Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!

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Immobile proveniente da una successione: i pericoli possibili!

Immobile proveniente da una successione? spesso non si indaga a fondo sulla regolarità delle trascrizioni.
Quando si apre una successione gli eredi, entro l’anno successivo al decesso del congiunto, devono presentare presso l’agenzia delle entrate la dichiarazione di successione.

La dichiarazione di successione è un documento necessario al fisco per il pagamento delle eventuali imposte previste sul patrimonio ereditato ovvero è un mero adempimento fiscale che tutti gli aventi diritto all’eredità possono compiere, per evitare eventuali sanzioni dovute all’omissione sul pagamento delle imposte.

La dichiarazione di successione però non determina un’accettazione di eredità.

Per diventare eredi a tutti gli effetti, gli eredi dovranno accettare espressamente o tacitamente l’eredità l’Immobile proveniente da una successione o più in genere dell’eredità tutta.

L’accettazione espressa dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione espressa si effettua mediante scrittura privata o atto pubblico redatto da un notaio, in entrambi i casi, la scrittura dovrà essere registrata all’Agenzia delle Entrate e trascritta alla conservatoria dei registri immobiliari.

è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.

L’accettazione tacita dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione tacita invece si desume con la volontà dell’erede o degli eredi che compiono azioni incompatibili con la volontà di rinunciare, basti pensare ad un erede che abita un immobile a lui succeduto.

Questi che lo abita è dimostra una indiscussa volontà ad accettare il bene e l’eredità in genere.

Anche se la volontà è tacitamente manifesta questi, dovrà comunque eseguire l’ultimo adempimento trascrivendo la volontà presso la conservatoria dei registri immobiliari.

è possibile effettuare l’accettazione espressa entro 10 anni dalla morte del congiunto, superato questo periodo questa facoltà è prescritta.

L’accettazione è tacita quando il chiamato all’eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede, avviene a seguito di atti che presuppongono la concreta ed effettiva volontà di accettare l’eredità pur in assenza di una dichiarazione esplicita in tal senso.

Costituiscono esempi di accettazione tacita:

  • il pagamento da parte del chiamato dei debiti ereditari con denaro dell’eredità;
  • il compimento di atti di disposizione di beni ereditari;
  • la presentazione della domanda giudiziale di divisione ereditaria;
  • la presentazione di richiesta di volture catastali dei beni appartenenti al congiunto defunto;
  • La messa in vendita dei beni oggetto della dichiarazione di successione appartenenti al defunto;

NON rientrano invece in una chiara manifestazione di accettazione dell’eredità a tutte quelle operazioni sugli immobili di carattere conservativo, di vigilanza e di ordinaria amministrazione come, ad esempio la denuncia di successione e il pagamento della relativa imposta.

La vendita di un immobile è una chiara intenzione di accettazione dell’eredità, un esempio

La vendita o la donazione di un immobile proveniente da una dichiarazione di successione sono un altro chiaro esempio di accettazione tacita dell’eredità.

Il venditore in questo caso, legittimo erede, diventa proprietario (in modo retroattivo dalla morte del defunto) accettando l’eredità contestualmente alla vendita del bene.

L’accettazione dell’eredità, anche se effettuata anni dopo l’apertura delle successione, ha effetti retroattivi (articolo 459),effettuata l’accettazione dell’eredità questi ne diventa proprietario fin dalla data di morte del congiunto per garantire un efficace gestione dei beni e dei diritti nel periodo di vuoto che intercorre tra la morte del defunto e l’effettivo atto di accettazione da parte dell’erede.

In fase di rogito finale infatti il venditore è tenuto (se non fatto in precedenza) all’accettazione dell’eredità e quindi al pagamento dell’imposta per la tutela, sia del futuro acquirente ma anche degli altri eredi legittimi da un eventuale erede apparente.

La continuità delle trascrizioni dell’Immobile proveniente da una successione

L’accettazione dell’eredità (sia espressa che tacita) infatti garantiscono il rispetto della continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, in mancanza di questi il futuro acquirente non potrà far valere il proprio acquisto nei confronti di terzi.

