Immobili oggetto di donazione

Immobili oggetto di donazione

ACQUISTO E VENDITA DI UN IMMOBILE OGGETTO DI DONAZIONE

a cura dell’avvocato Vincenzo Cizza.


La circolabilità degli immobili provenienti da donazione può dar luogo a inconvenienti.

Al fine quindi di ridurre i rischi e valutare la sicurezza dell’acquisto e/o vendita dell’immobile è opportuno considerarne la provenienza donativa.


INDICE

  • 1. La donazione: aspetti generali.
  • 2. I problemi della donazione.
    • 2.1 La revocazione della donazione.
    • 2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.
  • 3. L’azione di revocazione ordinaria e fallimentare
  • 4. Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.
  • 5. Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.
  • 6.Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile.

  • 1.La donazione: aspetti generali.

Definizione di donazione:

è l’istituto con il quale colui che trasferisce il bene o assume un’obbligazione (detto donante) arricchisce un soggetto (detto donatario), senza ricevere nulla in cambio e per pura generosità.

Essa è un negozio giuridico fondato sullo spirito di liberalità, cioè chi compie la donazione agisce con la consapevolezza di diminuire il suo patrimonio e di aumentare quello del donatario.

Chi compie la donazione trasferisce un bene senza conseguire un corrispettivo.

La donazione di beni di non modico valore, come il caso in questione di un immobile, deve avere a pena di nullità la forma di atto pubblico, cioè deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale in presenza di due testimoni. È necessario che colui che riceve la donazione la accetti espressamente ed inoltre deve essere debitamente trascritto nei registri immobiliari.

La forma solenne è richiesta dalla normativa per far acquisire al donante la consapevolezza dell’atto che compie e del conseguente suo impoverimento.


  • 2. I problemi della donazione

La donazione, dati gli esigui costi di imposta, è uno degli istituti più economici, ma implica degli inconvenienti:

non comporta un acquisto DEFINITIVO della proprietà.

Occorre precisare che la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione è assolutamente consentita.


Nota Bene:

la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione questa però viene valutata come non sicura, in quanto la donazione è un atto revocabile e impugnabile.


Il nostro ordinamento, attraverso la revocazione, riconosce al donante la possibilità di tutelarsi innanzi a determinati comportamenti del donatario e/o al verificarsi di determinate circostanze a lui sconosciute al momento della donazione.

inoltre consente ai parenti prossimi di agire nel caso in cui le disposizioni patrimoniali del donante-defunto siano per loro lesive.

Andiamo nello specifico ad esaminare gli istituti della revocazione e dell’azione di riduzione per lesione legittima e dell’azione di riduzione legati alla donazione.


  • 2.1 La revocazione della donazione

Un elemento essenziale della donazione è l’animus donandi,ovvero

l’intenzione del donante di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale senza esservi obbligato.

Di regola, le liberalità non possono essere revocate.

Tuttavia, il legislatore,ha previsto il diritto del donante di revocare, ossia togliere efficacia alla donazione al verificarsi di motivi di ordine etico-sociale.

Questi motivi sono semplificati in questi termini:

        • nei casi di ingratitudine;
        • sopravvenienza di figli.

i casi di ingratitudine sono identificati dall’articolo 801 del Codice Civile:

“..il donatario si è reso colpevole, verso il donante, di calunnia, ingiuria grave o grave danno al suo patrimonio, gli ha rifiutato gli alimenti o addirittura ha ucciso o tentato di uccidere il donante oppure un suo ascendente o discendente.”

Ancora, la donazione può essere revocata dal donante anche nell’ipotesi disciplinata all’articolo 803 del Codice Civile, che consente la revocazione per sopravvenienza di figli:

le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o esistenza di un figlio o discendente del donante.

Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia del figlio.

La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione”

Un chiarimento Dovuto:

Per chi non sia un operatore di diritto, appare opportuno specificare che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli o discendenti, come dalla stessa Corte di Cassazione affermato e chiarito nella recente sentenza numero 5345 del 2 marzo 2017:

“…è preclusa ove il donante avesse consapevolezza alla data dell’atto di liberalità dell’esistenza di un figlio ovvero di un discendente legittimo, sicché è proprio l’assenza in assoluto di discendenti al momento della donazione che legittima la revocazione.”

La ratio delle disposizioni esaminate è da rinvenire nella volontà del legislatore di tutelare interessi di ordine morale e nell’esigenza di consentire al donante una rivalutazione dell’opportunità della donazione di fronte ad eventi successivi.

Di conseguenza, per effetto della revocazione, il donatario dovrà restituire il bene oggetto di donazione mentre.

nel caso in cui il bene sia stato alienato dovrà restituirne il valore economico.

Il legislatore ha di conseguenza tracciato dei rischi e delle insicurezze sulla circolabilità degli immobili oggetto di donazione, in quanto potremmo “facilmente” trovarci nella situazione di dover restituire l’immobile o il suo valore economico.


  • 2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.

