 536 del codice civile, tali soggetti hanno diritto a una quota minima di eredità il cui valore viene calcolato sommando ai beni lasciati dal defunto a titolo di eredità i beni donati in vita dallo stesso.
Pertanto se con la donazione di un immobile, è stata lesa la quota minima dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto a riottenere la proprietà del bene con l’azione di riduzione:
Concretamente quindi potrebbe verificarsi che il donatario e/o il terzo acquirente si trovino costretti a restituire l’immobile o il suo valore agli eredi legittimari del donante, che hanno messo in discussione la donazione e abbiano agito a tutela dei propri diritti.
In subordine i legittimari possono esperire l’azione di restituzione.
L’azione di restituzione, disciplinata dagli articoli 561 del Codice Civile e seguenti.
L’azione ha lo scopo di far conseguire il pieno possesso dei beni ai legittimari attraverso la restituzione della cosa ed è esperibile sia contro i beneficiari della donazione sia contro gli aventi causa da questi.
Difficilmente ci si potrebbe sottrarre dalla restituzione dell’immobile o del pagamento dell’equivalente in denaro.
Proprio per questo sussistono timori e gravi incertezza su una potenziale compravendita di un’immobile oggetto di donazione.
Gli istituti sopra espletati sono rimedi tipici riconosciuti al donante e ai suoi eredi per rendere inefficace la donazione.
Essendo un negozio gratuito caratterizzato dallo spirito di liberalità, la donazione:
“non si sottrae all’applicazione della revocatoria ordinaria, qualora la diminuzione del proprio patrimonio venga realizzata al solo fine di arrecare un pregiudizio ad eventuali creditori”.
Il conseguente impoverimento del donante potrebbe anche andare a ledere gli eventuali creditori di questo.
Nella realtà, infatti, potrebbe verificarsi una donazione con fine fraudolento, ossia una donazione posta in essere per sottrarre ai creditori i beni del patrimonio del debitore-donante.
Al fine di tutelare i creditori il legislatore ha previsto gli istituti di:
L’azione revocatoria ordinaria è disciplinata dall’art. 2901 e ss del Codice Civile.
Detta azione permette al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato pregiudizi alle sue ragioni.
Tuttavia, per l’azionabilità della revocatoria ordinaria devono sussistere determinate condizioni:
Inoltre, l’azione revocatoria comporta una dichiarazione di inefficacia relativa e non di nullità.
La donazione, per comprendere meglio, diventerebbe inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, mentre nei confronti degli altri soggetti e dei terzi acquirenti la donazione conserverebbe la sua validità ed efficacia.
Invece, l’azione revocatoria fallimentare tutela il principio della par condicio creditorum (parità di trattamento dei creditori) e ha il fine di ricostruire il patrimonio del fallito.
L’art. 64 Legge fallimentare sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori degli atti a titolo gratuito posti in essere dal fallito nel periodo immediatamente precedente alla dichiarazione di fallimento, in quanto giudicati altamente sospetti.
L’inefficacia sancita dalla norma opera in senso oggettivo ed automatico, spetta infatti al terzo provare la sua buona fede, ovvero la sua non conoscenza dello stato d’insolvenza del fallito.
Pertanto, per esperire l’azione di revocatoria fallimentare sono sufficienti i presupposti dell’esistenza dell’atto gratuito e che lo stesso sia stato compiuto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento.
Tuttavia la norma stessa prevede che l’azione revocatoria fallimentare non vada a colpire alcuni atti del debitore, quali regali d’uso e atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, a condizione che queste liberalità siano proporzionate al patrimonio del donante.
“le donazioni comportano dei rischi connaturati nella gratuità dell’atto, che implica un impoverimento del patrimonio del debitore-donante, dal nostro ordinamento espressamente considerato danneggiante”.
Rischio che continua a sopravvivere ed esplicare i suoi effetti anche durante la circolabilità del bene immobile di provenienza donativa.
L’instabilità e le incertezze derivanti dall’acquisto non definitivo della proprietà con la donazione vengono valutate e considerate anche dalle banche.
Potrebbero, infatti, sorgere problemi nel riuscire ad ottenere il mutuo su immobili oggetto di donazione.
Legislativamente non sussistono impedimenti per l’erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa.
Tuttavia l’elevato rischio di una possibile ed eventuale perdita di efficacia della donazione rende le banche inclini a rifiutare tale tipo di garanzia.
La tutela riconosciuta dal nostro ordinamento al donante, ai suoi eredi ed ai creditori portano le banche a non considerarsi sufficientemente tutelate e di conseguenza a non accettare operazioni finanziarie di tale tipo.
Vi è infatti la concreta possibilità che questi possano far valere il loro diritto a riottenere la proprietà dell’immobile, anche nei confronti di terzi acquirenti.