La mancanza delle trascrizioni riguardanti l’Immobile proveniente da una successione può avere questi effetti:

  • Nullità degli atti successivi: Per il principio di continuità delle trascrizioni, le successive trascrizioni producono effetto nullo, ovvero eventuali atti successivi possono essere considerati nulli.
  • Possibilità della pubblicità sanante:  trascorsi cinque anni dall’acquisto di un immobile, se l’immobile ha avuto titoli di provenienza invalidi ,dimostrata la buona fede dell’operazione questi possono essere sanati, in caso di mancanza delle trascrizioni questa possibilità viene meno.
  • Il bene non tutela il credito, in caso di azioni legali verso un terzo, proprietario di un immobile sul quale fare iscrivere ipoteca questo, in mancanza della continuità delle trascrizioni non può essere aggredito con la conseguenza di non potersi veder recuperare il credito.
  • L’istituto di credito al quale si chiede un mutuo di qualsiasi natura, mettendo a garanzia il proprio bene sul quale iscrivere ipoteca, per il principio sopra descritto, potrebbe rifiutarsi di concedere il finanziamento.

Per prassi giurisprudenziale, la trascrizione tacita dell’Immobile proveniente da una successione o più in generale dell’eredità si dovrebbe effettuare nei vent’anni dalla morte del congiunto poiché oltre i vent’anni si potrebbe invocare l’istituto dell’usucapione ma nella realtà, un eventuale erede legittimo potrebbe in qualsiasi momento avere pretese sull’eredità in quanto tale facoltà è imprescrittibile

Abusi edilizi: chi compra casa è responsabile dei vecchi abusi

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Abusi edilizi: chi compra casa è responsabile dei vecchi abusi

Per il Tar Campania il proprietario non può sottrarsi all’obbligo di demolizione e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario.

Il Tar della Campania con la sentenza n. 4313 del 24 giugno 2021 ha respinto il ricorso sull’impugnazione di un’ordinanza di demolizione di abusi edilizi eseguiti e il ripristino dello stato dei luoghi.

secondo il Tribunale un’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori di un immobile ad altro titolo pur non essendo autori degli abusi.

il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e non può addossare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, tuttavia ha il diritto di rivalersi nei confronti dell’effettivo autore dell’abuso attraverso una causa civile.

Sanzioni abusi edilizi: il caso

rimandiamo alla lettura completa del caso direttamente dal sito de “ILSOLE24ore”

Ricorso respinto: il proprietario può essere sanzionato

Per i giudici del Tar della Campania, l’acquirente di un immobile succede nel diritto reale e nelle posizioni soggettive attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, compresa l’abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria sia dell’ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà.

Nella sentenza si legge inoltre che l’amministrazione comunale può sanzionare anche i proprietari o possessori ad altro titolo i quali, pur non essendo autori degli abusi, che abbiano incautamente ricevuto il bene pur in presenza di irregolarità edilizie, non potendo, quindi, invocare a loro discolpa un affidamento incolpevole.

Inoltre si fa riferimento all’articolo 31 del Dpr 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali – con indicazione delle sanzioni ammnistrative) dove viene individuato il proprietario tra i destinatari dell’ingiunzione di rimozione o di demolizione di abusi edilizi che è il solo soggetto legittimato a intervenire sull’immobile e a eliminare così un abuso anche in precedenza realizzato.

Pertanto per il Tar, il proprietario non può sottrarsi all’obbligo e dare l’esclusiva responsabilità a terzi o al precedente proprietario, ma ne è direttamente responsabile. Il proprietario però può rivalersi, sul piano civilistico, nei confronti dell’effettivo autore della trasformazione abusiva

I vizi occulti nella compravendita immobiliare

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I vizi occulti nella compravendita immobiliare

Vizi Occulti, Premessa

I vizi Occulti, in tema di compravendita, possono originare controversie tra venditore e acquirente nel caso in cui l’oggetto della compravendita presenti appunto, vizi occulti o occultati, difetti non riscontrati alla consegna, dal nuovo proprietario.

Situazione che potrebbe aggravarsi laddove i vizi occulti o meno comportino danni a terzi, dovendosi stabilire, in tale ipotesi, a chi spetti l’onere delle riparazioni ed il conseguente obbligo di risarcimento danni.

Orbene, le norme sulla garanzia per i vizi, previste dagli artt. 1490 e ss. del codice civile costituiscono il quadro normativo di riferimento per la tutela del compratore contro in attuazione o l’inesatta attuazione dell’effetto traslativo del diritto di proprietà.

Si fa riferimento ad una speciale responsabilità contrattuale del venditore, il cui fondamento è costituito dalla imperfetta realizzazione del risultato traslativo, dipendente dalla inidoneità del materiale relativo alla cosa venduta, inidoneità preesistente alla conclusione del contratto.

La disciplina della garanzia per vizi occulti e non pone il venditore in una situazione che può definirsi di “soggezione”, esponendolo all’iniziativa del compratore.