Un rischio legato alla vendita e/o acquisto dell’immobile oggetto di donazione è dato dell’istituto della successione e della conseguente tutela riconosciuta dal nostro ordinamento ai parenti prossimi del defunto.

Nel nostro sistema legislativo al coniuge, ai figli e ai genitori del defunto, chiamati legittimari o eredi necessari, viene riservata una determinata quota del patrimonio del de cuius.

Riferimento normativo:

Ai sensi dell’articolo 536 del codice civile, tali soggetti hanno diritto a una quota minima di eredità il cui valore viene calcolato sommando ai beni lasciati dal defunto a titolo di eredità i beni donati in vita dallo stesso.

Pertanto se con la donazione di un immobile, è stata lesa la quota minima dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto a riottenere la proprietà del bene con l’azione di riduzione:

      • sia nei confronti del donatario
      • sia nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile.

Concretamente quindi potrebbe verificarsi che il donatario e/o il terzo acquirente si trovino costretti a restituire l’immobile o il suo valore agli eredi legittimari del donante, che hanno messo in discussione la donazione e abbiano agito a tutela dei propri diritti.

In subordine i legittimari possono esperire l’azione di restituzione.

L’azione di restituzione, disciplinata dagli articoli 561 del Codice Civile e seguenti.

L’azione ha lo scopo di far conseguire il pieno possesso dei beni ai legittimari attraverso la restituzione della cosa ed è esperibile sia contro i beneficiari della donazione sia contro gli aventi causa da questi.

Difficilmente ci si potrebbe sottrarre dalla restituzione dell’immobile o del pagamento dell’equivalente in denaro.

Proprio per questo sussistono timori e gravi incertezza su una potenziale compravendita di un’immobile oggetto di donazione.


  • 3.L’azione revocatoria ordinaria e fallimentare

Gli istituti sopra espletati sono rimedi tipici riconosciuti al donante e ai suoi eredi per rendere inefficace la donazione.

Essendo un negozio gratuito caratterizzato dallo spirito di liberalità, la donazione:

“non si sottrae all’applicazione della revocatoria ordinaria, qualora la diminuzione del proprio patrimonio venga realizzata al solo fine di arrecare un pregiudizio ad eventuali creditori”.

Il conseguente impoverimento del donante potrebbe anche andare a ledere gli eventuali creditori di questo.

Nella realtà, infatti, potrebbe verificarsi una donazione con fine fraudolento, ossia una donazione posta in essere per sottrarre ai creditori i beni del patrimonio del debitore-donante.

Al fine di tutelare i creditori il legislatore ha previsto gli istituti di:

  • azione revocatoria ordinaria, quale rimedio per i creditori a domandare l’inefficacia nei loro confronti di atti di disposizione del patrimonio del debitore,
  • azione revocatoria fallimentare, che permette la ricostruzione del patrimonio del fallito rendendo inefficaci le liberalità elargite da questo nel periodo antecedente alla dichiarazione di fallimento.

Breve analisi normativa della revocatoria.

L’azione revocatoria ordinaria è disciplinata dall’art. 2901 e ss del Codice Civile.

Detta azione permette al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato pregiudizi alle sue ragioni.

Tuttavia, per l’azionabilità della revocatoria ordinaria devono sussistere determinate condizioni:

  • il debitore deve aver agito nella consapevolezza del pregiudizio in concreto arrecato alle ragioni del creditore.
  • l’atto dispositivo del patrimonio deve essere di natura tale da poter danneggiare gli interessi dei creditori.

Inoltre, l’azione revocatoria comporta una dichiarazione di inefficacia relativa e non di nullità.

La donazione, per comprendere meglio, diventerebbe inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, mentre nei confronti degli altri soggetti e dei terzi acquirenti la donazione conserverebbe la sua validità ed efficacia.

Invece, l’azione revocatoria fallimentare tutela il principio della par condicio creditorum (parità di trattamento dei creditori) e ha il fine di ricostruire il patrimonio del fallito.

L’art. 64 Legge fallimentare sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori degli atti a titolo gratuito posti in essere dal fallito nel periodo immediatamente precedente alla dichiarazione di fallimento, in quanto giudicati altamente sospetti.

L’inefficacia sancita dalla norma opera in senso oggettivo ed automatico, spetta infatti al terzo provare la sua buona fede, ovvero la sua non conoscenza dello stato d’insolvenza del fallito.

Pertanto, per esperire l’azione di revocatoria fallimentare sono sufficienti i presupposti dell’esistenza dell’atto gratuito e che lo stesso sia stato compiuto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento.

Tuttavia la norma stessa prevede che l’azione revocatoria fallimentare non vada a colpire alcuni atti del debitore, quali regali d’uso e atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, a condizione che queste liberalità siano proporzionate al patrimonio del donante.


Alla luce di tutto ciò, risulta inevitabile affermare che:

“le donazioni comportano dei rischi connaturati nella gratuità dell’atto, che implica un impoverimento del patrimonio del debitore-donante, dal nostro ordinamento espressamente considerato danneggiante”.