Sebbene, come la stessa Corte di Cassazione nella sentenza n.965 del 16 gennaio 2019 affermato
“il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”,
il nostro ordinamento ha previsto dei limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.
L’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 80/2005, fissa in vent’anni decorrenti allo stato di trascrizione della donazione ovvero il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente.
Trascorso il limite di vent’anni dalla donazione, la vendita e/o acquisto dell’immobile è privo di pericoli, sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti.
Potrebbe anche verificarsi che, dopo la morte del donante, gli eredi rinuncino all’azione di riduzione.
Inoltre, la Suprema Corte con l’ordinanza n.32694/19 ha affermato che:
“..in fase di trattativa, se il compratore non è adeguatamente informato circa la provenienza donativa del bene può sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’articolo 1481 del codice civile.“
Questo perché l’azione donativa rende non definitivo il suo investimento.
Pertanto, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito definitivo se, dopo la stipula del preliminare, viene a conoscenza dell’esistenza di vincoli o altri impedimenti sul bene, quale la donazione.
Appare opportuno e necessario consigliare,di verificare attentamente la documentazione e l’origine dell’immobile onde evitare futuri problemi e lunghe ed onerose battaglie legali.
Articolo scritto dall’avvocato Vincenzo Cizza del foro di Crotone per Officina ImmobiliaRe.
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Certo, se hai del tempo da dedicare e vuoi sapere come vendere casa da privato, ecco tutte le attività legate ad una compravendita immobiliare.
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L’intervista a Patrizia Longo:
intervista a patrizia longo
Ho iniziato la professione nel 2006, feci la mia prima acquisizione, ovvero ho trovato il mio primo appartamento da vendere attraverso l’utilizzo dell’elenco telefonico, all’epoca uno strumento indispensabile per la vita di tutti. Oggi l’elenco telefonico non esiste più, c’è internet, sono cambiate le varie normative in materia di privacy ecc, una cosa che non è mai cambiata è il rapporto con la gente, uscire a fare una passeggiata, parlare con chi si incontra è una cosa che valeva nel 2006 e vale anche oggi.
Fondamentalmente la richiesta è rimasta la stessa. Le tipologie di richieste sono divise per target. Oggi la clientela è più informata grazie all’avvento di internet, anche se molto spesso le informazioni che raccolgono sono alcune volte superate, le normative infatti spesso cambiano di anno in anno. Oggi forse si ha più bisogno di una guida per le questioni burocratiche che nel cercare fisicamente casa.
Cambiano i clienti, le richieste e le esigenze per ogni settore, che sia residenziale commerciale o altro. Specializzarsi in uno di questi settore vuol dire rispondere in maniera più puntuale alle esigenze del clienti ed essere più incisivi. Noi di Officina ImmobiliaRe, ad esempio siamo specializzati,nel residenziale. Questo non vuol dire che ci occupiamo solo di appartamenti, ma la maggioranza delle nostre operazioni si svolge in quel settore.
Sicuramente le relazione interpersonali, sono alla base della nostra professione. Apprezzo quando si instaura con un cliente un rapporto libero, tanto ché, molto volte, mi è capitato di ricevere confidenze anche personali. Legato all’acquisto o alla vendita di un appartamento ci si porta sempre dietro un pezzo di storia personale di ogni cliente.
Per tanti anni non ho dato la giusta importanza alle nuove tecnologie lavorando come ho sempre fatto. Anche se ci si ostina a non voler cambiare, ci si scontra prepotentemente con la realtà infatti, il cliente oggi, non vieni quasi più direttamente in agenzia, le prime informazioni di massima le si ottiene attraverso internet. Se c’è interesse si procede con i passaggi successivi ovvero la telefonata, l’appuntamento in ufficio e quindi la visita all’immobile. Oggi se non sei visibile al grande pubblico non esisti,puntiamo molto su questo aspetto.
Da un po di anni, internet è, fortunatamente alla portata di tutti. Questo però da si un vantaggio nella ricerca di informazioni in genere, ma da l’illusione che, parlo del mio settore,gestire la vendita di un qualsiasi immobile sia cosa semplice. Dalla valutazione dell’immobile, il servizio fotografico, al reperimento della documentazione, allo studio della stessa (per non far danno a chi compra, e a chi vende infatti eventuali insidie possono venire fuori anche successive al rogito notarile), alla gestione della trattavi ed infine al giusto formalizzare delle proposte di acquisto, richiedono competenza, studio e aggiornamento continuo. cose che vanno aldilà della mera chiusura della transazione.
Biografia di Patrizia Longo
Patrizia Longo è nata e vive a Crotone, conseguita la Maturità inizia il percorso di studi in Giurisprudenza a Pisa, nel 2006 muove i primi passi in un agenzia immobiliare di Crotone.