Il compratore infatti potrà, dopo la scoperta del vizio, a sua scelta, eccetto che per i casi in cui gli usi escludano la risoluzione del contratto, richiederne una modificazione o la sua caducazione mediante due azioni:

  • actio quanti minoris (ovvero alla riduzione del prezzo – azione estimatoria)
  •  l’ “actio redhibitoria” (risoluzione del contratto – azione redibitoria) – ai sensi degli  artt. 1492 e  1493 del codice civile, nonché, nelle ipotesi di conoscenza o negligente ignoranza del vizio da parte del venditore, spetterà al compratore il risarcimento dei danni, ai sensi dell’ art. 1494 c.c..

Il compratore non dispone invece (neppure a titolo di risarcimento del danno in forma specifica), di un’azione “di esatto adempimento” per ottenere dal venditore l’eliminazione dei vizi della cosa venduta.

Tale rimedio gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione del bene.

Il concetto di vizi occulti

E’ bene chiarire che il compratore potrà reclamare per le vie legali solo i vizi che la dottrina definisce “vizi occulti”, nel senso che l’acquirente, al momento della stipula, non solo non ne aveva effettivamente conoscenza, ma non avrebbe potuto neppure rilevarli utilizzando l’ordinaria diligenza.

L’art. 1490 c.c., disciplinando la garanzia per vizi, si riferisce al caso in cui la cosa acquistata presenti

“..un’alterazione patologica o una anomalia strutturale che la renda inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore.”

I vizi occulti sono da intendersi come vizi materiali restando invece, al di fuori dell’ambito di applicazione dell’art. 1490 c.c. i vizi connessi all’acquisto di crediti, beni immateriali, contratti.

La garanzia per i vizi occulti è dovuta per il solo fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente dalla colpa del venditore.

Dato indefettibile è però la necessaria preesistenza del vizio alla vendita, per le cose individuate, e all’individuazione per le cose di genere.

Infatti, si ritiene che il vizio posteriore alla conclusione del contratto debba essere configurato come inesatto adempimento e che non possa pertanto rientrare nella garanzia, a meno che esso sia conseguenza di cause preesistenti.

Più precisamente, si hanno vizi redibitori con conseguente risoluzione del contratto,  quando nella cosa venduta:

sussistono imperfezioni concernenti il processo di produzione, di fabbricazione e di formazione, che rendono la cosa inidonea all’uso al quale è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”

Con specifico riferimento alla compravendita di immobili, appare evidente che un immobile acquistato, ma di vecchia costruzione, possa presentare limitazioni e carenze (un’impiantistica vetusta, barriere architettoniche, dimensioni ridotte dell’ascensore o assenza totale dello stesso, materiali datati o non più regolamentari, accessori che potrebbero non funzionare), senza che ciò possa rientrare nella casistica dei vizi occulti, perché ben manifesti ad ogni visitatore acquirente.

Per meglio comprendere la casistica rientrante nei vizi occulti può essere utile tracciare una distinzione, riconosciuta nel sistema positivo, relativa alle difformità della cosa venduta, tra i vizi occulti e la cd. “mancanza di qualità” che inerisce, più propriamente agli elementi sostanziali, i quali, all’interno del medesimo genere, influiscono sulla classificazione della cosa in una specie piuttosto che in un’altra.

La distinzione tra presenza di vizi occulti e non ed assenza di qualità promesse od essenziali rileva, infatti, ai fini della disciplina applicabile, in quanto nell’ ipotesi di mancanza di qualità l’art. 1497 c.c., non contempla il rimedio relativo alla riduzione del prezzo (concedendo all’acquirente soltanto il diritto di ottenere la risoluzione del contratto), rimedio previsto, invece, dall’ art. 1492 c.c., per il caso di vizi.

Le soluzioni poste a tutela del compratore nei casi di mancanza di qualità, dunque, sono quelle di cui agli artt. 1453 ss. cioè la risoluzione del contratto per inadempimento, ed implicano, a differenza delle azioni edilizie, il contegno colpevole del venditore.

Si ha, inoltre, consegna di “aliud pro alio, quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso da quello della cosa consegnata, ovvero presenta difetti che le impediscono di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti.

In caso di aliud pro alio datum si ha una vera e propria ipotesi di inadempimento.

In tal caso il compratore non è soggetto ad alcun onere di denuncia, ma ha la possibilità sia di domandare l’adempimento, sia di esperire l’azione di risoluzione, secondo quanto stabilito dall’ art. 1453 c.c., il venditore sarà responsabile solo se colpevole, secondo i principi generali che regolano l’inadempimento.

In tema di distinzione tra vizio ed aliud pro alio la Cassazione recentemente è intervenuta affermando che

“..si ha consegna di aliud pro alio, che dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell’ art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione, qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l’utilità richiesta.”