Rischio che continua a sopravvivere ed esplicare i suoi effetti anche durante la circolabilità del bene immobile di provenienza donativa.


  • 4.Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.

L’instabilità e le incertezze derivanti dall’acquisto non definitivo della proprietà con la donazione vengono valutate e considerate anche dalle banche.

Potrebbero, infatti, sorgere problemi nel riuscire ad ottenere il mutuo su immobili oggetto di donazione.

Legislativamente non sussistono impedimenti per l’erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa.

Tuttavia l’elevato rischio di una possibile ed eventuale perdita di efficacia della donazione rende le banche inclini a rifiutare tale tipo di garanzia.

La tutela riconosciuta dal nostro ordinamento al donante, ai suoi eredi ed ai creditori portano le banche a non considerarsi sufficientemente tutelate e di conseguenza a non accettare operazioni finanziarie di tale tipo.

Vi è infatti la concreta possibilità che questi possano far valere il loro diritto a riottenere la proprietà dell’immobile, anche nei confronti di terzi acquirenti.


  • 5.Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile

Sebbene, come la stessa Corte di Cassazione nella sentenza n.965 del 16 gennaio 2019 affermato

il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”,

il nostro ordinamento ha previsto dei limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.

  • L’azione per la revoca della donazione in caso di ingratitudine del donatario può essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante o i suoi eredi siano venuti a conoscenza del fatto che consente la revocazione.
  • Mentre la revoca della donazione per sopravvenienza di figli può essere proposta entro cinque anni e il donante non può proseguire l’azione dopo la morte del figlio o del discendente.

L’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 80/2005, fissa in vent’anni decorrenti allo stato di trascrizione della donazione ovvero il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente.

Trascorso il limite di vent’anni dalla donazione, la vendita e/o acquisto dell’immobile è privo di pericoli, sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti.

Potrebbe anche verificarsi che, dopo la morte del donante, gli eredi rinuncino all’azione di riduzione.


Nota Bene:Occorre sottolineare che sono nulle per legge le eventuali rinunce all’immobile, da parte degli eredi, quando il donante è ancora in vita.

Inoltre, la Suprema Corte con l’ordinanza n.32694/19 ha affermato che:

“..in fase di trattativa, se il compratore non è adeguatamente informato circa la provenienza donativa del bene può sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’articolo 1481 del codice civile.

Questo perché l’azione donativa rende non definitivo il suo investimento.

Pertanto, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito definitivo se, dopo la stipula del preliminare, viene a conoscenza dell’esistenza di vincoli o altri impedimenti sul bene, quale la donazione.

Tempi e prescrizioni:
  • L’azione revocatoria ordinaria si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.
  • l’azione revocatoria fallimentare deve essere esperita, a pena di decadenza, entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento.

6.Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile

Appare opportuno e necessario consigliare,di verificare attentamente la documentazione e l’origine dell’immobile onde evitare futuri problemi e lunghe ed onerose battaglie legali.


Articolo scritto dall’avvocato Vincenzo Cizza del foro di Crotone per Officina ImmobiliaRe.

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Vendere casa da privato. Operazione #FalloTu

Vendere casa da privato. Operazione #FalloTu

Operazione #FalloTu

Certo, se hai del tempo da dedicare e vuoi sapere come vendere casa da privato, ecco tutte le attività legate ad una compravendita immobiliare.

Puoi tranquillamente espletare queste operazioni da solo.

Se le conosci tutte e sai come muoverti, saprai sicuramente districarti tra i documenti e nella gestione delle trattative e saprai sicuramente operare al meglio per evitare grattacapi durante la trattativa oppure, a distanza di mesi, dalla stipula del rogito notarile.

Proprio così,anche dopo la stipula del rogito notarile, tu venditore puoi rispondere di eventuali mancanze o questioni non debitamente affrontate che, in caso di compravendita, possono non venire fuori. infatti un immobile, seppur commerciabile, non è esente da vizi o impedimenti burocratici che possono venir fuori post vendita.

Cosa facciamo Noi, e cosa puoi fare anche tu per vendere casa da privato?

LA FASE PRELIMINARE:

  • Cerchiamo gli immobili in vendita sulla piazza di riferimento (in questo caso Crotone e provincia) a seconda delle richieste di acquisto pervenute oppure presenti nella nostra banca dati.
  • Effettuiamo, una volta individuato l’immobile di nostro interesse,un sopralluogo per verificare che l’immobile sia conforme o similare alle richieste pervenute.
  • Effettuiamo una valutazione di mercato secondo le nostre esperienze e la nostra conoscenza del mercato stesso, precisa e puntuale, prendendo a riferimento i dati messi a disposizione dell’agenzia del territorio, apportando i dovuti valori correttivi e allineandoli al compravenduto degli ultimi due anni nella zona più prossima.
  • le valutazione le stiliamo sia in modo informale che in forma scritta.
  • Recuperiamo e studiamo tutta la documentazione dell’immobile, in particolare:
    • Atto di provenienza
      • Per verificare la provenienza dell’immobile ed eventuali conseguenze legali post vendita per la tutela dell’acquirente e del venditore ed inoltre verifichiamo la presenza di:
        • Servitù;
        • Vincoli o atti di vincolo in genere e recupero degli stessi;
        • Concessioni edilizie;
        • Presenza di abusi sanabili o insanabili (in caso di abusi insanabili non possiamo procedere alla vendita del bene)
  • Eventuali permessi a costruire postumi;
  • Eventuali permessi in sanatoria;
  • Conformità urbanistico catastale;
  • Dichiarazione condominiale a norma di legge per verificare la presenza di liti in corso e/o spese straordinarie in discussione oppure approvate.
  • Attestazione di prestazione energetica (APE) se presente preventivo per produzione nuovo certificato a norma della nuova legge se scaduto o mancante con tecnico abilitato.
  • espletamento delle pratiche obbligatorie in materia di antiriciclaggio obbligatorie per legge.

LA FASE DI VERIFICA:

  • Effettuiamo consulenza sulla gestione degli abusi sanabili con relativo preventivo per gli oneri comunali ed ci interessiamo di munirvi di preventivo per il ripristino della documentazione da parte di tecnici abilitati di nostra fiducia (se richiesto).
  • verifica e consulenza sulla fattibilità dell’operazione, dei costi e degli oneri in caso di immobile soggetto a rischio ipoteca.
  • Gestione della pratiche saldo a stralcio su immobile interessato da ipoteca finalizzato alla vendita con avvocato in studio di nostra fiducia (se richiesto)

LA FASE OPERATIVA:

  • Gestione della pubblicità’ con fotografie professionali e relativa post produzione del materiale fotografico per la correzione di difetti di luminosità o similari.
  • Annuncio adeguato per la corretta indicizzazione sui maggiori portali italiani e sui motori di ricerca secondo gli standard SEO di Google.
  • Invio dell’annuncio ai clienti presenti in banca dati che hanno priorità’ di acquisto.
  • Gestione banca dati e contatto mirato a clienti che hanno visionato soluzioni similari.
  • Invio dell’annuncio ai clienti presenti e registrati sul nostro sito internet  mediante mailing list(priorità di acquisto 2)
  • Pubblicazione sul nostro sito internet www.crotoneimmobiliare.it, sulle più importanti pagine social e sui portali partner di Officina Immobiliare.
  • Creazione di sponsorizzazione social ADS e google ADS, con targetizzazione mirata.
  • Gestione degli appuntamenti concordati con la proprietà (se immobile occupato) e con il potenziale cliente acquirente.
  • rinnovo periodico degli annunci e analisi sull’andamento e sui riscontri pubblicitari.

LA FASE CONCLUSIVA:

  • Verifica della fattibilità economica del potenziale cliente acquirente e consulenza allo stesso per l’ottenimento del mutuo bancario mediante un consulente finanziario di nostra fiducia.
  • Ritiro della proposta di acquisto.
  • Gestione della trattativa.
  • Preparazione e conseguente stipula secondo termini di legge per la massima garanzia anche post vendita sia dell’acquirente che del venditore del preliminare di compravendita.
  • Registrazione dei documenti prodotti ai fini della compravendita all’Agenzia delle Entrate.
  • Gestione della pratica di finanziamento fino all’ottenimento del mutuo bancario e completa assistenza documentale, mediante consulenza e ausilio del promotore finanziario di nostra fiducia o incaricato dal cliente acquirente.
  • Gestione documentale e presentazione al notaio rogante della documentazione necessaria alla compravendita.
  • Conservazione e gestione documentale in materia di antiriciclaggio per anni 10 (dieci) dall’inizio del rapporto come imposto dalla normativa.

ora hai pronto il vademecum per vendere casa da privato.

cosa aspetti?

#FalloTu!


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L’intervista a Patrizia Longo

intervista a patrizia longo

L’intervista a Patrizia Longo:

intervista a patrizia longo

intervista a patrizia longo

1.Quali sono le differenze di comunicazione di oggi rispetto a 10 anni fa?

Ho iniziato la professione nel 2006, feci la mia prima acquisizione, ovvero ho trovato il mio primo appartamento da vendere attraverso l’utilizzo dell’elenco telefonico, all’epoca uno strumento indispensabile per la vita di tutti. Oggi l’elenco telefonico non esiste più, c’è internet, sono cambiate le varie normative in materia di privacy ecc, una cosa che non è mai cambiata è il rapporto con la gente, uscire a fare una passeggiata, parlare con chi si incontra è una cosa che valeva nel 2006 e vale anche oggi.

2.Come è cambiato il mercato in questi anni e quindi la richiesta?

Fondamentalmente la richiesta è rimasta la stessa. Le tipologie di richieste sono divise per target. Oggi la clientela è più informata grazie all’avvento di internet, anche se molto spesso le informazioni che raccolgono sono alcune volte superate, le normative infatti spesso cambiano di anno in anno. Oggi forse si ha più bisogno di una guida per le questioni burocratiche che nel cercare fisicamente casa.