Collabora attivamente con diverse agenzie del territorio, fintanto che nel 2011 apre ed opera attivamente con la propria agenzia “Patrizia Longo Immobiliare“.
Nel 2017, istituita l’associazione di categoria FIMMA,(FEDERAZIONE ITALIANA MEDIATORI AGENTI D’AFFARI) viene nominata vice presidente dagli associati.Abilitato all’esercizio della professione di “Agente di affari in mediazione” nel 2018 diventa parte integrante ed indispensabile della Officina ImmobiliaRe con i colleghi Giacinto Folino e Francesco Murgeri.
intervista a patrizia longo Crotone 15/5/2020.
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le valutazioni immobiliari, sono strumenti che permettono di stabilire quanto vale un determinato bene.
A secondo degli scopi e dei fini ci sono diversi metodi per effettuare una giusta valutazione. saperli utilizzare è cosa molto importante quando si prova, anche con il fai da te, ad avere un’idea di massima del prezzo di realizzo. gli strumenti di valutazione e quindi le modalità di stima vanno scelti con cura a seconda se si vuole, ad esempio valutare:
Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.
E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione (come ad esempio i terreni edificabili) attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.
Si usa ogni qualvolta il bene si trova nelle condizioni dell’essere trasformato come ad esempio:
Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte residua.
Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica, come ad esempio il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.
Può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare.
È dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.
La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari, dati raccolti nel proseguo del tempo generalmente da un professionista del settore e costantemente aggiornati con l’evolversi del mercato.
Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing.
L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione.Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.
La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.
se oggi vuoi vendere il tuo immobile utilizza il sistema corretto per le valutazioni immobiliari per non sbagliare e non perdere tempo. se vuoi possiamo valutare noi, gratuitamente il tuo immobile. basta cliccare sul link VALUTA IL TUO IMMOBILE . se l’articolo Valutazioni immobiliari ti è piaciuto, condividilo sulla tua pagina Facebook tra i tuoi amici, puoi copiare il link oppure utilizzare i pulsanti all’inizio o alla fine di quest’articolo.
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Nel 2019 abbiamo effettuato con i clienti circa 500 appuntamenti di visione per gli immobili in vendita ovvero abbiamo accompagnato i clienti acquirenti, o potenziali tali, in visita presso gli immobili un considerevole numero di volte abbiamo così deciso di scrivere l’articolo “Acquirente e Venditore le 5 osservazioni – per vendere e per comprare casa“, quasi e naturalmente propedeutico al precedente articolo 5 passi per vendere casa che puoi rileggere direttamente su questo sito.
Abbiamo constatato che alcune osservazioni, lamentele o, in generale richieste, si ripetevano con una certa costanza e frequenza tra tutti quelli che sono alla ricerca di una casa.
Non abbiamo quindi trovato il Sacro Graal della vendita immobiliare ma stiliamo una lista, divisa in sei punti, di argomenti che spesso diamo per scontati ma che possono fare la differenza nella conclusione dell’affare, questa lista è utile sia per chi vende, sia per chi compra.
Infatti:
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inutile negarlo, una buona pubblicità capillare è sicuramente quello che serve per far visionare o portare a conoscenza di un potenziale acquirente che quel determinato immobile (o prodotto) è sul mercato. la pubblicità è ovunque i canali sono molteplici, dal passaparola alla banca dati (se ne hai una) al marketing 1.0 al marketing 2.0 al Web Marketing. siamo inondati di pubblicità costantemente, il problema principale non è quindi fare pubblicità, ma come farla. se sei un avventuriero del web, è indispensabile andare a studiare o comunque avere una minima conoscenza di come funzionano gli algoritmi di Google, quindi creando un post con ottimi parametri SEO, un infarinatura degli algoritmi dei principali social network e ultimo ma non ultimo, la cura del prodotto da pubblicizzare. dedica quindi del tempo alle foto, alla dimensione (per essere ben visibili sul web) alla luce e alla disposizione e sopratutto i testi, testi troppo lunghi o troppo corti non sono ben viste dai motori di ricerca. una buona soluzione potrebbe anche essere quella di affidarsi ad un sito di settore (a pagamento chiaramente). diffida sempre dalle soluzioni free, pubblica gratis il tuo annuncio sono semplici espedienti per recuperare la tua mail e i tuoi dati per mandarti le offerte promozionali. tu pubblichi gratis il tuo annuncio, viene messo in fondo alle classifiche (hanno valore solo gli annunci in prima pagina, massimo in seconda) e in compenso i tuoi dati vengono venduti ai professionisti del settore di questa o quell’altra categoria.La pubblicità è l’anima del commercio – H. Ford –
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