In caso di risoluzione inoltre, a seguito dell’accertamento della ricorrenza di aliud pro alio precisa la giurisprudenza, il venditore è tenuto a restituire, oltre alle somme ricevute, anche gli interessi legali a decorrere dal giorno in cui le somme stesse gli furono consegnate dall’acquirente, senza che tale obbligo possa considerarsi neutralizzato dal godimento del bene ricevuto dal compratore.

Tornando ai vizi occulti, la giurisprudenza della Suprema Corte ha avuto modo di precisare che gravi difetti, definibili come “vizi” sono

“…quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.  Pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità del medesimo (Cfr. Cass. Sez. 2 Civ., n.5632 – 18/04/2002).

Sentenza confermata con l’ordinanza del 4 ottobre 2018, n. 24230 in cui si legge che

“i vizi devono incidere sul libero godimento del bene stesso”.

Rientrerebbero, inoltre, tra i gravi difetti dell’opera quelli non totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile, come, ad esempio i difetti relativi all’efficienza dell’impianto idrico, la presenza di infiltrazioni e umidità, la presenza di crepe imputabili a cause che ne pregiudicano il godimento.

Con le Sezioni Unite del 2017 n. 7756, il Supremo Consesso, in merito ai gravi vizi e difetti dell’opera, ha stabilito che possono essere anche quelli afferenti a parti secondarie e accessorie (come le impermeabilizzazioni o i rivestimenti), purché compromettano la funzionalità globale e l’utilizzazione dell’immobile.

Circa gli effetti della risoluzione del contratto, al venditore compete la restituzione del prezzo e il rimborso delle spese e dei pagamenti strettamente connessi alla vendita, mentre all’acquirente spetta la restituzione del bene, a patto che non sia venuto meno in conseguenza dei vizi (a titolo esemplificativo, si pensi all’ esplosione di un oggetto elettrico per un difetto di fabbricazione).

Vizi Occulti: Esclusione o modificazione convenzionale della garanzia

Il 2° comma dell’articolo in esame prevede la possibilità, diversamente rispetto alla garanzia per evizione (la quale, anche ove esclusa, comporta sempre l’obbligo di restituire il prezzo, a meno che la vendita non sia stata convenuta “a rischio e pericolo” del compratore) che la garanzia per vizi può essere esclusa in modo totale.

Tuttavia tale clausola sarà nulla se il venditore ha taciuto in mala fede i vizi al compratore.

Si è, tuttavia, precisato che il “silenzio malizioso” dell’alienante non comporta la nullità di tale clausola, occorrendo, piuttosto, una vera e propria attività di occultamento.

Tale attività, secondo la giurisprudenza, per assumere rilevanza deve consistere non già nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, che sia funzionale a nascondere il vizio della cosa.

La nullità del patto con cui si esclude o limita la garanzia, nell’ipotesi in cui i vizi siano stati in mala fede taciuti al venditore, è da taluno ricondotta al principio di cui all’ art. 1229 c.c.: per mala fede si dovrebbe intendere, dunque, dolo o colpa grave.

Altra impostazione, invece, ha sottolineato che per mala fede si dovrebbe intendere la conoscenza del vizio da parte del venditore e silenzio dolosamente preordinato ad ingannare il compratore.

Secondo altra tesi, la nullità della clausola di esonero o limitazione della garanzia avrebbe rilevanza autonoma rispetto all’ art. 1229 (in presenza del patto di esonero, infatti, il venditore alienerebbe il bene senza tuttavia promettere che esso abbia certi requisiti di integrità o qualità; l’eventuale difetto della cosa venduta non costituirebbe, perciò, una ipotesi di inadempimento e verrebbe meno la ragione per riferirsi all’ art. 1229): sicché tale clausola sarebbe nulla nel solo caso di mala fede e non anche in quello di colpa grave.

La giurisprudenza, seguendo il secondo dei tre descritti orientamenti, ritiene valida la clausola anche nel caso di colpa grave del venditore che ha taciuto i vizi della cosa.

La giurisprudenza tende a considerarle come clausole di stile ed esclude, quindi, che possano incidere sulla garanzia ex art. 1490, 2° co.

Tuttavia, qualora nel contratto siano presenti clausole che si riferiscono ad un’attività di approvazione del compratore quale ad esempio la clausola “merce come vista” oppure “vista e piaciuta” si ritiene che queste siano idonee ad escludere la garanzia per i vizi apparenti ma non anche quelli occulti.