3.In questo periodo storico, un agente immobiliare, deve specializzarsi? Tu cosa ne pensi a tal proposito? Sei specializzata?

Cambiano i clienti, le richieste e le esigenze per ogni settore, che sia residenziale commerciale o altro. Specializzarsi in uno di questi settore vuol dire rispondere in maniera più puntuale alle esigenze del clienti ed essere più incisivi. Noi di Officina ImmobiliaRe, ad esempio siamo specializzati,nel residenziale. Questo non vuol dire che ci occupiamo solo di appartamenti, ma la maggioranza delle nostre operazioni si svolge in quel settore.

4. Quale aspetto preferisci di questa professione?

Sicuramente le relazione interpersonali, sono alla base della nostra professione. Apprezzo quando si instaura con un cliente un rapporto libero, tanto ché, molto volte, mi è capitato di ricevere confidenze anche personali. Legato all’acquisto o alla vendita di un appartamento ci si porta sempre dietro un pezzo di storia personale di ogni cliente.

5.L’avvento delle nuove tecnologie ha rivoluzionato il nostro modo di vivere. Qual è stato l’impatto nella professione?

Per tanti anni non ho dato la giusta importanza alle nuove tecnologie lavorando come ho sempre fatto. Anche se ci si ostina a non voler cambiare, ci si scontra prepotentemente con la realtà infatti, il cliente oggi,  non vieni quasi più direttamente in agenzia, le prime informazioni di massima le si ottiene attraverso internet. Se c’è interesse si procede con i passaggi successivi ovvero la telefonata, l’appuntamento in ufficio e quindi la visita all’immobile. Oggi se non sei visibile al grande pubblico non esisti,puntiamo molto su questo aspetto.

6.Qual è il tuo punto di vista sulle nuove tecniche di marketing

Da un po di anni, internet è, fortunatamente alla portata di tutti. Questo però da si un vantaggio nella ricerca di informazioni in genere, ma da l’illusione che, parlo del mio settore,gestire la vendita di un qualsiasi immobile sia cosa semplice. Dalla valutazione dell’immobile, il servizio fotografico, al reperimento della documentazione, allo studio della stessa (per non far danno a chi compra, e a chi vende infatti eventuali insidie possono venire fuori anche successive al rogito notarile), alla gestione della trattavi ed infine al giusto formalizzare delle proposte di acquisto, richiedono competenza, studio e aggiornamento continuo. cose che vanno aldilà della mera chiusura della transazione.

 

  • Biografia di Patrizia Longo

    Patrizia Longo è nata e vive a Crotone, conseguita la Maturità inizia il percorso di studi in Giurisprudenza a Pisa, nel 2006 muove i primi passi in un agenzia immobiliare di Crotone.

    Collabora attivamente con diverse agenzie del territorio, fintanto che nel 2011 apre ed opera attivamente con la propria agenzia “Patrizia Longo Immobiliare“.

    Nel 2017, istituita l’associazione di categoria FIMMA,(FEDERAZIONE ITALIANA MEDIATORI AGENTI D’AFFARI) viene nominata vice presidente dagli associati.

    Abilitato all’esercizio della professione di “Agente di affari in mediazione” nel  2018 diventa parte integrante ed indispensabile della Officina ImmobiliaRe con i colleghi Giacinto Folino e Francesco Murgeri.

intervista a patrizia longo Crotone 15/5/2020.

 

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  1. Aggiornamenti sui nuovi immobili,in anteprima!sarai tra i primi a visionare gli appartamenti appena pubblicati;
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  3. Novità e informazioni legate alla fiscalità se hai già acquistato oppure se hai già compravenduto il tuo immobile o ancora, sei proprietario di immobili di qualsiasi genere, verrai tempestivamente informato su tutte le eventuali variazioni normative.
  4. periodici dal nostro Blog.

LA REGISTRAZIONE E’ COMPLETAMENTE GRATUITA.


L’agenzia immobiliare Officina ImmobiliaRe opera nella città di Crotone e nella Provincia di Crotone, in particolare nei comuni di:

Belvedere di Spinello – Caccuri – Carfizzi – Casabona – Castelsilano – Cerenzia – Cirò – Cirò Marina – Cotronei – Crotone – Crucoli – Cutro – Isola di Capo Rizzuto – Melissa – Mesoraca – Pallagorio – Petilia Policastro – Rocca di Neto – Roccabernarda – San Mauro Marchesato – San Nicola dell’Alto – Santa Severina – Savelli – Scandale – Strongoli – Umbriatico – Verzino. tutti i contenuti del sito www.crotoneimmobiliare.it appartengono alla proprietà intellettuale dell’autore.

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Valutazioni immobiliari

Valutazioni immobiliari

Quanto vale la mia casa?

per corrette valutazioni immobiliari scegli il metodo giusto per non sbagliare.

le valutazioni immobiliari, sono strumenti che permettono di stabilire quanto vale un determinato bene.