La clausola con cui si esclude o si limita la garanzia di cui all’articolo in commento qualora siano predisposte dal venditore ed inserite in condizioni generali di contratto incontrano i limiti di cui all’ art. 1341 c.c., esse saranno dunque considerate vessatorie e quindi dovranno essere approvata per iscritto ai sensi dell’art. 1341 (C. 12759/1993; C. 3418/1993).

Peraltro, se essa è contenuta in un contratto stipulato da un consumatore con un professionista, è comunque inefficace, anche se negoziata individualmente dalle parti (art. 1469 c.c. quinquies).

Vizi occulti, casi di specie: preliminare di vendita e vendita di cosa futura

La possibilità di applicare al contratto preliminare le norme sulla garanzia per i vizi della cosa promessa, per lungo tempo è stata reputata inammissibile dalla conforme giurisprudenza, posto che i vizi riguarderebbero un bene non ancora venduto e legittimerebbero il promissario acquirente a chiedere soltanto la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente ed il risarcimento dei danni.

A partire dalla fine degli anni ’70, tuttavia, in presenza di vizi nella cosa promessa ed a fronte dell’inadempimento del promittente venditore, è stata ammessa la possibilità per il promissario acquirente di domandare, alternativamente alla risoluzione del contratto preliminare, la condanna del promittente ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa anche cumulativamente con l’azione di esecuzione specifica

Tale nuovo indirizzo ha subito ulteriori sviluppi in virtù di decisioni che hanno riconosciuto al futuro acquirente altresì la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo

Parte della giurisprudenza, peraltro, in presenza di vizi occulti o meno e difformità del bene promesso in vendita, pur riconoscendo in capo al promissario acquirente la possibilità di esperire l’azione di riduzione del prezzo contestualmente all’azione di esecuzione specifica, esclude la possibilità di chiedere, in alternativa alla riduzione del prezzo, l’eliminazione dei vizi.

In ogni caso, la giurisprudenza reputa non applicabile al contratto preliminare di vendita la disciplina relativa al termine di decadenza per la denuncia dei vizi, prevista dall’ art. 1495 c.c. per il contratto di vendita (8 giorni dalla scoperta, salvo un diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge)

Il rimedio della garanzia per vizi occulti, previsto dall’art. 1490 a tutela del compratore, è reputato applicabile anche nell’ipotesi di vendita di cosa futura.

Unica eccezione, che consente al venditore di essere esonerato da responsabilità, è che egli abbia ignorato senza colpa i vizi della cosa.

Dovrà per questo fornire in giudizio la prova liberatoria. Egli è esonerato dal pagare i danni nel caso dimostri che, senza sua colpa, non era a conoscenza dei vizi e pertanto non poteva darne informazione al compratore, come imposto dai doveri di correttezza in fase di trattativa.

La denunzia dei vizi occulti

Il legislatore, quanto alla tempistica per l’attivazione delle garanzie, impone celerità di azione.

Ed infatti, a meno che il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o, al contrario, l’abbia occultato, l’acquirente deve denunziare all’alienante i vizi occulti stessi, entro il termine, decisamente breve, di otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.

Il tempo necessario per il compimento della prescrizione dell’azione, inoltre, è abbreviato a solo un anno dalla consegna, anche se il compratore, convenuto per l’esecuzione del contratto, avrà sempre diritto a far valere la garanzia, a patto che il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e in ogni caso prima del decorso dell’anno dalla consegna (così dispone l’art. 1495 c.c.).

Nel caso di vendita di beni di consumo, ovvero nei contratti in cui il venditore è un professionista e l’acquirente un consumatore, la normativa applicabile è poi quella di cui al Codice del Consumo (d. lgs. n. 206/2005) che detta una disciplina di favore nei confronti del consumatore, in ragione della sua “debolezza” contrattuale.

Si segnala altresì, un orientamento giurisprudenziale che nel consentire anche all’acquirente di immobile che presenti vizi occulti e difetti di una certa gravità, di addebitare la responsabilità al venditore, qualora il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto, alla stregua di quanto dispone l’art. 1669 c.c.

riconosce che il compratore possa denunciare i vizi occulti che si siano presentati nell’arco di dieci anni dal compimento dell’opera.

La denunzia di vizi occulti, inoltre, deve essere fatta al venditore entro un anno dalla scoperta del difetto (e non otto giorni, come nella garanzia per evizione) e la relativa azione si prescrive nel termine di un anno dalla denunzia (e non un anno dalla consegna del bene, come nella garanzia per evizione).

Immobili oggetto di donazione

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Immobili oggetto di donazione

La circolabilità degli immobili provenienti da donazione può dar luogo a inconvenienti.