A secondo degli scopi e dei fini ci sono diversi metodi per effettuare una giusta valutazione. saperli utilizzare è cosa molto importante quando si prova, anche con il fai da te, ad avere un’idea di massima del prezzo di realizzo. gli strumenti di valutazione e quindi le modalità di stima vanno scelti con cura a seconda se si vuole, ad esempio valutare:

    • la propria casa per venderla
    • la propria casa per assicurarla
    • il proprio terreno edificabile
    • il proprio terreno agricolo
    • ecc.

Gli strumenti più utilizzati sono per le valutazioni immobiliari:

1.VALORE DI COSTO (O DI RICOSTRUZIONE DEPREZZATO).

Il costo di ricostruzione di un opera esistente è costituito dalla somma delle spese che alla data di stima si devono sostenere per realizzare un manufatto uguale o equivalente.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI COSTO
    • Quando non esiste un mercato di fabbricati simili
    • Nelle stime dei danni (esempio per assicurazioni)
    • Nella stima del valore di trasformazione delle aree edificabili.
2.VALORE DI TRASFORMAZIONE

E’ un criterio di stima che valuta un bene suscettibile di una trasformazione (come ad esempio i terreni edificabili) attraverso la differenza tra il previsto valore di mercato del bene trasformato e il costo di trasformazione.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI TRASFORMAZIONE:

Si usa ogni qualvolta il bene si trova nelle condizioni dell’essere trasformato come ad esempio:

    • Aree edificabili
    • Immobili da ristrutturare con operazioni importanti
    • Immobili da riedificare
3.VALORE COMPLEMENTARE

Il valore complementare è un criterio di stima costituito dalla combinazione tra due valori di mercato: uno riferito all’immobile complesso, l’altro riferito alla parte residua.

Il rapporto tra il valore complementare della parte e il valore totale dell’immobile complesso è definito rapporto di complementarietà economica, come ad esempio il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore dell’immobile, comprensivo del fabbricato e del terreno.

  • QUANDO SI USA IL VALORE COMPLEMENTARE
    • Espropriazioni parziali per pubblica utilità,
    • Stima del soprassuolo di un frutteto,
    • Acquisto di reliquati.
4.VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)

Può essere definito come il valore di un altro bene capace di svolgere le stesse funzioni o di fornire la stessa utilità del bene da stimare.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI SOSTITUZIONE (o di surroga)
    • Per valutare i concimi organici in base al prezzo dei concimi minerali
    • Gli alimenti del bestiame aventi simili caratteristiche nutrizionali (stima delle scorte aziendali).
5.VALORE DI CAPITALIZZAZIONE

È dato dalla accumulazione, al momento della stima, dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
    • La stima del valore del diritto di usufrutto,
    • La determinazione del debito residuo di un mutuo,
    • La stima del valore attuale di un vitalizio,
    • Il valore catastale di un immobile,
    • La stima del prezzo massimo di acquisto di un immobile per conseguire una determinata fruttuosità.
6.VALORE DI MERCATO

La stima del valore di mercato si basa su dati rilevati nel mercato e non sulle quotazioni immobiliari, dati raccolti nel proseguo del tempo generalmente da un professionista del settore e costantemente aggiornati con l’evolversi del mercato.

Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore abbiano operato in modo indipendente, non condizionato e ciascuno nel proprio interesse, con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione dopo una adeguata attività di marketing.

L’importo stimato è quindi il prezzo che l’acquirente paga per un immobile determinato da un esperto che possiede qualifica, nozioni e competenze per compiere la valutazione.Il valore di mercato si riferisce a una data certa (data della stima) in quanto i mercati e le loro condizioni variano nel tempo e un prezzo valido oggi può risultare scorretto in un tempo diverso.

La permanenza dell’immobile sul mercato varia a seconda del tipo di immobile e dell’andamento del mercato, ma deve essere sufficientemente adeguata a far sì che sia l’immobile sia posto all’attenzione di un appropriato numero di potenziali acquirenti.

  • QUANDO SI USA IL VALORE DI MERCATO 
    • Quando si vuole mettere sul mercato un immobile nell’immediato ai fini della vendita.

se oggi vuoi vendere il tuo immobile utilizza il sistema corretto per le valutazioni immobiliari per non sbagliare e non perdere tempo. se vuoi possiamo valutare noi, gratuitamente il tuo immobile. basta cliccare sul link VALUTA IL TUO IMMOBILE . se l’articolo Valutazioni immobiliari ti è piaciuto, condividilo sulla tua pagina Facebook tra i tuoi amici, puoi copiare il link oppure utilizzare i pulsanti all’inizio o alla fine di quest’articolo.

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Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni

Per vendere  e per comprare casa.

Nel 2019 abbiamo effettuato con i clienti circa 500 appuntamenti di visione  per gli immobili in vendita ovvero abbiamo accompagnato i clienti acquirenti, o potenziali tali, in visita presso gli immobili un considerevole numero di volte abbiamo così deciso di scrivere l’articolo “Acquirente e Venditore le 5 osservazioni – per vendere e per comprare casa“, quasi e naturalmente propedeutico al precedente articolo 5 passi per vendere casa che puoi rileggere direttamente su questo sito.

Abbiamo constatato che alcune osservazioni, lamentele o, in generale richieste, si ripetevano con una certa costanza e frequenza tra tutti quelli che sono alla ricerca di una casa.

Non abbiamo quindi trovato il Sacro Graal della vendita immobiliare ma stiliamo una lista, divisa in sei punti, di argomenti che spesso diamo per scontati ma che possono fare la differenza nella conclusione dell’affare, questa lista è utile sia per chi vende, sia per chi compra.

Infatti:

  • CHI VENDE può tenere a mente queste osservazioni per meglio presentare il proprio immobile.
  • CHI COMPRA invece, può tenere a mente questa lista per verificare le qualità dell’immobile in visione.

Acquirente e Venditore le 5 osservazioni – le osservazioni più comuni:

  1. L’esposizione.

    • tante volte, nonostante la descrizione dell’annuncio lo indichi, chi compra non riesce ad assimilare questa informazione. una falsa aspettativa in momento di visita.
      • Cliente Venditore, specifica sempre, specie durante il colloquio telefonico l’esposizione dell’appartamento.
      • Cliente Acquirente, se stai venendo a vedere un piano terra “vista muro” e ti si viene ribadito al telefono, non aspettarti la vista mare, anche se è nelle sue vicinanze.
  2. Le camere.

    • Cliente Venditore, metti a disposizione dell’acquirente una planimetria catastale, prima della visita. si renderà conto già prima della possibilità o meno di creare ulteriori spazi. risparmierete tempo entrambi.
    • Cliente Acquirente, se ti è stato indicato che ci sono 2 camere da letto, e sono 85 metri quadrati, è quasi inutile cercare di ricavare la terza camera, probabilmente, stai cercando l’immobile nella fascia di prezzo e nella tipologia sbagliata. 
  3. Conformità Urbanistica.

    • Cliente Venditore,va bene avere una diversa disposizione degli spazi interni in planimetria, la sistemerete il prima possibile è prima del rogito notarile, ma se avete mezzo appartamento abusivo evitate di far perdere tempo all’acquirente.
    • Cliente Acquirente, se l’appartamento è abusivo e dichiari il falso in atto pubblico pur di strappare apparentemente un prezzo conveniente, sappi che ti stai prendendo una patata bollente che dovrai gestire in futuro, (e se devi fare mutuo stai perdendo tempo).
  4. Ordine.

    • Cliente Venditore, rendi l’appartamento da vendere (se non lo abiti) in condizioni ottimali per il primo impatto, svuotalo, oppure puliscilo o ancora, se non puoi svuotarlo o lo abiti, mettilo in ordine. i primi cinque secondi di visita lasciano, nel cliente potenziale acquirente la buona o la cattiva sensazione dell’acquirente.
    • Cliente Acquirente, se l’appartamento è sciatto,sporco o in disordine, prova a guardare oltre!
  5. Il prezzo.

    • Cliente Venditore,se hai già fatto una valutazione dell’immobile è ti è stato suggerito un probabile valore di mercato, magari da un professionista, non provare ad incrementare il prezzo di ulteriori 50.000€, l’amatore non esiste e i tuoi mobili non li vuole nessuno (salvo diversi accordi)
    • Cliente Acquirente se hai seguito i primi 5 punti, e ti rendi conto che il prezzo è più o meno in linea con i prezzi di mercato (anche tu puoi chiedere una valutazione dell’immobile che acquisti),va bene sì imbastire una trattativa ma il mercato non è fermo, se non lo compri tu, rischi di perdere l’immobile. avanti il prossimo.

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5 passi per vendere il tuo immobile

vendere

Photo by Riccardo Annandale Crotone – 5 passi per vendere il tuo immobile    E’stato stimato che nel 2019, i tempi medi per vendere un immobile sono circa 150 giorni, anche se l’offerta immobiliare,negli ultimi anni ha superato di gran lunga la domanda, ci sono alcuni immobili che vengono compravenduti in un lasso di tempo accettabile, ovvero nei 150 giorni, ed altri invece, che rimangono invenduti per anni. cosa permette dunque ad un immobile di essere compravenduto nei tempi medi o cosa invece fa si che rimangano invenduti per anni? la risposta è semplice quanto di difficile attuazione, una delle attività che vado ad elencare non è stata adeguatamente eseguita tardando o addirittura impedendo la compravendita dell’immobile.