Al fine quindi di ridurre i rischi e valutare la sicurezza dell’acquisto e/o vendita dell’immobile è opportuno considerarne la provenienza donativa.


La donazione: aspetti generali.

Definizione di donazione:

è l’istituto con il quale colui che trasferisce il bene o assume un’obbligazione (detto donante) arricchisce un soggetto (detto donatario), senza ricevere nulla in cambio e per pura generosità.

Essa è un negozio giuridico fondato sullo spirito di liberalità, cioè chi compie la donazione agisce con la consapevolezza di diminuire il suo patrimonio e di aumentare quello del donatario.

Chi compie la donazione trasferisce un bene senza conseguire un corrispettivo.

La donazione di beni di non modico valore, come il caso in questione di un immobile, deve avere a pena di nullità la forma di atto pubblico, cioè deve essere redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale in presenza di due testimoni. È necessario che colui che riceve la donazione la accetti espressamente ed inoltre deve essere debitamente trascritto nei registri immobiliari.

La forma solenne è richiesta dalla normativa per far acquisire al donante la consapevolezza dell’atto che compie e del conseguente suo impoverimento.

I problemi della donazione

La donazione, dati gli esigui costi di imposta, è uno degli istituti più economici, ma implica degli inconvenienti:

non comporta un acquisto DEFINITIVO della proprietà.

Occorre precisare che la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione è assolutamente consentita.

Nota Bene:

la vendita o acquisto di un immobile proveniente da donazione questa però viene valutata come non sicura, in quanto la donazione è un atto revocabile e impugnabile.

Il nostro ordinamento, attraverso la revocazione, riconosce al donante la possibilità di tutelarsi innanzi a determinati comportamenti del donatario e/o al verificarsi di determinate circostanze a lui sconosciute al momento della donazione.

inoltre consente ai parenti prossimi di agire nel caso in cui le disposizioni patrimoniali del donante-defunto siano per loro lesive.

Andiamo nello specifico ad esaminare gli istituti della revocazione e dell’azione di riduzione per lesione legittima e dell’azione di riduzione legati alla donazione.

2.1 La revocazione della donazione

Un elemento essenziale della donazione è l’animus donandi,ovvero

l’intenzione del donante di attribuire ad altri un vantaggio patrimoniale senza esservi obbligato.

Di regola, le liberalità non possono essere revocate.

Tuttavia, il legislatore,ha previsto il diritto del donante di revocare, ossia togliere efficacia alla donazione al verificarsi di motivi di ordine etico-sociale.

Questi motivi sono semplificati in questi termini:

        • nei casi di ingratitudine;
        • sopravvenienza di figli.

i casi di ingratitudine sono identificati dall’articolo 801 del Codice Civile:

“..il donatario si è reso colpevole, verso il donante, di calunnia, ingiuria grave o grave danno al suo patrimonio, gli ha rifiutato gli alimenti o addirittura ha ucciso o tentato di uccidere il donante oppure un suo ascendente o discendente.”

Ancora, la donazione può essere revocata dal donante anche nell’ipotesi disciplinata all’articolo 803 del Codice Civile, che consente la revocazione per sopravvenienza di figli:

le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o esistenza di un figlio o discendente del donante.

Possono inoltre essere revocate per il riconoscimento di un figlio, salvo che si provi che al tempo della donazione il donante aveva notizia del figlio.

La revocazione può essere domandata anche se il figlio del donante era già concepito al tempo della donazione”

Un chiarimento Dovuto:

Per chi non sia un operatore di diritto, appare opportuno specificare che la revocazione della donazione per sopravvenienza di figli o discendenti, come dalla stessa Corte di Cassazione affermato e chiarito nella recente sentenza numero 5345 del 2 marzo 2017:

“…è preclusa ove il donante avesse consapevolezza alla data dell’atto di liberalità dell’esistenza di un figlio ovvero di un discendente legittimo, sicché è proprio l’assenza in assoluto di discendenti al momento della donazione che legittima la revocazione.”

La ratio delle disposizioni esaminate è da rinvenire nella volontà del legislatore di tutelare interessi di ordine morale e nell’esigenza di consentire al donante una rivalutazione dell’opportunità della donazione di fronte ad eventi successivi.

Di conseguenza, per effetto della revocazione, il donatario dovrà restituire il bene oggetto di donazione mentre.

nel caso in cui il bene sia stato alienato dovrà restituirne il valore economico.

Il legislatore ha di conseguenza tracciato dei rischi e delle insicurezze sulla circolabilità degli immobili oggetto di donazione, in quanto potremmo “facilmente” trovarci nella situazione di dover restituire l’immobile o il suo valore economico.

  • 2.2 L’azione di riduzione per lesione legittima e l’azione di riduzione.

Un rischio legato alla vendita e/o acquisto dell’immobile oggetto di donazione è dato dell’istituto della successione e della conseguente tutela riconosciuta dal nostro ordinamento ai parenti prossimi del defunto.

Nel nostro sistema legislativo al coniuge, ai figli e ai genitori del defunto, chiamati legittimari o eredi necessari, viene riservata una determinata quota del patrimonio del de cuius.

Riferimento normativo:

Ai sensi dell’articolo 536 del codice civile, tali soggetti hanno diritto a una quota minima di eredità il cui valore viene calcolato sommando ai beni lasciati dal defunto a titolo di eredità i beni donati in vita dallo stesso.

Pertanto se con la donazione di un immobile, è stata lesa la quota minima dovuta agli eredi legittimari, questi potranno far valere il loro diritto a riottenere la proprietà del bene con l’azione di riduzione:

      • sia nei confronti del donatario
      • sia nei confronti di eventuali terzi acquirenti dell’immobile.

Concretamente quindi potrebbe verificarsi che il donatario e/o il terzo acquirente si trovino costretti a restituire l’immobile o il suo valore agli eredi legittimari del donante, che hanno messo in discussione la donazione e abbiano agito a tutela dei propri diritti.

In subordine i legittimari possono esperire l’azione di restituzione.

L’azione di restituzione, disciplinata dagli articoli 561 del Codice Civile e seguenti.

L’azione ha lo scopo di far conseguire il pieno possesso dei beni ai legittimari attraverso la restituzione della cosa ed è esperibile sia contro i beneficiari della donazione sia contro gli aventi causa da questi.

Difficilmente ci si potrebbe sottrarre dalla restituzione dell’immobile o del pagamento dell’equivalente in denaro.

Proprio per questo sussistono timori e gravi incertezza su una potenziale compravendita di un’immobile oggetto di donazione.

L’azione revocatoria ordinaria e fallimentare

Gli istituti sopra espletati sono rimedi tipici riconosciuti al donante e ai suoi eredi per rendere inefficace la donazione.

Essendo un negozio gratuito caratterizzato dallo spirito di liberalità, la donazione:

“non si sottrae all’applicazione della revocatoria ordinaria, qualora la diminuzione del proprio patrimonio venga realizzata al solo fine di arrecare un pregiudizio ad eventuali creditori”.

Il conseguente impoverimento del donante potrebbe anche andare a ledere gli eventuali creditori di questo.

Nella realtà, infatti, potrebbe verificarsi una donazione con fine fraudolento, ossia una donazione posta in essere per sottrarre ai creditori i beni del patrimonio del debitore-donante.

Al fine di tutelare i creditori il legislatore ha previsto gli istituti di:

  • azione revocatoria ordinaria, quale rimedio per i creditori a domandare l’inefficacia nei loro confronti di atti di disposizione del patrimonio del debitore,
  • azione revocatoria fallimentare, che permette la ricostruzione del patrimonio del fallito rendendo inefficaci le liberalità elargite da questo nel periodo antecedente alla dichiarazione di fallimento.

Breve analisi normativa della revocatoria.

L’azione revocatoria ordinaria è disciplinata dall’art. 2901 e ss del Codice Civile.

Detta azione permette al creditore di far dichiarare inefficaci gli atti dispositivi del patrimonio con i quali il debitore ha arrecato pregiudizi alle sue ragioni.

Tuttavia, per l’azionabilità della revocatoria ordinaria devono sussistere determinate condizioni:

  • il debitore deve aver agito nella consapevolezza del pregiudizio in concreto arrecato alle ragioni del creditore.
  • l’atto dispositivo del patrimonio deve essere di natura tale da poter danneggiare gli interessi dei creditori.

Inoltre, l’azione revocatoria comporta una dichiarazione di inefficacia relativa e non di nullità.

La donazione, per comprendere meglio, diventerebbe inefficace solo nei confronti del creditore che ha agito, mentre nei confronti degli altri soggetti e dei terzi acquirenti la donazione conserverebbe la sua validità ed efficacia.

Invece, l’azione revocatoria fallimentare tutela il principio della par condicio creditorum (parità di trattamento dei creditori) e ha il fine di ricostruire il patrimonio del fallito.

L’art. 64 Legge fallimentare sancisce l’inefficacia rispetto ai creditori degli atti a titolo gratuito posti in essere dal fallito nel periodo immediatamente precedente alla dichiarazione di fallimento, in quanto giudicati altamente sospetti.