Ecco i 5 passi:

PASSO 1. DOCUMENTAZIONE

ecco cosa puoi fare:
    • vendere la casa o l’appartamento più bello del mondo,
    • al giusto prezzo di mercato,
    • trovare il giusto acquirente molto interessato alla casa,
ma se la documentazione non è in ordine, se i documenti sono mancanti o ancora se vi sono abusi edilizi non risolti o irrisolvibili nell’immediato nessuna banca concederebbe un mutuo, rischiando di perdere o di distogliere l’attenzione ( e quindi l’interessamento)dell’acquirente o peggio ancora, qualora quest’ultimo non abbia necessità di accedere ad un mutuo bancario potresti trasferirgli un grattacapo qualora volesse vendere a sua volta l’appartamento . ecco la documentazione necessaria per poter procedere con il secondo passo:
  1. atto di provenienza (o atto di acquisto)
  2. planimetria catastale,
  3. visura catastale,
  4. visura ipotecaria
  5.  ape
reperita la documentazione non ti  resta che procedere con il secondo passo.

PASSO 2. PREZZO.

l’individuazione del prezzo è un buon 65% del successo dell’operazione. individuare il prezzo corretto dell’immobile è cosa complicata, non importa che tu abbia speso miliardi di lire quando hai comprato nel 1999, oggi il prezzo più probabile di mercato (prezzo  più probabile di mercato) è dato da una serie di fattori quali:
  • la posizione
  • la dimensione
  • il piano
  • la vista
  • lo stato ecc ecc
potresti farti un idea andando sul sito dell’agenzia del territorio e vedere il prezzo al metro quadrato dell’ultimo anno in una determinata zona della tua città, ma attenzione, l’agenzia del territorio raccoglie i dati su macro-aree,a quei dati vanno applicati dei fattori correttivi che generalmente è materia di un operatore del settore oppure potresti vedere il prezzo degli appartamenti più vicini possibili alla tua zona, ma non copiare il prezzo se sono ancora li da vendere vuol dire che è il prezzo è sbagliato! (attenzione a non cadere nella trappola del “te lo valuto tanto così prendo l’incarico alla vendita”), l”immobile si vende al giusto prezzo di mercato, non si fanno magie. nemmeno noi le facciamo!

PASSO 3. PROMOZIONE

La pubblicità è l’anima del commercio – H. Ford – 

inutile negarlo, una buona pubblicità capillare è sicuramente quello che serve per far visionare o portare a conoscenza di un potenziale acquirente che quel determinato immobile (o prodotto)  è sul mercato. la pubblicità è ovunque i canali sono molteplici, dal passaparola alla banca dati (se ne hai una) al marketing 1.0 al marketing 2.0 al Web Marketing. siamo inondati di pubblicità costantemente, il problema principale non è quindi fare pubblicità, ma come farla. se sei un avventuriero del web, è indispensabile andare a studiare o comunque avere una minima conoscenza di come funzionano gli algoritmi di Google, quindi creando un post con ottimi parametri SEO, un infarinatura degli algoritmi dei principali social network e ultimo ma non ultimo, la cura del prodotto da pubblicizzare. dedica quindi del tempo alle foto, alla dimensione (per essere ben visibili sul web) alla luce e alla disposizione e sopratutto i testi, testi troppo lunghi o troppo corti non sono ben viste dai motori di ricerca. una buona soluzione potrebbe anche essere quella di affidarsi ad un sito di settore (a pagamento chiaramente). diffida sempre dalle soluzioni free, pubblica gratis il tuo annuncio sono semplici espedienti per recuperare la tua mail e i tuoi dati per mandarti le offerte promozionali. tu pubblichi gratis il tuo annuncio, viene messo in fondo alle classifiche (hanno valore solo gli annunci in prima pagina, massimo in seconda) e in compenso i tuoi dati vengono venduti ai professionisti del settore di questa o quell’altra categoria.

PASSO 4. VISITE

se i primi tre passi sono stati eseguiti alla perfezione, inizierai ad essere contattato da potenziali acquirenti, molti acquirenti. Nonostante il tuo certosino lavoro di preparazione verranno e vorranno
  • la camera in più (anche se l’avevi scritto chiaramente che era un monolocale),
  • altri ti contatteranno per altre foto (anche se lo stesso monolocale lo avevi fotografato da tutti gli angoli, e avevi pubblicato 30 foto, virtual tour e video di presentazione),
ma poco importa, arriverà quel potenziale acquirente che finalmente ha trovato quello che cercavi, e quindi?

PASSO 5. INDIVIDUAZIONE

quindi individua il potenziale acquirente verifica che lo possa comprare il prodotto, impegnati solo dopo che aver verificato la possibilità economica o che ti possa garantito (per iscritto) la possibilità di accesso al credito,se così è sei ad un passo dal rogito notarile stila un preliminare di compravendita, in mancanza probabilmente non hai finito devi ripeterei i passi su descritti. gli annunci scadono, i tempi cambiano, devi rinnovarti periodicamente,se non hai ancora venduto, hai sbagliato uno dei punti su descritti! quindi RIPROVA! se l’articolo Crotone – 5 passi per vendere il tuo immobile ti è piaciuto, ti prego di condividerlo sulla tua pagina Facebook o nei social a te più graditi, puoi copiare il link oppure utilizzare i pulsanti all’inizio o alla fine di quest’articolo.

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