L’inefficacia sancita dalla norma opera in senso oggettivo ed automatico, spetta infatti al terzo provare la sua buona fede, ovvero la sua non conoscenza dello stato d’insolvenza del fallito.

Pertanto, per esperire l’azione di revocatoria fallimentare sono sufficienti i presupposti dell’esistenza dell’atto gratuito e che lo stesso sia stato compiuto nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento.

Tuttavia la norma stessa prevede che l’azione revocatoria fallimentare non vada a colpire alcuni atti del debitore, quali regali d’uso e atti compiuti in adempimento di un dovere morale o a scopo di pubblica utilità, a condizione che queste liberalità siano proporzionate al patrimonio del donante.

Alla luce di tutto ciò, risulta inevitabile affermare che:

“le donazioni comportano dei rischi connaturati nella gratuità dell’atto, che implica un impoverimento del patrimonio del debitore-donante, dal nostro ordinamento espressamente considerato danneggiante”.

Rischio che continua a sopravvivere ed esplicare i suoi effetti anche durante la circolabilità del bene immobile di provenienza donativa.

Difficoltà nell’erogazione di un mutuo su un immobile donato.

L’instabilità e le incertezze derivanti dall’acquisto non definitivo della proprietà con la donazione vengono valutate e considerate anche dalle banche.

Potrebbero, infatti, sorgere problemi nel riuscire ad ottenere il mutuo su immobili oggetto di donazione.

Legislativamente non sussistono impedimenti per l’erogazione di mutui su immobili di provenienza donativa.

Tuttavia l’elevato rischio di una possibile ed eventuale perdita di efficacia della donazione rende le banche inclini a rifiutare tale tipo di garanzia.

La tutela riconosciuta dal nostro ordinamento al donante, ai suoi eredi ed ai creditori portano le banche a non considerarsi sufficientemente tutelate e di conseguenza a non accettare operazioni finanziarie di tale tipo.

Vi è infatti la concreta possibilità che questi possano far valere il loro diritto a riottenere la proprietà dell’immobile, anche nei confronti di terzi acquirenti.

Limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile

Sebbene, come la stessa Corte di Cassazione nella sentenza n.965 del 16 gennaio 2019 affermato

il sistema italiano di tutela dei legittimari fa sì che la presenza di un atto di donazione renda particolarmente difficoltosa la circolazione del bene donato”,

il nostro ordinamento ha previsto dei limiti temporali al problema della provenienza donativa dell’immobile.

  • L’azione per la revoca della donazione in caso di ingratitudine del donatario può essere proposta dal donante o dai suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi, entro l’anno dal giorno in cui il donante o i suoi eredi siano venuti a conoscenza del fatto che consente la revocazione.
  • Mentre la revoca della donazione per sopravvenienza di figli può essere proposta entro cinque anni e il donante non può proseguire l’azione dopo la morte del figlio o del discendente.

L’articolo 563 del Codice Civile, come modificato dalla L. n. 80/2005, fissa in vent’anni decorrenti allo stato di trascrizione della donazione ovvero il termine entro il quale sia possibile domandare la restituzione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente.

Trascorso il limite di vent’anni dalla donazione, la vendita e/o acquisto dell’immobile è privo di pericoli, sono definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti.

Potrebbe anche verificarsi che, dopo la morte del donante, gli eredi rinuncino all’azione di riduzione.

Nota Bene: Occorre sottolineare che sono nulle per legge le eventuali rinunce all’immobile, da parte degli eredi, quando il donante è ancora in vita.

Inoltre, la Suprema Corte con l’ordinanza n.32694/19 ha affermato che:

“..in fase di trattativa, se il compratore non è adeguatamente informato circa la provenienza donativa del bene può sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’articolo 1481 del codice civile.

Questo perché l’azione donativa rende non definitivo il suo investimento.

Pertanto, il promissario acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito definitivo se, dopo la stipula del preliminare, viene a conoscenza dell’esistenza di vincoli o altri impedimenti sul bene, quale la donazione.

Tempi e prescrizioni:

  • L’azione revocatoria ordinaria si prescrive nel termine di cinque anni dal compimento dell’atto pregiudizievole.
  • l’azione revocatoria fallimentare deve essere esperita, a pena di decadenza, entro tre anni dalla dichiarazione di fallimento.

Suggerimenti in caso di una compravendita di un immobile

Appare opportuno e necessario consigliare, di verificare attentamente la documentazione e l’origine dell’immobile onde evitare futuri problemi e lunghe ed onerose battaglie legali.